[맞짱 토론] LTV·DTI 한도 다시 강화해야 하나

가계부채가 새 정부의 최대 경제현안으로 떠올랐다. 올 들어 서울 강남권 등 일부 지역 집값이 급등하면서 금융권 가계대출이 급격히 늘고 있다.

이미 가계부채는 1360조원(지난 1분기 말)에 이르렀다. 부동산시장 과열과 맞물려 급증하는 가계 빚이 한국 경제의 ‘시한폭탄’이 될 것이란 우려가 적지 않다. 여기에 더해 지난 14일 미국 중앙은행(Fed)이 기준금리를 인상하면서 앞으로 가계부채 상환부담은 갈수록 가중될 수밖에 없는 상황이다.

정부는 이에 따라 가계부채·부동산 종합대책을 마련하고 있다. 다음주 1차 대책을 내놓은 뒤 오는 8월 추가 대책을 발표할 예정이다. 관심은 정부가 대표적 대출총량 규제인 담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI)을 어떻게 조정할지에 쏠린다. LTV는 집값 대비 대출한도, DTI는 연소득 대비 대출한도를 정하는 기준이다. 박근혜 정부는 2014년 8월 경기부양을 위해 50%(서울·수도권, 은행권 기준)이던 LTV를 70%로, 50%(서울, 은행권 기준)이던 DTI를 60%로 완화했다.

최근 집값 급등, 가계대출 증가 추이 등을 감안할 때 LTV·DTI 한도를 다시 강화해야 한다는 목소리가 높다. 인위적으로 대출 문턱을 높여 투기 조짐을 보이는 부동산시장 과열을 잠재워야 한다는 주장이다. 반면 지금 부동산시장 과열현상은 일부 지역에 국한된 것인 만큼 LTV·DTI 한도를 강화하면 경기 급랭을 초래할지 모른다는 지적도 있다. 내집 마련을 꿈꾸는 서민층 등 실수요자의 피해만 키울 것이란 우려도 나온다.

찬성 - 송인호 한국개발연구원(KDI) 공공투자정책실장

가계대출 급증 따른 금융부실 막고 분양시장 정상화 위해 강화해야
집단대출에도 DTI 적용해 투기 사전에 막아야

2014년 시행된 LTV·DTI 한도 완화 조치는 두 차례 연장을 거쳐 다음달 말 일몰을 맞는다. 이 시점에서 LTV·DTI 완화 기조가 유지되느냐, 아니면 효력을 상실하느냐가 초미의 관심사다.

현시점에서 LTV·DTI 한도 완화를 유지하는 것은 득(得)보다 실(失)이 많을 것으로 전망된다. 2014년 8월 LTV·DTI가 완화될 당시 주택시장은 ‘하우스푸어’란 말이 회자될 정도로 침체됐으며 자산 유동성도 크게 제약받던 시점이었다. 당시에는 많은 사람이 자산이 있음에도 주택매매 거래가 부진하면서 채무상환 압박을 받고 나중엔 다중채무자로 전락하는 상황도 나타났다.

일각에서는 LTV·DTI 완화가 주택거래 활성화와 함께 하우스푸어 문제를 해결하는 데 긍정적으로 기여했다고 평가한다.

그러나 현시점에서 주택시장은 어떤가. 우선 LTV·DTI가 완화된 가운데 저금리 기조가 수년간 유지되면서 주택거래가 활발했고 주택 신규 공급 물량이 지나치게 증가했다.

특히 2015년과 2016년 아파트 신규 분양물량은 97만 가구로 역대 최고치를 기록했다. 2년 동안 기존 전체 아파트의 9%가 일시에 신규 공급되면서 오히려 주택시장에는 공급과잉 우려가 나오는 상황이다.

이런 주택 공급은 최근 가계부채 급증의 원인으로 작용했다. 2016년 말 기준 한국의 국내총생산(GDP) 대비 가계부채 비율은 92.8%로 2015년에 비해 4.7%포인트 상승했다. 국제결제은행에 따르면 이 증가폭은 주요 43개국 가운데 세 번째다.

이처럼 빠른 가계부채 증가 속도에 비해 경제성장률은 2%대에 머물러 있고 실질소득 증가율은 정체된 상황에 주목할 필요가 있다.

주택담보대출 증가가 집단대출 증가에 상당히 기인한다는 점도 주목해야 한다. 신규 분양 아파트의 ‘중도금’ 집단대출은 소득을 심사하는 DTI가 적용되지 않아 분양받는 사람의 부채상환 능력을 확인하기가 어렵다. 집단대출 증가는 결국 주택담보대출과 관련한 불확실성을 키우고 향후 대내외 경제환경 변화에 따라 주택시장의 건전성이 취약해질 수 있음을 시사한다.

게다가 LTV·DTI가 완화된 가운데 최근 아파트 분양권 거래도 매우 활발해지면서 투기적 거래 현상이 빈번히 나타나고 있다. 자산의 양극화가 분양시장을 통해 전개될 수 있는 상황이다. 투기자는 부채상환 능력과 상관없이 집행되는 집단대출의 중도금 대출을 적극 이용하고, 최종 실수요자는 높은 프리미엄을 얹고 분양권을 사서 준공 시점에 입주한다. 결국 실수요자가 투기자의 전매차익을 고스란히 부담하게 된다.

따라서 LTV·DTI 규제를 현 수준보다 강화해 금융시장에서 예상되는 부실을 막고 분양시장의 건전성을 확보하는 게 적절해 보인다.

LTV·DTI 한도 강화는 최근 주택담보대출의 빠른 증가 속도를 낮추고 수분양자의 채무상환능력 심사를 강화하는 요인으로 작용할 것이다. 집단대출에도 DTI 심사를 적용해 사전에 투기적 요소를 배제하는 노력도 필요하다. 다만 실수요자가 피해를 보지 않도록 보완장치를 함께 마련하는 작업을 병행해야 할 것이다.

반대 - 심교언 건국대 부동산학과 교수

집값 과열, 일부 지역·일시적 현상…강화하면 서민부담만 가중시켜
美 금리인상·하반기 입주 급증…신중히 접근해야

최근 정부는 서울 강남발(發) 집값 상승을 과열이라 판단하고 규제책을 준비하고 있다. 세부적으로는 LTV·DTI 강화를 검토 중이라고 한다. 그런데 LTV·DTI 강화가 과연 적절한지 검토할 필요가 있다.

먼저 국내 부동산시장이 과열돼 있으며 집값이 급등했는지를 판단해봐야 한다. 일반적으로 집값 급등 여부를 판단하는 기준으로 연소득 대비 집값을 의미하는 PIR(price to income ratio)을 많이 사용한다. 국토교통부가 지난해 발표한 PIR은 5.6배로 영국 일본 호주 등과 비교했을 때 거의 비슷한 것으로 나타났다. 경제협력개발기구(OECD)에서 발표하는 국가별 주택매매가격지수 추이를 살펴봐도 국내 집값은 지극히 안정적이다. 국민의 일반적 시각과 다소 괴리가 있으나 대부분 연구 결과에서도 국내 집값은 안정적이라는 게 공통된 결론이다.

한국은 세계에서 보기 드물게 주간 단위로 집값을 조사해 발표하는데 최근 몇 주간 집값이 올랐다는 언론 보도에 정부가 정책을 만드느라 부산한 것 같다. 선진국에선 한국처럼 자주 부동산 정책을 내놓지 않을 뿐 아니라 주간 단위 집계로 정책을 수립하지도 않는다. 어느 정도 추세 자료로 정책 결정에 참고만 한다. 또 선진국에서는 몇몇 단지 아파트 값이 올랐다고 해서 급하게 정책을 세우지 않는다. 역사적으로 봤을 때 올해 상승률은 평균에도 못 미치는데 과잉반응이 아닌가 싶다.

더구나 지방은 미분양이 늘어나는 등 하락 추세가 뚜렷해지고 있다. 과거 노무현 정부 때처럼 전국적 가격 급등과는 전혀 다른 상황이다. 이런 때는 작은 규제에도 전체 부동산시장이 경착륙하고 국가 경제에 큰 부담을 줄 수 있다.

현 상황을 요약하면 가격 급등은 일부 지역에 국한돼 있으며, 과거처럼 강남 집값이 오르고 그다음 서울·수도권과 전국의 집값 폭등으로 이어질 여지는 적다고 볼 수 있다.

선진국 중 부동산 정책으로 LTV, DTI 규제를 쓰는 나라는 극히 드물다. 과거 서브프라임모기지 사태 때의 미국, 자산버블기의 일본은 금융권이 자율적으로 LTV를 100% 넘게 운용한 적이 있다. 이런 정책으로 버블이 발생했지만 한국은 지난해 9월 말 기준 LTV는 53.2%, DTI는 33.6%로 잘 관리되고 있다. 이런 상황에서 LTV·DTI 규제를 더욱 조이면 서민의 생활고가 가중될 가능성이 높아진다.

게다가 하반기에는 여러 악재가 산재해 있다. 먼저 미국발(發) 금리 인상이다. 1990년대 말과 2000년대의 미국 금리 인상은 한국 경제에 큰 충격을 주지 않았다. 그러나 지금은 가계부채가 워낙 많아 영향을 줄 가능성이 크다. 그리고 사상 최대 아파트 입주가 하반기에 예정돼 있다. 입주 물량의 쏠림은 가격 하락으로 연결되는 사례가 많기 때문에 시장은 벌써부터 눈치를 보고 있는 상황이다. 재건축 초과이익환수제 시행 여부도 시장에 큰 영향을 줄 수 있다.

이런 악재가 줄줄이 이어지는 상황에서 굳이 지금 규제를 강화해야 하는지 모르겠다. 오히려 이런 악재에 시장이 어떻게 반응하는지를 좀 더 살펴보고 정책을 펴는 게 맞다.

이태명 기자 chihiro@hankyung.com