[부동산 고수에게 듣는다] "발품이 부동산 투자성패 좌우…자신말고 아무도 믿지마라"
부동산 투자관리회사인 월드B 인베스트먼트의 강대현 대표(36)는 '강남 부동산 업계 신동'으로 불린다. 본격적으로 부동산 업계에 뛰어든 최근 6년간 단 한 번도 실패해 본 적이 없다. 저평가된 물건을 찾아 매입한 뒤 시장에 바로 내놓아 시세차익을 노렸는데 번번이 높은 수익률을 올렸다. 그가 강조하는 부동산 투자원칙은 '발품'과 '환금성'이다. 지난해 9월 자신의 노하우를 담아 '부동산 가치투자 전략'이란 책을 내기도 했다.

◆6개월 만에 45억원 남겨

강 대표는 상가 투자부터 시작해 빌딩 투자로 보폭을 넓혔다. 대표적으로 청담동 빌딩에서 큰 차익을 남겼다. 강 대표는 이 빌딩을 100억원에 사서 6개월 만에 145억원에 팔았다. 그는 "물건이 확실히 저평가돼 있어 적어도 40억원은 벌 수 있다고 확신했다"고 말했다.

판단 근거는 상권의 흐름이었다. 그는 "당시 이 빌딩은 팽창하는 강남 상권의 흐름이 덜 반영돼 제값을 받지 못하고 있었다"며 "시간이 조금만 더 지나면 분명 오를 것으로 봤다"고 소개했다.

강 대표는 "빌딩 매매를 할 때는 단기 시장 흐름을 가장 중시한다"며 "장기 투자전망을 하는 것은 사실상 불가능하기 때문"이라고 설명했다. 투자 시점에 물건이 있는 지역 인근 부동산 시장의 흐름을 정확하게 읽은 뒤 매매 타이밍을 잡는다는 얘기다. 종잣돈 5억원으로 시작한 그는 지금은 수백억원대 자산을 굴린다.

부동산에는 뜨는 지역이 있는가 하면，지는 지역도 있다. 상권이 한번 형성되면 이를 중심으로 잔물결 치듯 퍼져 나간다. 물건을 살 때는 이 흐름을 타는 상권에 투자해야 한다고 그는 말했다. 가장 좋은 투자대상은 이런 흐름의 영향을 받을 것으로 예상되지만 아직 가격에 반영되지 않은 물건이다.

◆아파트보다 땅에 관심 둬야

강 대표는 '흐름'에는 시세 동향은 물론 정책의 흐름도 포함된다고 말한다. 그는 "아파트 시대는 갔다"고 단언했다. 아파트 값이 혹시 오르더라도 정부가 또다시 규제를 할 수밖에 없기 때문이다. 그는 "이제는 아파트로 재테크를 해서는 안 된다"고 강조했다. 다만 땅값으로 시세차익을 노릴 수 있는 단독주택은 괜찮다고 했다.

강 대표는 "연평도 포격으로 부동산 투자심리가 위축되긴 했지만 투자계획을 갖고 있던 사람까지 계획을 접을 필요는 없다"고 말했다. 그는 "전쟁 발발 가능성 이 있다면 주식시장도 영향을 받아야 하는데 2000포인트를 넘은 것은 어떻게 설명할 수 있느냐"고 반문했다.

◆발로 뛰는 투자의 모범

그의 성실성은 타의 추종을 불허했다. 부동산 투자에 입문한 첫해 100여개의 건물을 보러 다녔다. 인맥이 없다 보니 신문이나 광고를 보고 전화하기도 했고 가짜 광고를 보고 찾아가 허탕을 치기도 했다. 이처럼 그는 '발품'을 강조한다. 물건을 많이 보다 보면 말로는 설명할 수 없는 '감'이 생긴다는 강한 믿음을 갖고 있다.

강 대표는 지난 6년간 값비싼 수업료도 물지 않고 승승장구한 비결을 묻자,"아무도 믿지 않았다"고 잘라 말했다. 다만,"항상 모든 채널은 열어 놓으라"고 충고했다. 오로지 자신만의 판단으로 결정해야 한다는 것이다. 대신 최종 결정을 내릴 때까지 요일별,시간별, 날씨별로 수십번씩 현장을 가보고 수십명을 만나 의견을 구하라고 했다.

그가 청담동 빌딩을 살 때도 그랬다. 동네 중개업소는 이 빌딩을 100억원에 내놨다. 하지만 평소 알고 지내던 100여곳의 부동산 컨설팅 관계자들은 150억원 상당의 물건이라는 말을 했다. 그는 이럴 경우 과감하게 '베팅'해야 한다고 힘줘 말했다. 특히 물건을 매입할 때는 동네 중개업소에서,팔 때는 전문 컨설팅업체를 활용하는 게 좋다고 했다. 정보가 한정된 동네 중개업소는 정확한 시세를 잘 모르기 때문에 싼 가격에 내놓는 경우가 있다. 그러나 팔 때는 모든 정보를 총동원하는 컨설팅업체가 비싸게 팔아 줄 수 있다는 것이다.

성선화 기자 doo@hankyung.com