[주택대출 또 조인다] 중도금·잔금 대출도 '소득심사'…저소득층·빚 많은 유(有)주택자 '타격'

분양시장 '비상'

총체적 상환능력 심사 도입…거치 없이 원리금 분할 상환
"분양수요·투자심리 위축"…건설사 내년 공급 축소 조짐
소득 40% 넘지 않는 선에서 원리금 상환 계획 잘 세워야

이달 초 서울 금천구에서 문을 연 한 건설사 모델하우스 전경. 견본주택 개관을 기다리는 예비 청약자들이 길게 줄을 서 있다. 연합뉴스

“소득이 많지 않은 무(無)주택자, 담보대출을 이미 받은 유(有)주택자, 투자자 등은 아파트를 분양받기가 더 힘들어질 겁니다.”(A은행 관계자)

정부가 24일 내놓은 ‘8·25 가계부채 관리대책’ 후속 방안은 그동안 여신가이드라인을 적용하지 않던 신규 분양 아파트의 중도금 및 잔금 대출에 대해 소득심사와 원리금 동시상환 원칙을 적용하는 게 골자다. 집단대출(중도금 및 잔금 대출)은 가계부채의 사각지대라는 지적을 받아왔다.

그러나 내년부터 분양되는 아파트에 당첨되면 입주 시점에 중도금과 잔금을 갚을 능력이 있는지 은행의 검증을 받아야 한다. 건설업계는 금리 인상 가능성과 아파트 공급과잉 우려에 집단대출 심사까지 강화되면서 분양 시장 투자심리가 크게 위축될 것으로 우려하고 있다.

저소득자·유주택자 ‘타격’

대출을 끼고 집을 소유한 유주택자들은 분양 시장에 진입하기가 더 어려워질 전망이다. ‘11·3 부동산 대책’으로 2주택 이상 가구주는 1순위 청약 자격을 잃었다. 이번엔 1주택 가구주가 새 아파트에 당첨되더라도 대출을 받지 못할 수 있어 주의해야 한다. 기존 주택에 총부채상환비율(DTI)이나 담보인정비율(LTV)을 다 채워 대출을 받았다면 총체적 상환능력심사(DRS)를 통해 추가 대출 여력이 부족하다고 평가될 수 있어서다.

지금까지 새 아파트 분양자는 전체 집값의 10~20%에 해당하는 계약금만 내면 금융회사가 주택도시보증공사 등의 보증을 바탕으로 중도금(집값의 50~60%)을 빌려줬다. 공사 기간인 2~3년간 신경 쓸 필요가 없었다. 입주 시점에 중도금 대출을 잔금 대출로 전환, 집값의 30~70%까지 대출로 충당하는 게 관행이었다. 이 과정에서 분양권 가격이 오르면 팔아 차익을 남겼다.

분양 시장 활황으로 가계부채가 크게 늘어나자 정부는 지난 8월부터 규제 카드를 내놓고 있다. ‘8·25 대책’을 통해 중도금 대출의 보증 건수와 한도를 설정했다. ‘11·3 대책’에선 청약 자격과 분양권 전매제한을 강화했다. 이번에는 소득 검증을 하지 않고 수년간 거치 기간(이자만 내는 기간)을 설정해 주던 ‘잔금 대출’에 손을 댔다.

한 시중은행 관계자는 “잔금 대출 시 DTI나 소득 여건을 고려하지 않았는데 앞으로 심사가 깐깐해지고 거치 기간도 최대 1년으로 줄이거나 없어질 것”이라며 “청약 시점부터 자금계획을 짜지 않으면 입주 때 낭패를 볼 수도 있다”고 말했다.

김능수 신한은행 부동산팀장은 “저소득 서민층과 유주택 투자자들이 나중에 잔금 대출을 못 받거나 예상보다 적게 받을 수 있다”고 설명했다.

“내년 분양 물량 급감 가능성”

이번 대책은 내년 초부터 분양 공고를 하는 아파트부터 적용돼 2~3년 뒤 입주 시점에 실제 대출심사가 이뤄진다. 분양업계에선 그러나 내년부터 영향을 받을 것으로 전망하고 있다.

조현욱 현대건설 마케팅부장은 “좋은 입지에서 진짜 실수요자를 겨냥한 사업 위주로 갈 수밖에 없어 건설사들의 내년 분양 물량이 급감할 수 있다”고 전망했다.

박상언 유앤알컨설팅 대표는 “저소득 실수요자들의 부담이 더 커질 수 있다”며 “자산가들은 청약을 받든, 미분양 물량을 매입하든 개인신용으로 잔금을 마련하기 때문에 청약 시장 양극화는 더 커질 것”으로 분석했다.

김연화 기업은행 부동산팀장은 “새집을 분양받을 때 월 소득의 40%를 넘지 않는 선에서 입주 뒤 곧바로 원리금을 낼 수 있도록 계획을 세워야 한다”며 “입주 물량이 점점 늘어나고 금리 인상, 국내 산업구조조정 등 악재가 더해지면서 내년부터 누가 신규 분양을 받을지 의문이 들 정도”라고 말했다.

■ 총체적 상환능력심사

DSR. 금융회사가 신규 대출심사를 할 때 대출 신청자의 기존 대출까지 모두 포함해 상환능력을 따지는 개념이다. 시중은행과 보험회사에서 받은 주택담보대출, 신용대출을 비롯해 마이너스통장대출, 자동차 할부, 신용카드 미결제까지 포함된다.

■ 잔금대출·주택담보대출

잔금대출은 신규 아파트를 분양받은 사람들이 금융회사에서 집단으로 받는 대출이다. 중도금대출(집값의 50~60%) 미상환액이 포함된다. 주택담보대출은 신규분양 아파트가 아닌 기존 주택을 살 때 이를 담보로 받는 대출이다.

문혜정/조수영/윤아영 기자 selenmoon@hankyung.com