“그러니까 선생님…4.2%의 수익률이면 괜찮지 않나요? 요즘 금리가 얼마인데…”
“네 사모님 그 정도 수익률이면 괜찮은 듯 합니다.그런데 최근 10년 간 매매가격 동향은 혹시 보셨어요?”
“아니요..일단 임대 수익률이 나오면 되는 거 아닌가요?”
“그럼 만약에 가격이 지금보다 20% 하락하면 임대수익이 의미가 있을까요?”

최근에 상담한 어느 주부와의 대화내용이다.저금리 시대이고 100세 시대라는 말은 이제 사회 공용화 되어 버렸고 여기에 베이비붐 세대의 은퇴가 이어지면서 노후 생활비에 대한 걱정이 앞서 많은 분들이 수익형 부동산에 관심을 갖고 있고 실제로 알아보는 듯 싶다.

하지만 일단 수익형 부동산이니 오피스텔,상가,원룸,다세대나 다가구 등을 투자할 때 가장 먼저 고려하는 것은 실제 투자금 대비해서 얼마나 수익률을 낼 수 있느냐이다.

대략 임대 수익률을 계산하는 공식은

‘[(월 임대료 X 12) – (월 대출이자 – 12)] / 매수가격 – 보증금 – 대출금’

이라고 할 수 있는데 이것만 따지다 보니 놓치는 것이 두 가지가 있다. 일단은 이 전제조건이 확실하게 보장이 되어야만 수익률이 의미가 있는 것이다.

이 전제조건의 첫 번째는 일단 투자하고자 하는 수익형 부동산 가격이 떨어지지 말아야 한다는 것이다.내가 1억 6천만원 짜리 오피스텔을 사서 보증금 1,000만원에 월세 50만원을 받는다고 치면 대출은 없으니 대략 임대수익률은 1억 6천만원에서 보증금 1,000만원을 빼주고 50만원을 12개월 받으니 600만원으로 계산해서 실제 투자금액을 나눠주면 4%의 수익률이 나온다.

이것만 따지면 나쁘지 않다.하지만 만약에 이 오피스텔의 가격이 1,500만원 정도 하락했다고 하면 결과적으로 마이너스 수익률이라는 계산이 나온다. 이 사이에 중개수수료나 취득세나 재산세 등의 세금을 감안하지 않더라도 말이다.

두 번째 전제조건은 당연히 공실이 없어야 한다는 것이다.모든 임대 수익률의 계산은 공실이 없다는 전제를 바닥에 깔고 계산한다.

초 대학가나 역세권이나 오피스가나 유동인구가 많다거나 철저하게 분석하고 예측해서 공실 위험을 최소화 아니 백지화해야 할 것이다.
공실이 몇 개월이라도 난다면 위에 애써 계산한 임대수익률은 아무런 의미가 없다는 점을 잊지 말자.

부동산 투자가 최근에 많이 이루어지고 있다. 저금리에 마땅히 투자할 곳이 없는 시중 유동자금들이 서울 강남권의 재건축 아파트를 중심으로 많이 몰린 것도 있고 노후 준비에 대한 부분으로 수익형 부동산에 대한 투자도 한몫을 한 듯 싶다.
하지만 반드시 잊지 말아야 할 것은 부동산은 한번 움직이는 데에 상당한 비용이 발생하고 보유하는 데에도 꾸준하게 비용이 발생한다는 점과 함께 위에 언급한 두 가지 전제조건을 꼭 챙기면서 투자하는 습관을 갖자.