한국은행 금융통화위원회가 기준금리를 낮췄지만 아파트 가격의 하락세가 지속될 것이라는 전망이 나왔다.

송흥익 대우증권 애널리스트는 12일 "한국은행의 기준금리 인하에도 불구하고 아파트 가격 하락세는 지속될 가능성이 높다고 판단한다"며 "서울 수도권 아파트 가격은 순환적 경기 변동 사이클에서 일시적으로 하락하는 것이 아닌 구조적인 요인으로 하락하고 있다고 판단하기 때문"이라고 밝혔다.

사실 최근 서울 수도권 아파트 가격 하락이 일시적으로 하락하는 것이라면 기준금리 인하 효과가 발휘되면서 아파트 가격이 상승세로 전환될 수 있으나 지금은 과거에 경험했던 일반적인 상황이 아니라고 판단했다.

송 애널리스트는 "향후 저출산, 고령화, 저성장, 30~54세 인구수 감소라는 사회경제의 구조적인 변화로 주택 시장의 패러다임은 '자본 차익(Capital gain)'에서 '안정적인 현금흐름(Cashflow)' 중심으로 변화될 전망"이라며 "6.25전쟁 이후 60년간 계속된 부동산 가격 상승의 원동력은 30~54세 인구수가 꾸준히 증가했고, 한국 경제가 빠르게 성장했기 때문"이라고 설명했다.

하지만 30~54세 인구 비중은 올해 43.5%를 정점으로 지속적으로 감소해서 2020년에는 올해 대비 6.8%나 감소할 전망이기 때문에 아파트 실수요도 지속적으로 감소할 수 있다는 점에 주목해야 한다고 조언했다.

그는 대부분의 경우 통화론자들의 금리 정책은 매우 유효하지만 지난 20년간 일본의 사례에서 보듯이 부동산 가격 하락으로 대차대조표가 침체되는 상황에서는 금리 정책의 영향력이 미미하다는 점을 확인할 수 있다고 지적했다.

최근 서울 수도권 아파트 가격은 2008년 금융위기 당시 저점을 하회하면서 하락하고 있는 상황이다.

송 애널리스트는 아파트 가격이 10% 추가 하락하면 2006년 9월 가격까지 하락하는 것이며 그때부터 증가한 가계신용 잔고는 340조원으로 현재 총 가계신용 잔고의 36.9%를 차지하고 있다며 결국 2006년 9월 이후 부채를 동반해서 아파트를 매수한 가계의 대차대조표가 부실해지고 있기 때문에 가계는 소비를 줄이고 소득을 부채 축소에 사용할 수밖에 없는 상황이라고 판단했다.

대우증권은 기준금리 인하에도 불구하고 서울 수도권 아파트 가격은 10% 내외 추가 하락할 가능성이 높기 때문에 지금은 국내 주택 비중이 낮고, 해외 시장에서 경쟁력을 확보해서 지속적으로 성장할 수 있는 현대건설과 삼성엔지니어링을 최선호주로 유지했다.

한경닷컴 정형석 기자 chs8790@hankyung.com