[한경자영업 희망콜센터] 서울지역은 보증금 3억원 안넘어야 적용 대상

예비창업자 상가임대차보호법이 궁금한데

월세는 100을 곱해 합산…만료 6개월 전부터 갱신 요구

[Q] 경기도 포천시에 사는 창업 예정자 박주원(48)입니다. 시 외곽에서 작은 농장과 축산업을 운영하고 있습니다. 20년 동안 농축산업에만 종사하다가 지인의 권유로 작은 정육점을 시작하기 위해 서울 방학동에 있는 66㎡(20평) 점포를 보증금 3000만원, 월세 120만원의 조건으로 계약했습니다. 매장을 알아보다가 상가임대차보호법에 대한 얘기를 듣게 됐습니다.

지역별 적용범위와 보호대상이 각기 다르고 법에서 정하는 절차가 있다고 들었습니다. 제가 계약한 점포의 계약조건이 상가임대차보호법에 보호를 받을 수 있는지와 이 법에서 규정하는 제반사항에 대해 알고 싶습니다.

[A] 상가임대차보호법은 상가임차인을 보호하고 국민 경제생활의 안정을 도모하기 위해 만들어졌습니다. 법적 성격은 민법에 대한 특례를 규정한 임대차에 관한 특별법으로, ‘이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다’고 규정하고 있습니다.

상가임대차보호법의 적용범위는 상가건물의 전부 또는 일부를 사용하는 사업자등록이 가능한 상가건물 중 법에서 규정하는 보증금액을 초과하지 않는 임대차에 대해 적용됩니다.

이 법으로 보호를 받으려면 보증금액이 서울특별시 3억원, 수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외)은 2억5000만원, 광역시(수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외)ㆍ안산시ㆍ용인시ㆍ김포시 및 광주시 1억8000만원, 그 밖의 지역은 1억5000만원을 초과하지 않아야 합니다.

보증금 외에 월세가 있는 경우에는 월 단위 차임(월세)에 100을 곱해 환산한 금액을 보증금에 합산하게 됩니다. 의뢰인이 계약한 점포를 예를 들어 설명한다면 보증금과 월세를 합친 환산보증금은 ‘3000만원+(월세 120만원×100)=1억5000만원’으로 ‘서울특별시 3억원’을 초과하지 않는 임대차에 해당돼 보호받을 수 있습니다. 단 일시 사용을 위한 임대차임이 명백할 때에는 보호대상에서 제외되며, 겸용건물의 경우 사용 점포의 주된 부분을 영업을 위해 사용하는 경우에 한해 이 법의 적용을 받을 수 있습니다.

상가임대차보호법에서는 임대차 계약의 최단 존속기간을 규정하고 있습니다. 계약기간을 정하지 않았거나 1년 미만으로 계약한 임대차는 그 기간을 1년으로 보며, 임차인은 1년 미만으로 계약기간을 정한 경우 유효함을 주장할 수 있습니다.

임차인은 임대차 계약기간 만료 전 6개월부터 1개월 사이에 임대인에게 계약의 갱신을 요구할 수 있으며, 임대인은 정당한 사유 없이 이를 거절할 수 없습니다. 이러한 임차인의 계약갱신 요구권은 최초의 임대차 기간을 포함해 전체 임대차 기간이 5년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있습니다.

임대인이 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있는 경우도 있습니다. 3기의 차임(월세)에 달하도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우, 임차인이 거짓 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우, 임차인이 임대인의 동의 없이 해당 건물의 전부 또는 일부를 전대한 경우, 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의 또는 중대한 과실로 파손한 경우, 임대인이 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위해 목적건물의 점유 회복이 필요한 경우, 그 밖의 임차인이 임차인으로서 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 존속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우가 이에 해당 됩니다.

묵시적 갱신의 경우 임대인이 임대차 기간 만료 전 6개월부터 1개월까지 사이에 임차인에 대해 갱신거절의 통지 또는 조건의 변경에 대한 통지를 하지 아니한 경우에는 그 계약기간이 만료된 때에 전 임대차 계약과 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 봅니다. 월세와 보증금의 증감 청구권은 임차 건물에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제 사정의 변동이 있는 경우 당사자는 장래의 월세 또는 보증금에 대해 증감을 청구할 수 있게 됩니다. 단 증액 청구는 임대차 계약 또는 약정한 월세 등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 증액하지 못하고, 증액의 범위는 월세 또는 보증금의 9%를 초과할 수 없습니다.

상가임대차보호법에서는 임차인을 보호하기 위해 보증금 중 일정액을 우선 변제하는 보호제도를 규정하고 있습니다. 즉 민사집행법에 의한 경매나 국세징수법에 의한 공매시 임차 건물의 환가대금에서 후순위권리자 그 밖의 채권자보다 우선해 보증금을 변제받을 권리를 말하는 것입니다. 우선변제권을 취득하기 위해서는 법에서 규정하는 대항요건(건물의 인도와 사업자등록의 신청)을 갖추고 관할 세무서장으로부터 임대차계약서 상의 확정일자를 받아야 합니다.

정리=강창동 유통전문기자 cdkang@hankyung.com

도움말=최정환 꿈꾸는가게경영연구소장

☎자영업희망콜센터(02)360-4004