홍콩 부동산 1.5만채 보유한 '링크리츠'의 질주

아시아 주식이야기

이문 안다자산운용 홍콩법인 펀드매니저

지난 4월 홍콩 정부가 발표한 통계에 따르면 부동산을 가장 많이 보유한 임대업자는 무려 1만5465채를 소유하고 있었다. 시가총액 기준 아시아 최대 규모의 부동산투자신탁인 링크리츠(Link-Reits)가 그 주인공이다.

링크리츠는 현재 홍콩에서 90만㎡의 상가와 6만1000개의 주차석을 임대하고 있다. 중국 베이징, 상하이, 광저우에서도 30만㎡의 상가와 오피스를 운영하고 있다. 링크리츠는 홍콩의 공공임대주택사업에 뿌리를 두고 있다. 1980년대 공공임대아파트 건설이 시작되면서 홍콩 정부는 주변에 레스토랑, 슈퍼마켓, 전통시장, 주차장 등 편의시설을 유치했다.

2005년 홍콩 정부는 홍콩주택청이 관리하는 이 자산들을 유동화하기 위해 링크리츠를 홍콩증시에 기업공개(IPO)했다. 상장 이후 링크리츠 주가는 연평균 17%, 누적 10배 이상 상승률을 기록해 같은 기간 항셍지수를 크게 앞질렀다.

2003년 사스(중증급성호흡기증후군) 영향으로 큰 타격을 입은 홍콩의 소매경기는 중국인 관광객 비자완화정책에 힘입어 빠르게 성장했다. 링크리츠의 자산 가격 역시 크게 상승했다.

링크리츠는 또 산하의 상가 건물을 7~10년마다 순차적으로 리뉴얼한 다음 임대료를 10~20% 올렸다. 그 결과 링크리츠의 전체 임대료는 해마다 4~6% 안정적으로 늘어났다.

링크리츠는 해마다 운용보수를 제외한 대부분 순이익을 배당 형태로 주주들에게 지급하고 있다. 배당수익률이 한때는 연 7~8%를 넘었지만 주가가 많이 오르면서 현재는 4% 미만으로 떨어졌다. 이 회사의 순부채비율은 5%도 안 되며, 자본조달비용은 2.5%에 불과하다.

링크리츠는 또 일부 자산을 매각하고, 새로운 인수합병을 통해 포트폴리오를 조정해왔다. 작년 7월 17개의 상가 건물을 230억홍콩달러에 매각한 데 이어, 지난 9월 포트폴리오를 다시 한번 재검토할 것이라고 공시했다. 과거 링크리츠의 이런 포트폴리오 조정은 자산 가치 재평가로 이어졌다는 점에서 주가 상승의 촉매 역할을 했다.

미국의 금리 인상으로 시작된 홍콩의 금리 인상은 링크리츠의 가장 큰 위험 요인으로 꼽힌다. 가파른 금리 인상은 자산 가격의 하락과 재무비용 상승으로 이어진다. 금리 인상으로 인해 배당주의 상대적인 매력도가 과거 대비 낮아진다는 점도 간과할 수 없다. 다만 슈퍼마켓, 요식업, 쇼핑몰, 주차장 등 상대적으로 경기 영향을 덜 받는 임대사업이 대부분이고 임대면적 대비 공실률이 매우 낮다는 점에서 링크리츠의 안정적인 성장성은 여전히 변함없을 것으로 예상된다.