서울시내에 10년 이상 거주하고 있는 주택 한 채와 보유한 지 7년째인 투자용 주택 한 채를 갖고 있는 무소유씨는 투자용 주택을 파는 것을 고려하고 있다. 2012년 12월31일까지 하나의 주택을 팔 때 중과세가 아닌 기본세율을 적용한다는 이야기를 들었다. 양도소득세를 줄이기 위해 언제 양도해야 하는지 궁금하다.

작년 12월31일까지 한시적으로 다주택자에 대해 기본세율(6~35%)을 적용토록 한 조치가 2010년 말 소득세법 개정에 따라 연장됐다. 이에 따라 2주택 이상 또는 비사업용 토지 소유자가 2012년 12월 말까지 주택 또는 비사업용 토지를 양도하는 경우 기본세율을 적용받는다.

현재 2주택 이상 보유자가 2011년 1월1일부터 2012년 말까지 주택을 양도하는 경우 2주택자는 50%，3주택 이상 소유자는 60%의 중과세율 대신 과세표준 구간별 기본세율(6~35%)을 적용해 양도소득세를 신고 납부하면 된다. 비사업용 토지를 갖고 있는 사람도 2012년 말까지 양도하면 중과세율을 적용받지 않는다. 2009년 3월16일부터 2012년 말까지 취득한 자산을 양도함으로써 발생하는 양도소득에 대해서도 과세 구간별로 기본세율을 적용받는다.

다만 보유 기간이 1년 미만인 경우 50%，1년 이상 2년 미만은 40%의 양도소득세율이 적용된다. 2주택 이상 또는 비사업용 토지 양도시 3년 이상 보유에 따른 장기보유 특별공제(10~30%) 혜택은 적용되지 않는다는 점에 주의해야 한다.

한시적 중과세율 적용 배제가 2012년 말까지 양도한 자산에만 적용됨에 따라 2010년 12월31일 이전에 취득한 2주택 이상 또는 비사업용 토지를 2013년 1월1일 이후 양도하는 경우에는 종전처럼 2주택자는 50%，3주택 이상자 및 비사업용 토지는 60%의 중과세율을 적용받는다. 2011년 1월1일 이후 양도하는 자산에 대해서는 양도한 날이 속하는 달의 말일로부터 2개월 이내에 양도자의 주소지 관할 세무서에 양도소득세 예정신고 납부를 하더라도 예정신고 납부세액 공제는 적용되지 않는다. 양도소득세 신고를 하지 않거나 납부를 하지 않은 경우 가산세가 추가로 부과돼 양도소득세 부담이 다소 늘어난다.

무씨가 투자용 주택을 7년 전에 3억원에 취득하고 중개수수료로 120만원을 지급했고, 2012년 중 5억원에 양도하고 중개수수료로 200만원을 줬다고 가정해보자.그가 부담할 양도소득세는 5097만9000원[(양도가액 5억원-취득가액 3억원-매입 및 매도 중개수수료 320만원-양도소득 기본공제 250만원)?C33%-누진 공제 1314만원]이다.

만약 무씨가 투자용 주택을 사정이 여의치 않아 2013년 1월1일 이후 양도할 경우 부담할 양도소득세는 9715만원[(양도가액 5억원-취득가액 3억원-매입 및 매도 중개수수료 320만원-양도소득 기본공제 250만원)?C50%]에 달한다. 따라서 2주택 이상 보유자 또는 비사업용 토지를 보유하고 있는 사람은 한시적으로 양도소득세 기본세율이 적용되는 2012년 12월31일까지 양도하는 것이 세금 부담을 줄이는 방법이다.



이현회계법인 이용연 세무사