부동산 규제 강화에 전제, 경매, 투자 총체적 난국... 경매부터 기획부동산까지 손해 보지 않는 法
부동산 투기 제한 및 부동산 시장 안정화를 위해 정부가 강도 높은 부동산 규제에 들어가면서 부동산 시장은 전에 없던 혼란을 겪고 있다. 수도권은 물론 지역 곳곳 전세 대란이 일고 있으며 강남은 재건축 아파트 중심으로 가격 하락세를 보이고 있는 것. 일각에서는 세금 부담과 전세를 선호하는 수요자 증가 등을 부동산 시장 교란의 원인으로 꼽는다. 비교해 상가 쪽의 경매시장 및 분양시장은 활발하게 진행되며 가격도 치솟고 있다.

법률사무소 직지 윤한철 부동산전문변호사는 “부동산 시장의 판도가 달라지고 있다”며 “부동산 매매를 앞두고 있다면 주거, 투자, 생업 등 목적에 따른 최신 법률 규정 변화와 부동산 시장의 흐름을 읽어 현명하게 대응해야 할 것”이라고 강조한다.

예컨대 아파트 분양, 전세를 고민한다면 임대차 3법과 분양 시기, 위치 등을 따져 적절한 시기 계약을 고려해야 하며, 투자, 상업을 목적으로 한다면 매매, 경매 시장의 추세를 지켜봐야 한다.

이어 윤한철 변호사는 “코로나19로 전에 없던 환경이 도래한 사회에서 부동산 관련 법률 변화 및 경매, 투자 사기로 인한 혼란도 가중되고 있다”며 “부동산 계약, 투자를 염두에 두고 있다면 정부의 법률 규제와 관련 기사, 정보를 종합적으로 꼼꼼하게 확인한 후 법률 조언을 받아 신중한 결정을 해야 할 것”이라고 조언한다.

특히 부동산 경매는 부동산 물건을 팔고자하는 자(매도인)가 물건을 사고자 하는 다수 매수 희망인을 대상으로 매수 청약을 실시하고, 그 중 가장 높은 가격으로 청약을 한 매수인에게 물건을 매도하는 거래다.

통상적으로 경매절차는 경매신청서가 접수 후 경매 개시 결정, 매각 준비, 매각기일 등 지정 및 공고 통지, 매각 진행, 입찰 종결 및 매각 결정, 매각대금 납부, 소유권 이전 등의 순서로 진행된다.

윤한철 변호사는 “적법한 부동산 경매 절차를 거쳐 소유권을 취득했음에도 채무자, 소유자 또는 부동산 점유자가 부동산을 인도하지 않는 경우도 있다”며 “이 때 매수인은 법원에 부동산 인도명령을 신청할 수 있다”고 설명한다.

부동산 인도명령 신청은 매각대금을 지불한 후 6개월 이내 가능하다. 단, 대상 부동산의 점유자가 매수인에게 대항할 수 있는 권리가 있다면 이때는 부동산 인도 명령 신청에 제동이 생길 수 있어 신속하게 다른 조치를 취해야 한다. 즉 경매 절차 확인, 필요한 서류 준비, 각종 기간 준수, 변수에 대한 대비 등 부동산 관련 분쟁은 세심하게 신경 써야 하는 부분이 많다.

경매, 전세 등과 투자 심리를 이용한 ‘기획부동산 사기’ 문제도 여전히 활황을 띠고 있다. 투자한 부동산이 사기 피해로 이어지는 사례다. 기획부동산은 개발이 어려운 토지나 임야 등 그린벨트를 쪼개 팔아 이윤을 남기는 방식으로 토지를 작은 단위로 쪼개 여러 명이 공동 소유하는 방식이다. 공인중개사까지 동원하여 주변 개발 계획 등을 언급하며 투자자를 모집하고, 시세보다 높은 가격을 제시하여 토지를 판매하는 방식으로 부동산에 대해 정확한 지식을 갖지 않거나 마음이 급하면 현혹되기 쉽다.

이에 관련해 윤한철 변호사는 “기획부동산은 고수익 보장을 앞세워 투자자를 설득하고, 공인중개사와 현장답사를 하는 등 수법이 치밀해지고 있다”며 “관련 지식이 없는 상태에서 업체 측의 말만 듣다보면 분양 개발 계획이 현실성 있게 보이고, 결국 신뢰하여 투자까지 이어지는 일이 많다”고 설명한다.

특히 기획부동산 사기는 피해자가 있음에도 사기죄로 처벌되는 경우가 거의 없어 논라이 많은 상황이다. 홍보하는 과정에서 교묘하게 언어를 바꾸고, 지자체 자료들을 활용한 경우 ‘기망행위’가 성립되지 않아 사기죄 처벌이 어려운 것이다.

윤한철 변호사는 “부동산 거래를 앞두고 있다면 지인이나 인터넷 상에 떠도는 근거 없는 소문, 공인중개사의 말만 신뢰하지 말고, 정확한 정보와 최신 법률을 기반으로 한 철저한 준비 분석이 필요하다”고 강조한다.

한편 법률사무소 직지 윤한철 청주변호사는 대한변호사협회 인증 부동산전문변호사다. (사)한국전문기자협회 `청주지역-법률서비스` 부문 소비자만족 1위로 선정되는 등 청주, 충북 지역을 중심으로 부동산, 상속, 가사소송 등 다양한 사례를 다룬 변호사이다.

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