['노후 지킴이' 주택연금] '안정적 수입' 주택연금이냐, '高수익' 오피스텔 투자냐

내게 맞는 은퇴자금 마련
9억집 주택연금 : 60세 매달 212만원 받아…자녀에게 상속은 불가능
3억집+6억 오피스텔 투자 : 도시형 생활주택 4채 매입
임대수익 月 260만원 가능…부동산 경기ㆍ세금이 변수

올해 환갑을 맞이한 김모씨는 최근 은퇴를 결심했다. 자영업을 계속하기보다 아내와의 황혼 여정이 더 중요하다고 생각했다. 자식들을 모두 결혼시키고 김씨에게 남은 재산은 서울 반포동의 시가 9억원짜리 아파트 1채뿐이다. 그는 지금 갖고 있는 주택으로 주택연금에 가입해 평생 연금을 받을지,아니면 주택 규모를 줄이고 그 차액을 오피스텔이나 도시형 생활주택,상가 등에 투자해 임대수익을 받아 생활할지 고민 중이다.

◆주택연금,안정적이지만 상속은 불가능

주택연금의 가입 대상은 만 60세 이상 1가구 1주택자다. 배우자가 있다면 배우자 역시 만 60세를 넘겨야 가입할 수 있다. 시가 9억원 이하의 단독 · 다세대 · 연립 · 아파트가 담보 대상이다. 김씨는 주택연금에 가입할 수 있다.

연금 수령 방식은 종신지급과 종신혼합으로 나뉜다. 종신지급은 수시 인출의 한도 없이 매달 일정 금액을 지급받는 방식이다. 종신혼합은 일정 한도 내에서 개인 인출이 가능하고，나머지 금액에 대해 매달 연금이 나오는 방식이다. 연금은 또 매년 3%씩 월 지급금이 증가하거나 감소하는 것을 선택할 수 있다.

김씨의 경우 9억원짜리 주택으로 주택연금 정액형을 신청하면 매달 212만8240원을 받는다. 증가형을 선택하면 만 60세에 154만3940원,70세 207만4940원,80세 278만8550원을 받는다. 반대로 감소형에 가입하면 만 60세 278만7260원,70세 205만5390원,80세에는 151만5690원을 지급받을 수 있다.

주택연금의 가장 큰 장점은 자신의 집에 살면서 가입한 시점부터 사망 때까지 안정적으로 연금을 받을 수 있다는 것이다. 대신 가입자 사후 주택을 처분해 연금과 이자를 갚기 때문에 자녀에게 주택을 상속할 수 없다.

◆대체투자,경기변동 · 세금 고려해야

주택연금 상품에 가입하는 대신 주택 규모를 줄이고 그 차액으로 오피스텔이나 도시형 생활주택,상가 등을 구입해 임대수익으로 생활하는 방법도 생각해볼 수 있다. 김씨는 9억원짜리 아파트를 팔고 서울 외곽에 3억원짜리 주택을 구입하고 나머지 6억원을 투자할 수 있다. 최근 서울 신림동에서 분양을 마친 한 도시형 생활주택 전용 26㎡형의 분양가는 1억4900만원이다. 임대료는 보증금 1000만원,월세 60만~70만원 선이다. 김씨가 이 주택을 4채 분양받아 임대를 준다면 단순 계산으로는 월 240만~280만원의 수익이 나온다.

월 수익으로만 보면 주택연금보다 오피스텔 등의 투자가 나아 보인다. 그러나 주택연금은 상품에 가입할 당시의 주택가격에 근거해 연금을 수령받기 때문에 비록 금리 변동이 있다고 해도 미래 연금 수령의 불확실성을 어느 정도 줄일 수 있다. 반면 자산 규모를 줄이고 대체상품에 투자하면 말 그대로 경기변동의 영향을 그대로 받아 아무래도 임대료 수입 규모와 공실률 등을 걱정할 수밖에 없다. 향후 부동산 경기 전망을 어떻게 내리느냐에 따라 선택이 갈릴 수 있다.

대체투자는 현실적으로는 6~35%의 소득세를 내야 하고 건강보험료,국민연금 등을 낼 수도 있어 종합적인 수익률에 대한 면밀한 검토가 필요하다. 도시형 생활주택은 주택 수에 포함돼 다주택 보유자로 간주된다면 양도세 등을 중과받을 가능성도 있다. 부정기적으로 들어가는 건물 수리비와 임차인이 바뀔 때마다 중개인에게 내는 수수료도 감안해야 한다.

이승우 기자 leeswoo@hankyung.com