불황에도 올 아파트 분양률 93%…20년만에 해외사업 '기지개'

Cover Story - 현대산업개발

전문가 심층진단

압구정동 현대아파트 건설…국내 최초의 주택전문회사
부산 해운대 아이파크시티 등 전국 곳곳에 랜드마크 아파트
평면 저작권 603건 최다 보유…땅 구매~분양 '자체사업'확대

현대산업개발은 국내 대표 주택건설 업체 중 하나다. 1996년 주식 상장 이후 1999년 현대그룹에서 계열 분리했다. 주택 브랜드인 아이파크(I’ PARK)를 2001년 선보인 뒤 한국을 대표하는 아파트 브랜드로 키웠다. 다양한 사업을 하고 있지만 주력은 국내 주택사업이다. 국내 주택시장 상황이 현대산업개발에 큰 영향을 미칠 수밖에 없다.


○독보적인 주택사업 디벨로퍼

현대산업개발은 1976년 한국도시개발로 창립한 뒤, 1986년 한국도시개발과 한라건설이 합병해 오늘날의 모습으로 탄생했다. 차별화된 설계와 성실한 시공으로 한국에 새로운 주택문화를 선도해왔다. 서울 압구정동 현대아파트 대단지를 조성해 국내 처음으로 주택전문회사로 발돋움했다. 또 삼성동 아이파크, 부산 해운대 아이파크시티 등 랜드마크 아파트를 비롯 창사 이래 아파트 35만가구를 지었다.

이 회사는 토지 구매에서 주택사업 분석, 분양, 판촉, 애프터서비스에 이르기까지 앞선 경쟁력을 보유하고 있다. 지난해에만 83건의 신규 평면(아파트 실내 디자인)을 개발하는 등 국내에서 가장 많은 603건의 평면 저작권을 갖고 있다. 이런 경쟁력이 기반이 돼 주택분야에서 경쟁사들에 비해 높은 수익성을 보여왔다.

건축과 토목 분야에서도 두각을 나타냈다. 국내 최대 규모의 오피스 타워인 서울 강남파이낸스센터와 용산 민자역사, 대전 월드컵경기장 등 전국 각지의 랜드마크를 지었다.

34년간 자리 잡았던 서울 삼성동을 떠나 지난해 12월 용산에 있는 아이파크몰로 사옥을 옮기면서 ‘용산 3.0 시대’를 선포했다. 종합건설기업으로 발전한 1.0시대(1976~1999년), 현대그룹에서 독립해 성장의 기반을 마련한 2.0시대(2000~2010년)를 거쳐 3.0시대를 준비한다는 것이다. 창립 40주년을 맞는 2016년까지 기존 사업부문을 강화하고, 플랜트·해외사업을 재개해 10조원 규모의 그룹 매출을 달성한다는 목표를 세웠다.

○시장 위축에 따른 실적 부진

현대산업개발의 전체 매출 중 60% 이상(2011년 기준)이 국내 주택사업에서 나온다. 따라서 불황기에는 이 회사의 주택사업 경쟁력보다 업황에 따른 실적 영향이 크다. 요즘 현대산업개발의 실적이 부진한 이유다. 올해 이 회사가 예상하는 평균 영업이익(IFRS 연결 기준)은 2075억원이다. 지난해(4027억원)보다 48% 이상 적은 규모다.

최근 3년간은 부산과 수원 지역 주택사업장이 효자 노릇을 했다. 부산 해운대아이파크 사업비는 1조5297억원, 수원 아이파크시티1차는 6917억원, 수원 아이파크시티2차는 9895억원으로 규모가 컸다. 이들 사업이 지난해 말과 올초 끝나 매출과 순이익이 하향세다.

○내년엔 실적 개선 ‘보장’

주택시장 불황과 단기 실적 악화 우려에도 향후 전망은 밝다고 판단한다. 우선 최근 현대산업개발의 분양 성적이 양호하다. 올 들어 이 회사는 총 6287가구(조합원분을 뺀 일반분양 기준)를 분양했다. 시장의 여러 우려와 달리 평균 분양률이 93%에 육박하는 분양 성과를 올렸다.

특히 천안 백석 4지구 1562가구와 자체 사업인 대구 월배 1296가구의 분양도 성공해 향후 실적 개선의 안정적 기반을 마련한 것으로 평가한다. 또 분양 호조로 미착공 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF)이 450억원으로 줄어들어 재고자산 리스크도 크게 감소했다.

내년 실적 개선을 예상하는 가장 중요한 근거는 이처럼 다시 늘고 있는 아파트 분양 물량이다. 내년 예상 분양 물량은 1만1386가구로 전년 대비 70% 이상 증가한 규모다. 신규 분양률도 92% 이상이다. 미분양이 그만큼 적다는 얘기다. 향후 안정적인 매출 증가가 기대된다.

이 같은 양적 증가뿐 아니라 질적 변화도 나타나고 있다. 주택사업 내 자체사업 비중이 커지는 것이 대표적이다. 자체사업이란 아파트 건설사업을 토지 구매부터 최종 공사 완료까지 도맡아 하는 것을 말한다. 아파트 시공만 해주고 공사대금을 받는 도급사업에 비해 수익성이 높다.

현대산업개발은 아산 용화, 울산 문수로, 춘천 장학, 대구 월배 등을 중심으로 자체사업 비중을 다시 확대하고 있다. 자체사업에 따른 PF 우발채무 문제도 그리 심각하지 않다. 따라서 전체 회사의 수익성 개선으로 이어질 전망이다.

○주택시장 호전도 기대

국내 주택시장 침체로 현대산업개발 실적 역시 부진해 시장의 우려가 적지 않았다. 그러나 최근 정부의 부동산 규제 완화와 지방 및 중소형 아파트를 중심으로 한 분양률 상승, 주택거래량 증가 등으로 부동산 시장이 호전될 가능성이 보이기 시작했다. 현대산업개발의 주택사업 확대 가능성 또한 높을 것으로 판단된다.

새로운 성장동력 확보도 기대된다. 현대산업개발은 지난해 말 조직 개편을 통해 건축본부와 토목·플랜트사업본부 내 해외사업 태스크포스팀(TFT)을 마련하고 해외건축팀과 해외토목팀을 신설했다.

지난 6월에는 카타르 공공사업청이 발주한 ‘루사일 고속도로 프로젝트 입찰’에 참여하는 등 20여년 만에 해외건설시장에 다시 뛰어들었다. 현대산업개발은 설립 초기인 1970~1980년대 중동, 동남아시아에서 다양한 해외 공사를 수행했다.

현대산업개발은 최근 해외 프로젝트 수행에 필요한 국제 안전보건경영시스템인 ‘OHSAS 18001’ 인증을 받았다. 세계적 인증기관인 로이드인증원(LRQA)으로부터 품질경영시스템인 ISO 9001도 획득했다. 또 원전 수주를 위해 미국기계학회의 ‘원자력 발전소 건설관련 인증’까지 따내는 등 해외사업 재개에 필요한 발판을 다지고 있다. 내년이 기대되는 이유다.

이광수 <HMC투자증권 연구위원 koreain@hmcib.com>