정부가 집값을 잡기 위해 대출을 옥죄면서 이주를 앞둔 서울 주요 재건축 단지들에 비상이 걸렸다. 최근 서울 집값이 급등해 인근에 옮겨갈 집을 구하기 어려운 데다 다주택자 등 일부 조합원은 이주비 대출과 전세자금대출 등이 막혀서다. 이주비 때문에 사업을 미루자는 움직임까지 나오고 있다. 재건축 철거·착공 직전 단계인 이주 과정에 잡음이 속출하면서 가뜩이나 공급이 부족한 서울지역 주택난을 가중시킨다는 지적이 일고 있다.◆사업장마다 ‘이주비 비상’1일 정비업계에 따르면 서초구 방배5구역(사진)에선 “이주 기간 안에 이주할 수 없다”고 주장하는 주민 모임이 최근 생겼다. 이 구역은 미국계 투자은행인 골드만삭스 등을 통해 추가 이주비 대출을 받으려 했으나 금융당국이 개입해 계획이 무산된 곳이다. 잠원동 한신4지구는 서울시가 정한 이주 가능 시점을 두어 달 앞두고 조합원 사이에서 사업을 3년 이상 늦추자는 이야기가 나오는 것으로 알려졌다. 일부 가구가 ‘1+1 재건축’ 대상인 송파구 문정동136 재건축 조합엔 이주 계획 차질을 우려해 관련 문의를 하는 이들이 쇄도하고 있다.각 구역 조합원이 사업 연기 등을 주장하는 것은 최근 연이은 정부 대책으로 이주비를 마련할 길이 막혀서다. 이주비 대출은 재건축·재개발구역 철거가 시작될 때 소유자들이 대체 거주지를 찾을 수 있도록 지원하는 집단대출이다. 작년 ‘8·2 부동산 대책’으로 규제지역 내 정비사업의 이주비 지급 한도가 기존 LTV 60%에서 40%로 대폭 줄었다.지난달 나온 ‘9·13 주택시장 안정 대책’은 이주비 대출도 주택구입 목적 대출로 간주하고 다주택 여부 등에 따라 대출을 제한하기로 했다. 9월14일 이후엔 1주택자에게만 이주비 대출을 해주는 것이 원칙이다. 지난달 13일까지 조합이 이주비 대출 은행을 선정해 통보한 경우엔 종전 규정을 적용받는다.대출이 막히면서 인근으로 옮겨갈 집을 구하기 어려워진 사람이 늘었다. 통상 이주비 대출을 받아 처리하는 세입자 전세금 상환과 기존 대출 상환도 문제다. 방배5구역 인근 A공인 관계자는 “기존 규정에 따라 종전 감정평가액의 40% 수준만큼 이주비 대출을 신청할 경우 받는 돈은 시세의 25% 정도에 불과해 인근 전세를 구하기 힘들다”며 “그나마도 2주택자부턴 대출이 어려워져 이주나 청산을 고민하느니 아예 주저앉는 이들이 나오는 것”이라고 말했다.◆“후순위고금리대출 의존해야 할 수도”기존 정비사업지에서 이주비 대출 보완 역할을 해온 전세자금대출 등도 효력이 크게 줄었다. 정부는 9·13 대책에서 고소득·다주택 가구에 대해 전세보증서를 발급하지 않을 계획이라고 밝혔다. 부부합산 연소득 7000만원 이상, 1자녀 가구 연소득 8000만원, 2자녀 가구 연소득 9000만원 등이 고소득 기준에 해당한다. 강영훈 부동산스터디카페 대표(필명 붇옹산)는 “기존 정비사업장에선 이주비 대출로 부족한 부분은 전세자금대출 등으로 보완하는 등 자구책을 마련해왔는데 이마저도 어렵게 됐다”며 “대출이 필요한 이들이 후순위고금리대출 등으로 밀려날 가능성이 높다”고 말했다.대지 지분이 높은 기존 주택 하나를 소형 새 아파트 두 채로 받는 1+1 재건축의 경우 문제가 매우 까다로워졌다. 관리처분인가 이후 입주권을 두 개 받기 때문이다. 9·13 대책에 따르면 입주권도 주택으로 인정돼 곧바로 다주택자가 되는 셈이다. 이 경우 규정 해석에 따라 이주비 대출을 아예 못 받을 수도 있다. 문정동136 조합원인 김모씨는 “국토부에 문의했으나 아직 해석받지 못했다”며 “최악의 경우엔 전세금 상환 부담 등에 밀려 현금 청산을 해야 할지 모른다는 걱정에 요즘 잠을 못 잔다”고 말했다.이주비 조달을 앞둔 조합도 난감하긴 마찬가지다. 추가 이주비 대출 문제를 해결하지 못해 이주 시기가 늦어지면 금융비용과 공사비 등 사업비가 늘어날 공산이 커서다. 정비업계의 한 관계자는 “이미 일부 건설사는 부채가 상당하고 연내 금리 인상이 예상된 터라 자체 보증을 통한 이주비 대출 알선 등도 쉽지 않을 것”이라며 “덩치 큰 단지에선 조합원들이 제때 이주를 마치지 못해 새 주택 공급이 연기되는 사례가 나올지도 모른다”고 지적했다.선한결 기자 always@hankyung.com
서울 아파트 거래량이 확 줄어드는 모양새다. 대출·세제를 아우른 수요 억제책과 공급 대책이 잇따라 발표되면서 매수자들이 관망세로 돌아섰다는 분석이 나온다.30일 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 지난 1~13일 국토부에 거래가 신고된 서울 아파트 계약 건수는 1609건이다. 하루 평균 123.7건이 거래된 셈이다. 반면 ‘9·13 주택시장 안정화 대책’ 발표 이후인 14일부터 30일까지 계약 건수는 161건에 불과하다. 하루 평균 9.47건 선이다. 9·13 대책 발표 이전 하루 평균 거래량의 7.6% 수준으로 크게 줄었다.거래가 뜸해지면서 서울 집값 상승세도 눈에 띄게 둔화됐다. 한국감정원이 9월24일 기준으로 집계한 지난주 서울 아파트 매매 가격 상승률은 최근 2개월간 최저 수준인 0.10%에 그쳤다. 전주 상승률(0.26%)의 절반에도 못 미친다. 전주에 0.29% 오른 강남4구(강남·서초·송파·강동) 집값은 0.07% 올라 상승폭이 크게 줄었다.강남권 인기 단지 일부에선 호가를 5000만원가량 낮춘 급매물이 나와도 거래가 쉽사리 성사되지 않는 분위기다. 대치동 은마아파트는 전용면적 76㎡ 매물이 추석 연휴 직후 17억5000만원에 나왔다. 대치동 S공인 대표는 “약 3주 전만 해도 18억3000만원에 거래됐고 호가가 19억원 가까웠던 주택형”이라며 “월초 급매물 호가보다도 5000만원 정도 낮은 가격이지만 매수 문의는 좀처럼 붙지 않는다”고 말했다. 잠실동 잠실주공5단지 전용 76㎡, 잠실엘스 전용 84㎡도 각각 9·13 대책 이전 호가보다 5000만원가량 떨어진 18억5000만원, 16억5000만원 선에 매물로 나와 있다. 잠실동 D공인 관계자는 “관망세가 짙다 보니 호가를 낮춘 매물이 나와도 딱히 문의가 늘지 않고 있다”고 말했다.전문가들은 최근 주택 가격 급등에다 잇따른 정부 대책 여파로 한동안 거래 감소 현상이 이어질 것으로 보고 있다. 매수자 입장에선 단기간 확 오른 집값과 강화된 대출 규제에 따른 부담으로 쉽사리 집을 사기 힘들고, 다주택자는 양도소득세 중과 등에 부담을 느껴 버티기에 들어갈 수 있다는 설명이다. 김연화 기업은행 부동산팀장은 “아직 구매력이 있는 유효 수요가 있지만 이들이 관망세로 돌아서면서 거래량이 줄 것”이라며 “시장의 방향성이 정해질 때까지 ‘거래 절벽’ 현상이 나타날 가능성이 높다”고 말했다. 고준석 신한은행 부동산투자자문센터장은 “9·13 대책이 시행되려면 세법 개정 등 절차가 남아 있다”며 “입법 과정 동안 주택시장이 눈치보기에 들어가면서 거래량 감소 현상이 뚜렷할 것”이라고 말했다.선한결 기자 always@hankyung.com
금리 인상 여파에 정책 규제까지 더해져 주택담보대출(주담대) 받기가 한층 어려워질 것으로 보인다. 시중은행의 주담대 금리가 연내 5%대로 뛸 것이라는 전망이 나온다. 금융당국도 주담대를 불로소득 유발 요인으로 보고 느슨한 주담대 기준은 강화하겠다는 입장이다.당장 다음달 1일 주요 시중은행의 혼합형 주담대 가이드금리(5년간 고정금리, 이후 변동금리)가 3주 전보다 10~12bp(1bp=0.01%포인트) 오른 4% 중반에 형성됐다.△KB국민은행 3.47~4.67% △신한은행 3.44~4.55% △NH농협은행 3.13~4.47% △우리은행 3.40~4.40% △KEB하나은행 3.136∼4.336% 등이다. 대체로 3주 전에 비해 두 자릿수 이상 올랐고 KEB하나은행의 가이드금리 인상분(9.7bp)도 근접했다.이러한 움직임은 기준금리 상승에 따른 것이다. 이달 미국 연방공개시장위원회(FOMC)의 금리 인상 결정이 계기로 작용했다. 그동안 시장금리 하락 영향으로 4%대 초반까지 빠졌던 주담대 금리는 미국 금리 인상에 따른 기대가 선반영, 상승 국면을 탔다.현 추세대로라면 연내 5% 돌파 관측이 제기된다. 가산금리는 동결 상태여서 기준이 되는 시장금리에 따라 대출금리가 움직이는데, 미국 금리인상 여파로 한국은행 금융통화위원회가 연내 기준금리를 올릴 가능성이 크고 이를 전후해 시장금리도 연쇄 영향을 받기 때문이다.한은이 국내 경제 상황을 고려해 금리 인상을 늦춘다고 해도 미국이 내년에도 금리 인상을 예고한 상태라 더 이상 금리 격차를 벌어지게 놓아두기 어렵다.금융당국도 앞서의 9·13 대출규제 강화에 이어 30일부터 보험회사에 총체적상환능력비율(DSR) 규제를 적용한다고 밝혔다. 올 7월 상호금융회사에 이어 다음달엔 저축은행·여신전문금융회사까지 DSR 규제 도입 범위를 넓힌다.DSR은 가계대출 심사에서 대출자의 종합적인 부채상환 능력을 반영하는 규제다. 모든 대출의 원리금 상환액을 연간 소득으로 나눠 계산하며 다음달 중순부터 은행의 경우 DSR을 관리지표로 강제한다.DSR 70~80%는 '위험대출'로 분류될 가능성이 있고, 이러한 비교적 고위험군의 대출은 은행의 전체 대출 일정 비율을 넘어선 안 된다. 올해 초 총부채상환비율(DTI)을 강화하고 '9·13 대책'으로 집값 급등 지역 고가·다주택자에 대해 담보인정비율(LTV)까지 0%로 낮춘 데 이은 조치다.신 DTI의 경우 기존에 주담대 이자와 신규 주담대 원리금만 부채로 인식하던 것에서 기존 주담대 원금까지 부채로 잡았다. 9·13 부동산대책은 투기과열지구·투기지역·조정대상지역에 2주택 이상이면 LTV 0%, 1주택자도 이사 등 사유가 없으면 원칙적으로 LTV 0%, 공시가격 9억원이 넘는 고가 주택을 실거주가 아닌 용도로 사면 역시 LTV 0%를 적용하도록 했다.불로소득 여지를 없애고, 돈이 생산적 분야로 흐르도록 하겠다는 게 일관된 정부 방침이어서 주담대가 한층 어려워진다는 얘기다.이렇게 되면서 저금리에 풀린 유동성은 비상등이 켜졌다. 주담대뿐 아니라 최근 급증한 전세대출과 자영업자대출, 신용대출은 변동금리 비중이 높아 금리 인상에 따른 타격이 클 수밖에 없다.실제로 30일 정부와 한은에 따르면 올 6월 말 기준 한국의 가계신용은 1493조2000억원으로 전년 동기 대비 7.6%(105조2000억원) 증가했다. 한은이 이달 중 발표한 금융안정상황 자료를 봐도 2009~2016년 중 한국의 '가계부채 증가속도'(부채 증가율-소득 증가율)는 3.1%포인트로 같은 기간 OECD 평균(0.4%p)의 약 7.8배에 달한다.금융권은 금리가 0.25%p 오르면 가계 이자 부담이 2조3000억원 가량 늘어나는 것으로 추산하다. 가계부채 중 변동금리 대출 규모를 산정해 해당 금리 인상분을 반영했을 때 추가 부담해야 하는 규모다.특히 전세대출과 신용대출의 경우 고정금리 비중이 낮아 시중금리 상승에 따른 체감도가 매우 높다.전문가들은 "취약계층은 상대적으로 금리가 높은 2금융권에서 신용대출을 받은 경우도 많다. 고용이나 소득이 여의치 않은 상황에서 이자 부담까지 커지는 상황이므로 이들의 부실화를 막는 노력이 필요하다"고 지적했다.한경닷컴 뉴스룸 open@hankyung.com
