520조 넘긴 자영업자 대출 옥죄기… 1억 이상 대출 땐 소득 따진다

깐깐해지는 자영업자 대출
2018년 3월부터 여신심사 강화

은행, 자영업자 LTI 평가
개인사업자 10억 이상 대출 땐 반드시 심사해 기록 남겨야

임대사업자엔 RTI 적용
소유한 주택 임대소득이 대출 이자의 1.25배 안되면
대출 한도 제한하기로

담보 잡힌 부동산 가치 하락 땐
대출 초과액 매년 10%씩 갚아야

Getty Images Bank

정부가 26일 내놓은 ‘금융회사 여신심사 선진화 방안’은 개인사업자(자영업자)에 대한 대출 조이기를 본격화하는 게 골자다. 자영업자 대출이 대출 분류상 ‘중소기업 대출’로 잡히지만, 주택담보대출을 받아 사업자금으로 충당하는 등 사실상 가계부채와 다름없다는 판단에서다. 지난해 말 기준 자영업자 대출 규모는 521조원으로 2015년 말(464조원) 대비 12% 이상 늘었다. 특히 자영업자 대출에서 30%를 차지하는 부동산임대업에 대한 대출 규제도 강화한다.

◆자영업자 대출 심사 깐깐해진다

정부는 내년 3월부터 ‘소득대비 대출비율(LTI)’이란 새로운 여신심사 지표를 도입한다. LTI는 자영업자의 대출총액을 소득으로 나눈 비율이다. 대출총액은 자영업자의 전 금융권 가계대출과 개인사업자 대출을 합해 산출한다. 자영업자의 소득은 영업이익을 기준으로 하되 근로소득 등 합산 가능한 소득이 있으면 더한다.

이때 구체적인 LTI 기준을 정하지 않는 대신 1억원을 초과하는 신규 대출을 신청하는 자영업자에겐 금융회사들이 LTI를 평가해 대출 가능 여부를 결정하도록 할 계획이다. 특히 10억원 이상 대출에 대해선 LTI가 적정한 수준인지를 반드시 심사하도록 했다. 정부는 이 같은 가이드라인을 내년 1월 제정하고, 내년 3월 은행권에 본격 시행한다. 추후 2금융권 적용 여부도 검토할 계획이다.

또 금융회사가 매년 위험부담이 큰 3개 이상의 업종을 정해 업종별 자영업자 대출한도를 설정하도록 했다. 도소매업종, 유통업종 등을 세분화해 특정 업종에 대한 대출한도가 과도하게 높아질 경우 해당 업종에 속한 자영업자의 대출을 조이도록 유도할 방침이다.

2019년 1월부터는 과밀 상권·업종에 속한 자영업자 대출에 대한 심사기준도 마련하기로 했다. 치킨집 옆에 치킨집을 내거나, 비슷한 가게가 많은 곳에서 사업하기 위해 대출을 신청하면 한도를 제한할 계획이다. 금융위원회 관계자는 “과밀 상권·업종에 대한 여신심사 방안은 금융회사들이 자율적으로 결정하도록 할 것”이라고 설명했다.

◆임대소득 적으면 대출도 제한

부동산임대사업자에 대한 대출심사도 강화한다. 전체 자영업자 대출 중 부동산임대업 대출 비중이 30%가량으로 가장 높고, 최근 부동산 경기호황을 맞아 우후죽순처럼 임대사업자가 늘고 있다는 판단에서다.

이를 위해 부동산임대사업자에 대한 여신심사 기준인 ‘임대업 이자상환비율(RTI)’이란 지표를 새로 도입한다. RTI는 연간 갚아야 할 대출 이자비용에 비해 임대소득이 얼마인지를 보여주는 지표다. 이자비용에는 신규 대출뿐 아니라 기존 대출도 포함된다. 기존 대출 중 변동금리 대출에는 ‘중소기업 대출평균금리’에 1%포인트의 스트레스금리를 더하기로 했다. 대신 3년 이상 고정금리 대출에는 스트레스금리를 적용하지 않는다.

RTI 기준치는 주택이 1.25배, 상가·오피스텔 등 비주택은 1.5배다. 기준치 미만이면 대출한도를 제한한다. 서울에서 10억원 상당의 상가(보증금 1억원, 월세 300만원)를 구입해 임대사업을 하려고 6억원의 대출을 신청하는 경우를 가정해보자. 상가의 연 임대소득은 3756만원이다. 그런데 연 3.6%의 변동금리로 대출받을 경우 연간 이자비용(스트레스금리 가산)은 2760만원이다. RTI는 1.36배다. 이 경우 상가에 대한 RTI 기준치(1.5배) 미만이어서 6억원까지는 대출 받지 못한다.

정부는 대출담보로 잡힌 부동산 가치보다 더 많은 대출을 받을 경우 원리금 분할상환도 의무화하기로 했다. 임대사업자가 담보로 잡히는 건물의 ‘유효담보가액’을 따져 이 금액을 초과한 대출액을 매년 10분의 1씩 나눠 갚도록 하겠다는 방침이다.

■ 소득대비 대출비율(LTI)

loan to income. 개인사업자의 대출 원리금 상환능력을 심사하는 지표. 전 금융권 가계대출과 개인사업자 대출을 합산한 뒤 영업이익으로 나눠 구한다. 근로소득 등이 있으면 합산해 계산한다. 개인사업자가 1억원 초과 대출을 요청할 때 심사한다.

■ 임대업 이자상환비율(RTI)

rent to interest. 부동산 임대업자의 상환 능력을 심사하는 지표. 분모는 연간 임대소득이며, 분자는 해당 임대업대출의 연간 이자비용과 해당 임대건물 기존 대출의 연간 이자비용의 합산액이다. 정부는 주택 1.25배, 비주택 1.5배를 각각 최소 요건으로 정했다.

정지은 기자 jeong@hankyung.com