임대소득세 부담되면 자녀에게 증여하세요
홍길동 씨는 거주 주택 외에 아파트 두 채를 더 갖고 있다. 두 아파트를 임대해 약간의 보증금과 함께 월세를 받고 있다. 지금까지 홍씨는 이 주택들을 임대하면서 소득세를 납부한 적이 없다. 그러나 정부가 최근 내놓은 ‘주택임대차시장 선진화 방안’에 따라 주택임대소득에 대해서도 소득세를 내야 하는 것을 알았다. 홍씨는 주택을 매각해야 할지, 월세를 전세로 바꿔야 할지 고민에 빠졌다.

사실 이번 정부안에 따르면 세금이 늘어나는 사람보다 줄어드는 사람이 더 많을 것으로 추정된다. 이번 조치는 주택임대에 대한 소득세 부담을 줄여주는 대신 엄격하게 소득세를 부과하겠다는 것이 초점이다. 부부합산 기준 1채를 소유하고 있는 경우 현행 세법과 동일하다. 고가 주택(기준시가 9억원 초과)이 아니라면 월세는 비과세된다. 전세는 고가주택 여부와 상관없이 비과세다.

2채 이상을 소유한 경우는 현행 세법과 달라진다. 2채를 소유한 상황에서 주택을 임대하는 경우는 전세든 월세든 소득세를 내야 한다. 다만 임대수입이 2000만원 이하이면 2015년까지 소득세 과세를 유예해 준다. 2016년부터 14%의 단일세율로 소득세를 과세한다.

2주택이라도 임대수입이 2000만원을 초과하거나, 임대수입이 2000만원 이하라도 주택이 3채를 초과하면 예외 없이 소득세를 과세한다. 2채의 주택을 소유하고 있다면 ‘2000만원’이 의미 있는 금액이 된다. 주택의 임대수입이 2000만원을 넘으면 종합과세 대상이 되기 때문이다.

월세와 보증금을 조정하면 세법상 수입금액을 조정할 수 있다. 분리과세를 원한다면 월세를 줄이고, 보증금을 늘리는 방법이 있다. 임대수입 2000만원에 해당하는 전세 보증금을 계산하면 14억원 정도다. 2채를 소유하고 있는 사람이 임대보증금을 14억원 이하로 낮추면 임대수입은 2000만원 미만으로 계산된다. 다만 보증금과 월세를 받는 형태의 주택임대는 수입금액이 2000만원을 초과할 수 있기 때문에 분리과세를 원한다면 세무전문가와 상담하는 것이 좋다.

만약 3채 이상이거나 임대주택의 규모 때문에 2000만원을 넘을 것으로 예상되면 매매나 증여로 주택 숫자를 줄이는 방법도 있다. 현행 세법상 분리과세 대상 주택이나 비과세 대상 임대수입을 판단할 때 주택의 숫자는 부부합산 기준이다. 즉 세대구성원이라도 자녀 명의 주택의 숫자는 판단 기준에서 제외된다. 또 2주택 보유자로서 배우자에게 주택 지분의 50%를 증여해 임대수입을 각자 2000만원 이하로 낮추는 방법도 있다.

원종훈 < 국민은행 WM사업부 세무팀장 >