[한경 BIZ School] 상승·조정 반복되는 부동산, 사이클을 파악하라

Let"s Master (1) 부동산시장 분석기법

Getty Images Bank

부동산 가격 등락은 특정한 한 가지가 아니라 여러 가지 요인이 복합적으로 영향을 주고 있다는 점은 부동산 시장에 대해 조금이라도 공부해본 사람은 다 아는 사실이다. 필자 역시 그러한 점에 전적으로 동의한다. 필자의 연구 결과 여러 가지 요인 중에서도 부동산 정책, 국내외 경제 상황, 인간의 심리, 수요와 공급 측면 등 네 가지 요인이 상대적으로 큰 영향을 주고 있다고 판단한다. 따라서 본 칼럼에서 각각의 요인에 대한 역사적 사실과 데이터를 기반으로 부동산 시장을 분석해 보고자 한다.

대한민국은 지난 압축성장기에 물가와 인구, 경제성장률, 국내총생산, 통화량, 가처분소득이 지속적으로 상승했다. 이에 따라 부동산 가격도 올랐다. 특히 국내총생산 증가는 국민 한 사람 한 사람의 생산성이 증가했다는 이야기와 같은데, 개인의 생산성 증가는 결국 가처분소득의 증가로 이어지고, 소득의 증가는 누구나 갖고 싶어 하는 좋은 지역 좋은 부동산에 대한 지불능력을 높인다. 지불능력을 가진 사람이 많아짐에 따라 공급자는 그 수요에 따른 더 질 좋은 부동산 상품을 공급하기 위해서 노력하고, 그러한 일들이 한정된 토지의 소유 경쟁을 일으켜 토지 가격을 올린다. 이는 결국 건축물 가격 상승으로 이어진다. 결론적으로 개개인의 소유욕과 높은 지불능력이 지속되는 한 부동산 가격은 오른다. 물론, 수학적으로 매년 같은 상승률을 보인 것은 아니다. 다소 부침은 있었지만 긴 시간을 놓고 볼 때는 지속적인 상승이 이뤄져 왔고 그러한 역사적 사실을 부정할 수 없다. 한 국가의 경제가 성장한다면 이에 수반하는 생산 요소들의 볼륨도 커질 수밖에 없는 것은 깊이 생각하지 않아도 아는 사실이다. 당연히 생산 3요소 중 하나인 토지, 즉 부동산의 효용성은 지속적으로 높아지고 부동산을 소유하기 위한 경쟁이 심화되므로 가격이 오르게 되는 것은 자연스러운 현상이다. 이런 자산을 국부(國富)라 칭하기도 한다.

소득 오를수록 부동산 값도 올라

대한민국의 부동산 가격은 1960년부터 상승과 조정을 반복하면서 지속적으로 우상향해 왔다. 앞으로도 지속적으로 상승을 할 것인지에 대한 판단은 다음 칼럼 내용에서 다룰 예정이다. 다만 필자가 주장하고 싶은 내용은 부동산 정책, 국내외 경제 상황, 인간의 심리, 수요와 공급 등 상황에 따라서 부동산 시장은 활황과 조정을 반복하면서 저점과 고점을 지속적으로 높여간다는 사실이다. 물론 대한민국 부동산 시장의 전체 평균이 이러하다는 것이고, 시기와 지역별로 같이 또는 다르게 움직이는 현상이 일어난다. 전국적으로 볼 때 대부분 시장 상황은 활황임에도 지역별로 침체에 빠지는 경우도 있고, 시장이 전체적으로 침체임에도 지역별로는 활황세를 나타내는 경우도 있다. 하지만 역사적으로 전체적인 부동산 시장의 흐름을 해석해 보면 상승과 조정을 반복하면서 우상향을 지속해 왔다는 사실에 대해서는 이견이 있을 수 없다.

1960년부터 부동산 시장은 활황과 침체를 반복했고, 그 결과 부동산 가격은 상승과 조정을 반복하면서 우상향해 왔다. 이 같은 패턴에 대해서 이 칼럼을 읽고 있는 독자가 고개를 끄덕이고 수긍한다면 한 가지 놀라운 사실을 발견할 수 있다. 그림1은 부동산 가격이 상승과 조정을 반복한다면 상승과 조정 폭이 얼마나 되는지를 나타내고 있다. 상승 기간의 폭과 조정 기간의 폭을 비교해 보면 차이가 많음을 알 수 있다. 상승 폭에 비해서 조정 폭은 절반에 불과하다. 실제 현실에서 조정 폭은 깊지 않으며 개념적 표현을 위해서 그래프를 그린 것에 불과하다. 자세히 보면 상승 기간이 짧으면서 상승의 기울기는 가파르고 조정 기간은 상대적으로 길며 기울기는 완만하다. 정리하면, 역사적 사실과 우리의 경험에 비추어 지난 57년간 대한민국의 부동산 시장은 상승과 조정을 반복하면서 저점과 고점을 높여 왔다.

부동산 상승·조정 반복하며 우상향

아울러 상승 폭은 조정 폭에 비해서 월등히 높고, 조정 폭은 상대적으로 적다는 것이다. 따라서 어느 시기에 투자했는지를 불문하고 보유 기간에 발생하는 침체기간(국내외적 충격에 의한 단기 하락)에 견딜 수만 있었다면 결론적으로 자신이 투자한 금액 이상으로 회수할 수 있다는 결론에 이르게 된다. 저점과 고점을 알 수 있다면 매도와 매수 타이밍을 효과적으로 잡을 수 있고, 시장의 평균수익률을 상회하는 자본이득을 누릴 수 있을 것이다. 다만 저점과 고점이 어느 시기인지를 모르기 때문에 오늘도 이렇게 공부를 하고 있는 것이다. 우리의 재테크 공부 핵심은 부동산 시장 가격의 상승과 조정 시기를 파악하고 그러한 사이클에 맞게 투자를 하고 초과수익을 올리고자 함이다.

그림2는 연도별 1월 기준 전국 주택매매가격 종합지수 그래프다. 국민은행에서 데이터 축적을 시작한 게 1986년부터이기 때문에 그 전 자료를 제시할 수 없어 안타깝지만, 전체적인 맥락을 이해하는 데 큰 문제가 없다. 그림2를 보면 지속적으로 주택매매 가격이 상승해 왔음을 볼 수 있다. 물론 그림1처럼 정확한 비율로 상승과 조정을 반복한 것은 아니지만 전체적으로 필자 주장을 뒷받침할 수 있을 정도의 객관성은 분명히 있다.

구만수 < 국토도시계획 기술사사무소 대표 >