노후건물 리모델링, 가치 '쑥'…2004년 이전 건물 연면적 유리
알짜배기 자리에도 상대적으로 시세가 저렴한 건물은 찾을 수 있다. 바로 지은 지 오래돼 낡은 건물이다. 이런 건물을 매입해 리모델링을 거치면 가치를 올릴 수 있다. 리모델링에 들어가는 비용은 신축에 비해 30~40%이지만 효과는 70~80%에 달한다는 것이 부동산중개업계의 일반적인 분석이다.
리모델링을 염두에 두고 건물을 매입할 때는 요령이 필요하다. 가급적이면 2004년 이전에 지어진 건물을 매입 대상으로 꼽아볼 만하다. 건물을 지을 때 용적률 등을 규정한 용도지역 세분화가 2004년에 이뤄졌기 때문이다. 그 이전에는 일반주거지역으로 구분돼 용적률을 법정한도 300%까지 적용받았다.
반면 2004년 용도지역 세분화로 일반주거지역도 3종류로 나눠져 용적률 적용이 달라졌다. 1종 일반주거지역은 150%, 2종 200%, 3종 250%로 이전에 비해 용적률이 낮아졌다. 2004년 이전 빌딩은 최대 300%까지 용적률을 적용받았기 때문에 이후의 빌딩보다 연면적이 넓다는 의미다. 다시 말해 임대면적이 넓어서 임대수익을 더 많이 기대할 수 있는 셈이다.
리모델링 예상 비용은 매입하려는 빌딩의 주변 임대 시세를 확인하는 것이 첫 번째 순서다. 리모델링 이후 임대수익을 예측해 수익률 범위 내에서 리모델링 예상 비용을 잡는 게 바람직하다. 리모델링에 비용을 지나치게 투입했는데 임대수익이 나오지 않으면 낭패를 볼 수 있기 때문이다.
리모델링 비용도 공사 전문 업체에 상의해야 정확하게 예측할 수 있다. 법 규제도 따져보고 필요하면 건물 구조 보강 여부도 꼼꼼히 확인해 리모델링 방향을 결정하는 것이 바람직하다. 주차장을 확보하려면 비용이 예상보다 더 나올 수 있다는 것도 감안해야 한다.
노후 빌딩을 리모델링하면 우수 임차인으로 꼽히는 병원 커피숍 등을 유치할 수 있는 장점이 있다. 새 건물처럼 보이면 임차인도 자주 바뀌지 않고 임대료를 높게 받을 수 있어 수익률도 올라가는 효과가 생긴다.
오동협 원빌딩중개 팀장은 “건축기술 발달로 건축주가 원하는 리모델링 공사는 모두 가능하다고 봐야 한다”며 “중개업체와 협력관계를 맺고 있는 리모델링 업체를 소개받을 수도 있다”고 설명했다.
김호영 기자 enter@hankyung.com
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