[취재수첩] '공염불' 된 소규모 재건축 활성화

이정선 건설부동산부 기자 sunee@hankyung.com

“소규모 재건축에는 용적률 인센티브를 준다고 해서 잔뜩 기대했는데, 이제 와서 안 된다니 황당할 뿐입니다. 이곳은 공동 화장실을 쓸 정도로 영세한 동네여서 정부의 지원이 절실합니다.”

서울 망원동 438 일대에 거주하는 김모씨가 기자에게 털어놓은 하소연이다. 사연은 이렇다. 서울시가 지난해 8월 소규모 재건축 사업계획을 내놓으면서 용적률을 올려준다고 발표했는데, 국토해양부가 올해 4월 관련법에 반영하는 과정에서 이 같은 혜택이 슬그머니 사라졌다는 것이다.

국토부와 서울시에 확인해보니 용적률 관련 완화 조항은 없었다. 서울시는 지난해 8월 소규모 정비사업의 용적률 기준에 대해 1종 지역에는 160%, 2종 지역은 220%로 다른 지역보다 각각 10% 올려주겠다는 활성화 방안을 발표했다. 하지만 주차장, 가구수 증가 등의 부작용을 우려해 최종 입법 과정에서 제외된 것으로 알려졌다.

용적률은 토지에 지을 수 있는 건물의 연면적 비율로 사업성을 결정짓는 핵심요소다. 용적률이 높을수록 건물 면적이 커지기 때문에 수익성은 높아진다. 김씨는 “벌집(방 한칸집)이 100여가구나 다닥다닥 붙어 있는 영세주거지역인데, 용적률 인센티브가 없으면 재건축이 불가능하다”며 어려움을 호소했다.

소규모 재건축 사업의 정식 명칭은 ‘가로(街路)주택정비사업’이다. 7층 이하 중·저층 형태의 소형 아파트로 재건축하는 방식을 가리킨다. 공동체 붕괴, 부동산 침체에 따른 후유증 등 대규모 전면 철거 방식의 재개발·재건축 부작용을 줄이기 위해 소규모(1만㎡ 이하) 필지를 대상으로 한 대안형 정비사업이다.

이 같은 취지에도 불구하고 현장에서는 용적률 등 획기적 인센티브 대책이 없어서 별다른 주목을 끌지 못하고 있다. 시범사업을 추진하려던 서울시도 마땅한 대상지를 찾지 못하고 있다.

소규모 재건축 방식은 ‘뉴타운 출구전략’을 뒷받침하기 위해서도 반드시 필요한 제도라고 전문가들은 입을 모은다. 이 같은 대안 사업이 활성화하지 못할 경우 부동산시장 상황의 변화에 따라 대규모 재개발 시대로 되돌아갈 공산이 높아서다. 수십년간 이어져온 재개발 시장의 패러다임을 바꾸려는 시도가 성공하려면 보다 탄력적인 제도적 지원이 시급해 보인다.

이정선 건설부동산부 기자 sunee@hankyung.com