서울 여의도 오피스 시장 침울한 까닭 … 증시 침체로 사무실 공실 급증

"여의도 IFC 3개동의 임대 면적이 11만 평 가량 되는데 아직 반도 못 채웠습니다. 올 하반기에 전경련 신축회관이 완공되면 여의도 오피스 시장 부담이 더 커질 겁니다."

국내 증시 침체로 증권업계뿐 아니라 여의도 오피스 시장도 직격탄을 맞고 있다. 수요는 급감한 반면 공급이 늘어난 탓이다. 여의도 공실률은 두자릿 수를 넘어섰다.

23일 부동산 컨설팅업체 메이트플러스에 따르면 올 2분기 여의도 지역의 평균 공실률은 전분기 대비 0.04포인트 상승한 10.94%를 기록했다.

IFC 등 동여의도의 대형 오피스 공실률 증가가 두드러졌다. 세개 동으로 이뤄진 IFC 중 One IFC의 경우 대부분 입주가 완료됐으나 Two IFC는 절반 가량 밖에 못 채웠다. 가장 규모가 큰 Three IFC는 아직 마케팅도 시작하지 못한 상황이다.

주요 증권사들이 모여 있는 여의도 오피스 시장은 증시 분위기에 따라 큰 영향을 받는다. 여의도 오피스 시장은 2008년 금융위기 이후 침체하기 시작했다.

2007년 이전 증시 호황기 때 여의도 오피스 공실률은 1~2%에 그쳐 공급 부족을 겪었다. 당시 계획된 빌딩들이 3~4년 시차를 두고 완공되는 동안 분위기가 반전됐다. 증시 침체로 외국계 증권사 등이 잇따라 철수하고 증권업계에서 강도 높은 구조조정을 실시하면서 여의도 오피스 수요도 크게 줄었다.

여의도의 경우 증권 등 특정 업종을 제외하면 종로나 강남 등 다른 오피스 밀집 지구에 비해 위치 선호도가 높지 않다.

김기웅 메이트플러스 차장은 "다른 지역의 임차인을 끌어오기가 어려워 여의도 내 한정된 수요를 오피스 빌딩들끼리 뺏고 뺏기는 분위기"라고 설명했다.

올 하반기에 50층 높이의 전경련 신축회관이 완공될 예정이다. 신규 발생한 공실이 장기 공실화 되고 있어 임차인 유지 및 유치 경쟁이 더욱 심화될 것으로 전문가들은 예상하고 있다.

전경련 신축회관의 경우 현재 LG CNS 등의 일부 회원사 입주가 예정돼 있다. 하지만 임대 면적을 채우기에 부족해 여의도 오피스 시장에 또 다른 부담이 될 것이란 전망이다.

임차관련 인센티브 제공에 부정적이었던 일부 빌딩들도 임차인 확보를 위해 임대료를 하락시키거나 일정 기간 무상임대를 제공하는 '렌트 프리' 기간을 늘려가는 추세다.

대형 신축 오피스 빌딩들이 들어서면서 상대적으로 오래되고 작은 빌딩들도 타격을 입었다. 최근 수요가 늘어나고 있는 소형 투자자문사 등의 사무실들도 동여의도 신증권가 라인의 빌딩이나 S-트래뉴 등의 'A급 빌딩'을 더 선호하기 때문이다.

한 여의도 부동산 업체의 관계자는 "금융 관련 업종의 경우 영업적인 측면에서 건물의 퀄리티를 따지기 때문에 임대료를 낼 수 있는 상황이라면 신축 건물을 선호한다"고 밝혔다.

이런 상황이 지속되다보니 여의도 오피스의 임대료 수익률 역시 부진하다.

업계 관계자는 "명목상 임대료가 소폭 상승했지만, 렌트 프리 등의 인센티브를 감안하면 사실상 2008년 이후 여의도 오피스 임대료는 제자리걸음인 상황"이라고 전했다.

다행히도 예정된 신축 대형 오피스 빌딩은 대부분 완공된 상황이어서 대규모 신규 공급에 따른 부담은 점차 줄어들 것으로 예상된다.

김 차장은 "공급 측면에서 2009년부터 시작됐던 신축 빌딩 완공이 마무리되고 있어 앞으로 2년 정도면 신규 공급도 해소될 것" 이라며 "증시 분위기 회복 등 수요 측면에서 회복이 함께 이뤄져야 한다"고 말했다. 한경닷컴 김다운 기자 kdw@hankyung.com