수익·손익 공유형 모기지, 年 1%대 파격적 대출금리…실수요자에 적합

연소득 7000만원 이하, 생애 첫 구입 때만 혜택

지난달 23일 우리은행 본점과 전국 지점의 대출상담 창구는 유난히 사람들로 북적였다. 연 1%대 저리로 빌려주는 수익·손익 공유형 모기지(장기 주택담보대출) 상품에 대한 사전 상담 첫날이었던 때문이다.

정부가 ‘8·28 전·월세 대책’을 통해 발표한 공유형 모기지 상품이 1일 출시됐다. 집을 사려니 연 4~5%를 넘나드는 주택담보대출 금리가 부담스럽고, 전·월세를 구하자니 임대료가 만만치 않은 터여서 공유형 모기지 상품에 대한 관심이 뜨겁다. 주택기금을 활용한다 해도 연 1%의 조건으로 대출받기 힘들기 때문이다. 정부가 사전 상담 일정을 잡은 것도 국민의 관심이 그만큼 높다는 것을 예상했기 때문이고 그 같은 전망은 맞아떨어졌다. 국토교통부의 경우 관련 상품을 담당하는 과의 전화가 불통이 될 정도로 문의가 많았다.

하지만 대상자가 3000명에 불과해 경쟁률을 뚫고 대출을 받기가 쉽지 않은 상황이다. 국토부는 이에 따라 수익·손익 공유형 모기지의 내년 대출 규모를 올해(3000억~4000억원)보다 확대할 것으로 예상된다.

○수익형·손익형 차이는 뭘까

수익 공유형과 손익 공유형 모두 이전에 국내에서는 보지 못한 상품이어서 ‘연 1%’대 금리에 집중하기 전에 구체적으로 어떤 구조로 설계돼 있는지 파악해야 한다. 또 대출받기 위해서는 어떤 요건을 갖춰야 하는지 아는 것도 중요하다.

수익 공유형은 주택을 매각하거나 대출 만기에 아파트 가격이 오르면 그 수익을 주택기금과 공유하도록 하고 있다. 하지만 주택가격이 떨어질 때는 그 손해를 차주가 모두 부담해야 한다. 반면 손익 공유형 모기지는 주택 매각 및 대출 만기시 수익이나 손해를 모두 주택기금과 공유해야 한다.

두 상품 대출 요건에서 공통된 부분은 부부 합산 연소득이 7000만원 이하여야 한다는 점이다. 또 생애 최초로 주택을 구입하는 사람을 대상으로 한다. 지원 대상 주택도 전용면적 85㎡ 이하 아파트로, 가격이 6억원을 넘지 않아야 한다. 하지만 한도와 금리에서는 차이가 있다. 또 향후 주택 가격의 향방에 따라 대출 만기시에 처지도 달라진다.

수익 공유형은 대출을 주택가격의 최대 70%까지 받을 수 있다. 당장 목돈이 없다면 수익 공유형 모기지로 대출받는 게 낫다. 주택 가격 하락시에 손해분을 부담해야 하기 때문에 장기적으로 주택 가격이 상승한다는 판단이 확실할 때 이 상품을 선택하는 것이 좋다. 금리는 연 1.5%다.

손익 공유형은 대출 한도가 40%로 수익 공유형보다 다소 적다. 하지만 초기 5년 동안 연 1%의 금리가 적용돼 수익 공유형보다 이자를 덜 물어도 된다. 하지만 이후엔 연 2% 금리가 적용된다.

○대출 일정은

국토부는 우선 1일부터 선착순으로 총 5000가구로부터 대출 신청을 받은 뒤 오는 4일부터 1차 대출심사를 통해 4000가구를 선정할 방침이다. 이때 매입 가격이 감정원 시세 대비 10% 이상인 신청자나 대출심사 평가표에서 일정 점수(60점) 이하 신청자는 제외된다.

8일부터는 한국감정원이 신청 주택에 대한 현지 실사를 통해 주택가격을 조사하고 매입 가격 및 주택 적정성 등을 심사한다. 이후 10일부터 우리은행이 대출심사 평가표를 적용해 4000가구에 대한 최종 점수를 산정한 뒤 일정 점수 이상인 3000가구를 선발할 방침이다. 우리은행은 이렇게 선정한 3000건의 대출 대상자에게 10월11일 최종 대출승인 여부를 통보한다.

대출 신청 방법은 밤샘 줄서기 등 과열 분위기 조성을 우려해 인터넷 접수로 한정했다. 따라서 우리은행 고객이 아니거나 인터넷 뱅킹을 하지 않는 경우 사전 상담 등의 절차를 활용해 반드시 인터넷 뱅킹에 가입해야 한다. 우리은행은 인터넷 신청이 어려운 고령·장애인 가구 등에 대해서는 사전 상담 지점에서 인터넷 뱅킹 가입과 접수를 도와줄 방침이다. 신청자는 인터넷 접수 후 당일 또는 그 다음날까지 인근 우리은행 지점을 방문해 대출 서류를 제출하면 인터넷 접수 순서대로 대출심사를 진행한다.

○어떤 대출이 유리할까

대출심사 평가는 신청인에 대한 정책적 지원 필요성, 차주의 상환 능력, 대상 주택의 적정성 등을 따져 100점 만점으로 진행한다. 정책적 지원 필요성에는 무주택 기간, 가구원 수, 자산 보유 현황 등 4개 항목이 포함되며 장애인·다문화·신혼부부·노인부양 가구에 가점이 주어진다.

상환 능력 부문은 신용등급, 담보인정비율(LTV), 소득 대비 대출액 등 5개 항목, 대상 주택의 적격성 부문은 단지 규모, 경과 연수, 감정원 정성평가 등 6개 항목을 평가한다. 국토부는 수익형·손익형 모기지의 특징을 감안해 평가 항목별 가중치를 차등화할 방침이다.

수익 공유형의 경우 집값의 70%까지 대출해주는 만큼 손익형에 비해 상환 능력을, 손익형은 국민주택기금의 원금 손실 위험이 있는 만큼 주택 적격성 평가 비중을 상대적으로 높게 책정했다. 국토부 관계자는 “공유형 모기지는 전·월세보다 저렴한 비용으로 내집 마련이 가능한 것이 장점”이라며 “그러나 집값이 오른다면 반드시 유리한 상품은 아닌 만큼 해당 주택가격의 상승 가능성, 상환 능력 등을 감안해 대출 상품을 결정하는 게 바람직하다”고 말했다.

하지만 상환 능력과 대상 주택의 적격성 기준은 상품의 종류에 따라 가중치가 다르다. 수익 공유형은 LTV가 70%로 높은 만큼 상환 능력 항목이 상대적으로 중요하다. 실제로 상환 능력은 수익 공유형 대출심사 점수의 30%를 차지해 지원 필요성과 가중치가 같다. 상환 능력은 차주의 신용등급과 LTV, 소득 대비 대출액 등 5개 항목으로 구성돼 있다.

손익 공유형은 LTV 비율이 상대적으로 낮지만 원금 손실 위험이 있기 때문에 대출심사시 상환 능력보다 주택 적격성에 더 가중치를 둔다. 실제로 손익 공유형 모기지 대출심사 때 평가점수의 50%가 주택 적격성으로 이뤄져 있을 정도다. 주택 적격성은 단지 규모나 경과 연수, 감정원의 정성평가 등 6개 항목으로 이뤄졌다. 따라서 대출 대상 아파트가 단지 규모가 작거나 오래된 아파트라면 상대적으로 불리할 수 있다.

한편 4·1 대책에서 나온 ‘생애최초 취득세 한시 면제’와 ‘양도세 한시 면제’는 4월1일부터 소급적용하고 있다. 부부 합산 연소득 7000만원 이하 생애최초 주택구입자가 올 연말까지 6억원 이하 주택을 구입하면 취득세 전액을 면제받는다. 신규나 미분양, 1가구 1주택자가 소유한 ‘85㎡ 이하 또는 6억원 이하’ 주택을 연내 계약하는 경우 향후 5년간 발생하는 양도세를 한시적으로 면제해준다. 준공공임대 취득세·양도세 감면 역시 관련 세부 기준이 확정되는 12월부터 시행될 예정이다.

박신영 기자 nyusos@hankyung.com