[부동산 세무상담] 용도 변경 시 양도소득세 절세

입력2016.10.14 14:37 수정2016.10.14 14:37

진행 : 장효윤 MC출연 : 장운길 세무법인 길 대표세무사- 사연 소개 -수도권에 위치한 골프장 입구에서 오랫동안 살던 대지 120평에 건물 60평 정도의 2층 단독주택을 음식점으로 용도변경해서 3년 전부터 고깃집을 운영해 오고 있습니다.몇 년 동안 골프 손님도 있고 해서 근근이 유지해온 가게가 지난달 소위 김영란법 시행 이후로 급격히 손님이 줄어들어 고민 중에 있습니다.이제 나이도 있는데다가 기대만큼 사업이 되지 않고 부채만 늘어나 주택을 양도하거나 폐업을 고민 중에 있는데요.우리 가족은 본 주택 외에 다른 주택이나 아파트는 없고 10년 전에 취득해서 3년간 주택으로 살다가 음식점으로 전환했는데, 양도소득세 혜택은 없는지 양도소득세의 과세기준 등 양도소득세에 관련된 전반적인 설명을 듣고 싶습니다.또한, 알아보니 지금 시세는 10억 원 정도 가는데 음식점을 팔게 되면 1억 원 이상의 양도소득세를 내야 한다는데, 어떻게 하면 세금을 줄일 수 있을지도 궁금합니다.장효윤/ 오늘 사연주신 분은, 원래 주택을 음식점으로 운영 하다가 사업이 안돼서 양도하려는 경우인데요,사업도 폐업하고 집도 팔려고 하는데 세금까지 많이 나오면 속이 더욱 상하실텐데 양도소득세와 관련해서 비과세되는 기준은 어떤가요?장운길/ 네. 지난달 시작된 `부정청탁 및 금품 등 수수의 금지에 관한 법률`, 소위 김영란법이 골프장과 주변상권에도 영향을 미치나 봅니다.일단 상가나 음식점 등은 양도차익이 없어 과세미달을 제외하고는 원칙적으로 양도소득세가 비과세되지 않습니다.오늘 사연은 주택을 용도변경해서 음식점으로 운영하셨는데요,양도하는 건물이 주택인지 2년이상 보유하였는지의 판정은 양도일 현재를 기준으로 하며, ‘2년이상 보유’라 함은 보유기간 중에 주택으로 사용한 기간이 통산하여 2년 이상인 경우를 말합니다.1세대1주택의 비과세 요건은 1세대가 양도일 현재 국내에 하나의 주택을 보유하고 있는 경우로서 당해주택의 보유기간이 2년 이상인 것과,그에 부수되는 토지로서 건물이 도시지역은 정착된 면적의 5배, 도시지역 밖은 10배 이내의 토지를 양도하는 것에 대하여는 양도소득세를 비과세하고 있습니다.따라서 오늘 시청자는 타 주택이 없으므로 토지의 면적이나 건물의 면적으로 봐서는 주택으로 인정된다면 비과세가 가능한데요, 다만 9억원을 초과하는 경우에는 고가주택 요건에 해당되어 9억원 초과분에 대하여만 양도세를 납부하면 되겠습니다.장효윤/ 양도소득세의 판정은 양도일 현재를 기준으로 한다고 말씀하셨는데, 오늘 사연의 경우 주택을 음식점으로 용도변경하고 사용하였기 때문에 세금이 나온다는 거죠?장운길/ 네, 그렇습니다.오늘 사례의 경우 주택을 음식점으로 용도변경 하였으므로 그 상태대로 양도한다면 양도소득세를 내야 합니다.그러므로 비과세 적용을 받기 위해서는 양도당시 이 건물을 주택으로 용도 변경하여 주택으로 사용하다가 양도해야 합니다.장효윤/ 부동산 세무 상담, 오늘은 음식점을 주택으로 용도변경하면 절세되는 정보를 전해드리고 있는데요.아주 유용한 정보라고 생각이 되는데.. 세무사님 주택으로 2년 이상 보유해야 비과세 된다고 하셨는데, 그럼 용도변경하고 바로 팔면 문제는 없나요?장운길/ 네. 오늘 사연은 음식점으로 용도변경하기 전에 주택으로 7년간 거주하였으므로 용도변경 후 바로 양도해도 비과세 적용을 받을 수 있습니다.문제는 양도당시 주택으로 사용한 사실을 인정받는 것인데, 가장 확실한 방법은 건물을 양도하기 전에 음식점 폐업신고를 하고 용도를 주택으로 변경하여 실제 주택으로 사용하면서 건축물대장 등 공부를 정리해 두는 것이 중요합니다.공부정리가 어렵다면 양도당시 사실상 주택으로 사용하였음을 입증할 수 있는 증빙서류를 갖추어 놓아야 합니다.장효윤/ 이야기 해주신 부분은 꼭 기억해야 할 중요한 부분인 것 같습니다.그럼 주택으로 용도변경 후 갖춰야 할 증빙서류가 무엇인지 정리해주신다면?장운길/ 네. 갖추어야 할 증빙서류는 각각의 경우마다 다르나 오늘 사연의 경우를 말씀 드리면, 매매계약서에 매매물건의 용도가 “주택”으로 작성해야 하구요.가정용 전기요금 납부영수증과 날짜가 찍힌 주택사진, 그리고 다른 사람에게 임대한 경우에는 주택임이 명시된 임대차계약서 사본 및 임차인의 주민등록표 등초본 등이 필요합니다.장효윤/ 비과세 되더라도 9억 원 초과분은 양도세를 납부해야 한다고 하셨는데 어느 정도의 양도세를 내야 하는지 예를 들어 설명해 주시다면?장운길/ 네, 오늘 사연에 시가가 10억 원 간다고 했는데요,비과세가 되더라도 9억 원을 초과하는 경우에는 고가주택 요건에 해당되어 9억 원 초과분인 1억 원에 대하여만 양도차익을 환산하여 양도세를 납부하시면 되겠습니다.정수미기자 orangesum@wowtv.co.kr한국경제TV 핫뉴스ㆍ한선교, 유은혜 향한 막말 "대학 선배라서"… "모욕적, 불쾌하다"ㆍ경부고속도로 버스 화재 `10명 사망`…손쓸 틈도 없이 화마 속 날벼락ㆍ아이폰7 출고가 86만9천원···지원금 많이 주는 통신사는?ㆍ[경부고속도로 버스 화재] 탈출 여행가이드 "비상망치 찾았더라면.." 애통ㆍ‘질투의 화신’ 조정석 공효진 고경표, ‘유방암’ 비밀 공유…최고의 1분은?ⓒ 한국경제TV, 무단 전재 및 재배포 금지

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