정준호(63년생, 행시31회) 충남고- 서울대 경제학과- 미 미주리대 경제학박사, 1988~98년 재무부, 1998~99년 금감위 2000~01 KTB네크워크 2003년 코람코 부사장 2011~현재 코람코자산신탁 대표이사 사장 1. 코람코자산신탁을 간단히 소개해 달라 2001년 10월 리츠 자산관리회사로 출범하였고, 2006년 부동산신탁업에 진출하였으며, 2010년에 자산운용사를 출범시켜 부동산펀드까지 사업영역을 확장하여 리츠, 부동산신탁, 부동산펀드 등 부동산금융의 전 영역을 아우르는 명실상부한 종합부동산금융회사임 리츠부문에서는 국내의 대표적인 리츠 브랜드로 자리잡은 코크렙 펀드를 꾸준히 설립하여 운용규모 및 배당률 등 외형적 우위는 물론 포트폴리오의 다양성 측면에서도 업계의 리더 역할을 하고 있음 신탁부문에서는 후발주자임에도 불구하고 2010년 220억원의 신규 계약고, 11%의 시장점유율, 12조원이 넘는 수탁원본을 기록하는 등 지속적인 성장세를 이어가고 있음. 또한 철저한 사업분석과 리스크 관리를 통해 부실신탁 사업이 전혀 없는 것이 코람코만의 차별화된 경쟁력임 2. 리츠라는 용어가 일반인들에게 다소 생소할 수 있다. 리츠가 무엇인지 간단한 설명을 부탁한다. 리츠 (REITs: Real Estate Investment Trusts)란 다수의 투자자로부터 자금을 모집하여 부동산 또는 부동산과 관련된 유가증권에 투자,운용하여 발생한 수익을 투자자에게 배당하는 부동산간접투자방식이며, 부동산투자회사로 번역됨 리츠는 부동산시장과 금융시장의 결합을 통해, 부동산의 유동성을 증대시키고 소액 투자자의 부동산 투자기회를 확대하여 부동산 시장의 투명성을 높여줌. 즉 과거에는 기관투자자 및 법인만 소유할 수 있었던 강남, 종로, 여의도의 대형 빌딩과 같은 우량 투자자 자산에 개인이 소액으로 참여할 수 있는 기회를 제공하는 투자기구임 특히, 부동산(빌딩, 상가 등)에 일반 개인이 직접 투자하게 될 경우, 임대차 관리, 건물관리 등 복잡한 문제가 많이 있기 때문에 전문 자산관리업체가 자산의 수익을 극대화하면서 관리를 해주는 장점이 있음 또한, 리츠는 주식시장에 상장을 할 수 있기 때문에 부동산의 낮은 환금성을 보완해주기도 한다. 그밖에 리츠는 세제상의 혜택은 물론 수익성, 안정성, 투자기회 확대 측면에서 많은 장점이 있음 3. 6월중 국회 상정될 부동산투자회사법 개정안이 화두다. 시장에 어떤 영향을 줄 것으로 보나? 또 법안이 미처 담지 못한 추가적인 내용에는 뭐가 있을까? 가. 1인 투자지분제한 완화 (30% → 70%) 연기금에 대한 의존도 탈피가 가능하고, 투자기관 다변화 등 기존 리츠펀딩 과정의 애로사항이 일부 해소될 수 있음. 다만, 금융기관의 경우, 금산법 규제는 개선건의를 하고 있음에도 불구하고 금융기관이 리츠지분에 15% 제한이 여전히 적용되고 있어 애로사항임. 리츠상품은 하나의 금융투자상품 으로서 금산법 상 금융기관 투자지분제한의 대상에서 제외되는 방향으로 개선이 필요함 나. 부동산PF대출사업의 영위 부동산펀드와 동일하게 개발사업법인에 대하여 대출업 영위를 허용함 (정관으로 선택)으로서 기존 부동산 임대/매매업이라는 단순 사업범위에서 벗어나 사업 범위를 다양화할 수 있도록 하는 효과가 기대됨. 단, 시행령에서 국내부동산의 경우, 자기자본의 50% 범위내에서 허용하기 때문에 하나의 리츠에서 임대운용과 대출사업을 동시에 영위하는 것은 투자자 유치에 어려움이 예상되는 바, 투자자가 선택한 경우에는 자기자본 100%까지 허용하는 것으로 개선할 필요가 있음. 다. 현물출자 제한의 완화 (총자산 50%한도 → 비율제한 삭제) 부동산보유자가 적극적으로 리츠에 투자할 수 있는 동기부여가 되어 리츠 활성화에 크게 기여할 것으로 기대됨. 라. 법인이사 제도 도입 자본시장법 상 회사형부동산펀드와 유사하게 AMC 임직원의 리츠 이사 참여 구조를 투자자가 정관에서 선택적으로 가능하도록 함으로써, AMC의 운용 자율성이 확대될 수 있을 것으로 기대됨. 4. 최근 자기관리리츠가 늘고 있는데, 자기관리리츠 증가가 부동산산업에 미치는 영향은? 자기관리리츠: 자산의 투자, 운용 등 전반적인 자산관리를 외부의 전문 자산관리회사에 위탁하는 형태의 위탁관리리츠와 달리, 자기관리리츠는 전반적인 자산관리를 자체 자산운용 전문인력으로 직접 수행하는 형태의 리츠임 자기관리리츠의 설립 증가는 K-IFRS의 도입으로 시공사의 Risk관리가 강화되면서 시공사의 신용으로 개발사업 자금을 조달해오던 시행사 또는 일부 시공사들이 자기관리리츠 설립을 통한 개발사업 시행에 관심을 가지면서 시장의 수요가 증가하는 추세에 기인한다고 할 수 있으며, 이러한 추세는 당분간 이어질 것으로 예상됨 자기관리리츠와 위탁관리리츠는 상품구성에서 차이가 있기 때문에 자기관리 리츠 설립 증가에 따른 기존 위탁관리업체에의 영향은 거의 없다고 봄. 오히려, 리츠 기반 확대의 효과가 있음. 즉, 개발/운영기간 자산관리 노하우 등이 필요한 부분은 기존 실적이 풍부한 자산관리회사에 위탁 요청이 계속 이어지고 있으며, 기존 시행사들의 영역인 주택분양사업 등은 자기관리리츠 로 설립되고 있음. 그러나, 프로젝트파이낸싱(PF) 대안으로 각광받으면서 자기관리 리츠 설립이 최근 급증했지만 시장에 안착할지는 두고 봐야 함. 좋은 상품을 만들어내지 못하면 오히려 리츠에 대한 부정적 인식을 확산시킬 수도 있음. 특히, 자기관리 리츠는 신생 자산관리회사와 인건비, 사무실 유지비 등 연간 비용 측면에서 거의 차이가 없는데, 자산관리회사는 위탁관리리츠의 자산가액의 0.5% 수준의 연간수수료만 수취함에 비해 자기관리리츠는 연간 비용 전부가 리츠의 재무재표에서 비용으로 인식되므로 사업 초기에 투자자들에게 배당금을 지급하기가 어려운 문제가 있음. 5. 대형빌딩 공급대란 얘기도 심심찮게 들려온다. 여의도 용산 등 서울 각지에 대형건물이 들어서게 되면 수익성 악화 우려도 있는데 이에 대한 전망을 해달라 2011~ 2015년중 연평균 오피스 공급량이 최대 49만평에 이를 것으로 추정되고 있으나, 현재 공사중인 프로젝트만을 반영하면 37만평이고, 이중에서 판교물량을 제외하면 27만평으로 2000~2009년 연평균 공급량 22만평을 다소 상회하는 수준임. 금융위기 이후 개발자금 조달 차질로 오피스 개발사업이 지연되는 사례가 증가하고 있고, 초고층오피스 개발 사업은 사업성 악화, 사업일정 연기, 인허가 문제 등으로 실현 여부가 매우 불투명함 당사 조사분석팀에서 전망한 자료에 따르면, 2011년에는 공급증가의 영향으로 일시적으로 임대시장 여건이 악화될 가능성이 높으나, 2012년 하반기 이후 공급증가의 영향에서 벗어나면서 공실률이 8% 수준으로 안정될 것으로 예상됨. 6. 부동산시장 침체가 지속되고 있는데 코람코의 향후 계획 또는 전략은? 코람코는 오피스 시장의 성장세 둔화가 예측되던 2007년부터 오피스 이외의 사업분야, 즉, 개발사업, 리테일, 물류, 호텔 등으로의 사업다변화를 추구해오고 있음. 리츠뿐 아니라 PFV를 통한 개발사업 투자 및 자산관리 분야에 2007년부터 참여하여, 판교테크노밸리 오피스 개발사업 (판교 SD2 PFV, 3,300억 규모, 2007년 설립), 평촌 복합개발사업(코크렙 평촌 GS스퀘어 PFV, 5,300억 규모, 2010년 설립) 등 총 8,600억 규모의 개발사업에 투자 및 자산관리에 참여하고 있음. 판교테크노밸리는 금년 3월에 완공되어 현재 임차인을 모집하고 있으며, 평촌 복합개발사업은 현재 공정률 약 50%로 내년에 완공예정임. 특히, 평촌 복합개발사업은 시공사의 보증 없이 상업시설 운영자의 장기 임대차 계약을 통해 안정적인 구조를 개발하여 금융위기에도 불구하고 5,300억을 금융시장으로부터 성공적으로 조달했음. 현재는 인천공항 물류창고 개발사업, 서울 강남지역 비즈니스호텔 개발사업, 서울 CBD지역 대형오피스 개발 및 수도권 신도시에 추가적인 복합개발 프로젝트를 준비하고 있음. 신탁부문은 타 부동산신탁회사와의 차별화를 통한 경쟁력 확보를 위해 신규 시장을 적극 개발할 계획임. 작년에 부동산신탁업계 최초로 당사가 정비사업에 진출하였으며 금년에는 정비사업 수주를 더욱 확대할 계획임. 이와 아울러, 안정적인 구도의 차입형 토지신탁도 수주를 지속할 것임. 조현석기자 hscho@wowtv.co.kr