원룸인줄 알고 살았는데…주택 아닌 고시원이라고?

편법으로 등록…입주자 피해
세액공제 등 법 보호 못받아
전입신고·건물용도 확인해야

서울 당산동의 한 원룸에서 생활하는 김모씨(29)는 연말정산을 하던 중 자신이 낸 월세가 세액공제 대상이 아니라는 사실을 발견했다. 해당 원룸이 건축물대장에 주택이 아니라 고시원(다중생활시설)으로 등록돼 있는 것이었다. 김씨 방에는 화장실과 부엌이 딸려 있어 개별 호실에 해당 시설 설치가 금지된 고시원과는 다르다. 세무서 관계자는 “주택으로 사용했더라도 고시원으로 등록된 시설의 이용료는 세액공제 대상이 아니다”고 말했다. 김씨는 1년치 월세 600만원의 10%에 해당하는 60만원에 대한 세액공제를 받지 못하게 됐다.

다가구주택이나 원룸을 고시원으로 등록한 집주인 때문에 입주민이 피해를 보고 있다. 고시원은 세액공제 대상에서 제외되는 것은 물론 주택임대차보호법 적용을 받지 못하는 경우가 많다. 모든 입주자는 전입신고를 해 그 집에 살고 있음을 증명해야 법의 보호를 받을 수 있지만 단기계약이 많은 원룸 및 고시원 특성상 입주자들은 전입신고를 잘 하지 않는다. 부동산 관계자는 “전입신고를 안 하면 건물이 경매에 넘어갈 때 보증금을 돌려받지 못하고 집주인의 자의적 임대료 인상에 대응하기 힘들다”고 말했다.

반면 건물주들은 고시원으로 등록하면 여러 가지 혜택을 누릴 수 있다. 고시원은 주택에 비해 주차장이나 소방시설 건축 기준이 낮아 건축비가 적게 든다. 서울시에서 원룸형 주택은 가구당 0.6대의 주차면적을 설치하게 돼 있지만 고시원은 연면적 134㎡당 한 대의 주차공간만 갖추면 된다. 소방법상 외벽에 불연재를 시공하지 않아도 되는 등 건축 비용도 줄일 수 있다. 국토교통부에 따르면 지난해 말 전국의 고시원은 5746개에 이른다. 하지만 이들 고시원이 용도에 맞게 사용되고 있는지 현황조차 파악하기 힘든 실정이다.

결국 불이익을 피하는 노력은 입주자 몫이다. 전문가들은 임대차계약서를 작성하기 전에 건축물대장, 등기부등본 등을 통해 건물 용도를 확인할 것을 권한다. 입주 후에는 전입신고를 하고 확정일자를 받아야 주택임대차보호법에 따라 보증금을 보호받을 수 있다. 해당 서류는 정부민원포털인 ‘민원24’(www.minwon.go.kr)에서 발급이 가능하다.

황정환 기자 jung@hankyung.com