생애 첫 월급날엔 주택청약종합저축 가입을…대출 먼저 갚을땐 중도상환 수수료 따져야

직장생활 초년병이나 갓 결혼한 신혼부부들에게 지금은 한참 인생의 재무목표를 설계할 시기다. 특히 ‘내 집을 사는 것’을 주요 재테크 목표로 삼는 이들이 많다. 하지만 큰 돈이 드는 일인 만큼 많은 준비가 필요하다.

◆주택청약종합저축 가입부터

내집 마련의 첫걸음은 주택청약종합저축에 가입하는 것이다. 종전에 청약저축·부금·예금 3가지로 나눠 운영하던 것을 하나로 합한 것이다. 전용면적 85㎡ 이하의 민영주택(청약부금) 등 공공주택이나 민영주택 청약을 할 수 있다.

무주택 세대주 여부와 관계없이 누구나 1개씩 가입할 수 있으며, 가입기간 등이 1순위 조건에 포함되므로 자녀들 앞으로도 미리 하나씩 만들어두는 이들도 있다. 단 미성년일 때 불입한 금액은 24개월만 인정된다. 국민·우리·신한·하나·농협 5대 은행에서 가입할 수 있고 가입일로부터 1년 미만은 연 2.5%, 1년 이상 2년 미만 연 3.5%, 2년 이상은 연 4.5% 금리를 지급한다.

다음 단계는 종잣돈을 마련하는 것이다. 처음부터 큰 욕심을 내지 말고 적금 등 목돈만들기 상품에 가입해 저축을 꾸준히 늘려가는 게 기본이다. 일부 금액은 펀드로 운용할 수도 있다. 하지만 주택마련이라는 목표에 지나치게 리스크가 있는 상품은 어울리지 않는다.

◆고정금리 ‘u-보금자리론’ 경쟁력 높아

어느 정도 돈이 모였다면 주택 매입을 실행할 때다. 추후 가격이 오를지, 살기 편할지 따져서 집을 골랐다면 돈이 필요하다. 큰 돈이 드니 대부분 대출을 끼고 집을 사게 된다. 이때 얼마나 레버리지를 일으킬지는 개인의 상환능력(DTI)과 담보인정비율(LTV)에 따라 제약을 받는다.

대출금 규모를 정했다 해도 갈 길이 멀다. 일단 △만기를 언제로 할지 △처음부터 원금을 갚아나갈지(비거치식 여부) △어떤 금리체계를 택할지 등 정해야 할 게 한두 가지가 아니다.

주택담보대출은 크게 고정금리와 변동금리 대출로 나뉜다. 두 가지를 섞은 혼합형도 있다. 금융감독당국의 방침에 따라 대출기간 동안 금리변동이 제한된 고정금리형 상품이 최근 늘어나는 추세다. 고정금리 상품을 택하면 금리가 올라갈 위험에 노출되지 않는다. 금리상승기에 택할 수 있는 전략이다.

고정금리 상품 중 가장 인기가 좋은 것은 주택금융공사(www.hf.go.kr)의 ‘보금자리론’이다. 주택금융공사가 돈을 빌려주는 것은 아니고 공사의 보증서를 바탕으로 은행에서 더 싸게 빌릴 수 있는 것인데, 온라인으로 신청하는 ‘u-보금자리론’을 택하면 금리가 0.4%포인트 자동으로 낮아진다. 만기는 10~30년이며 기본형 상품은 10년 만기 연 4.8%, 20년 만기 연 5.0%, 30년 만기 연 5.05%로 시중은행 상품보다 경쟁력이 있다. 다만 가입 주택의 가격·규모 등에 제한이 있어 상담이 필요하다. 3년 고정금리 후 변동금리로 바꾸는 등 혼합형 상품을 택할 수도 있다.

시중은행 상품 중 국민은행의 ‘KB고정금리모기지론Ⅱ’ 금리는 잔액기준 코픽스(COFIX) 연동식인데, 예컨대 10년 만기라면 연 5.49~5.84% 금리(최고 0.4%포인트 우대금리 가능)를 부담해야 한다. 신한은행의 ‘금리안정모기지론’ 기본형은 만기별로 연 4.9~5.6% 금리를 고정 적용한다. 고정·변동을 혼합할 경우 5·7년간 각각 연 4.9%, 연 5.1% 금리를 적용하고 이후엔 잔액(1년) 기준 코픽스에 1%포인트를 추가한 금리를 받는다. 하나은행의 고정금리 주택담보대출 금리는 만기별로 연 5.46~5.66%다.

금리 변동의 위험에 일부 노출되더라도 일단 금리가 조금이라도 더 낮은 변동금리를 택하려는 수요도 여전히 적지 않다. 저금리 기조가 쉽게 바뀌지 않으리라는 전망도 이런 선택에 한몫한다. 일부 수요자들은 금리가 급격히 높아지면 그때 가서 고정금리로 갈아타겠다는 전략을 취하기도 한다.

◆중도상환 수수료도 챙겨봐야

주택담보대출은 만기가 상당히 길기 때문에 중간에 직장이 바뀌거나 소득에 큰 변화가 있는 경우가 적지 않다. 만일의 사태가 생기더라도 꾸준히 돈을 갚을 수 있는지 따져봐야 하는 이유다. 반대로 소득이 크게 늘거나 좋은 직장으로 옮기는 등 긍정적인 변화가 있다면 은행에 금리 인하를 요구할 수 있다. 여신거래 기본약관 제3조 제9항은 ‘소비자가 신용상태의 현저한 변동이 있을 때 합리적인 근거를 서면으로 제시하고 금리 변경을 요구할 수 있다’고 밝히고 있으니 당당하게 권리를 행사해 보자.

대출 취급시에는 인지세와 근저당권설정비, 감정평가수수료 등의 추가비용이 들기도 한다. 근저당권설정비는 은행이 부담하는 것이 기본이나 대출자가 부담하는 대신 금리를 0.2% 정도 깎아주는 경우도 있다. 시세가 뚜렷하지 않은 단독주택 등에 대해선 담보물건의 가치를 평가하기 위한 감정평가 수수료를 받기도 하는데 평가금액에 따라 수수료가 달라진다.

원래 갚기로 했던 시기보다 먼저 대출금을 갚을 때 내는 중도상환 수수료도 중요한 조건이므로 꼭 확인해야 한다. 예컨대 1000만원을 중도상환 수수료가 1% 적용되는 기간에 먼저 갚는다면 10만원을 내야 된다. 이외에 대출을 전부 혹은 일부 상환한 뒤 근저당권을 말소하는 비용도 있는데 소비자가 부담하는 것이 원칙이다.

◆전세자금은 근로자·서민대출로

일반적인 사회 초년생이나 신혼부부에겐 정책금리가 적용되는 근로자·서민 전세자금대출이 베스트다. 연 4%로 금리가 고정돼 있다. 이용하려면 연간 소득이 3000만원 이하(신혼부부 3500만원 이하)여야 한다. 가구당 8000만원(3자녀 이상은 1억원)까지 임차보증금의 70% 내에서 지원된다.

2년 뒤 일시상환이 조건이지만 연장시마다 금리를 0.25%포인트 더 높인다는 전제 아래 2번 연장할 수 있어 최고 6년까지 쓸 수 있다. 우리·농협·신한·기업·하나은행에서만 취급한다. 주택금융공사의 보증을 받아야 하며 집주인이 공사의 질권설정에 동의한다는 서명을 해 줘야 한다.

은행의 일반 전세자금대출 금리는 평균 연 5~6.5% 수준이다. 한도는 금융회사나 신청자 조건에 따라 조금씩 다르지만 보증금의 60~80% 수준이 대부분이다. 은행 점포를 찾지 않고 온라인으로 상담·대출이 가능한 우리은행의 ‘아이터치(iTouch)전세론’ 금리가 상대적으로 조금 낮다. 연 5.11~5.49%다.

보험·저축은행·협동조합·캐피털·카드사 등 2금융권 비은행 주택담보대출을 찾는 경우는 대부분 한도가 부족하거나 신용등급·소득 조건을 맞추지 못하기 때문인데, 까다롭지 않지만 대신 금리가 비싸다. 최저금리가 연 6%라고 내세우기도 하지만 실제론 평균 연 10~12% 정도다.

이상은 기자 selee@hankyung.com