[은행PB세무사의 節稅노트] 대출 2억끼고 6억 주택 증여, 세금 2200만원 줄지만 대출이자 고려를

부동산을 자녀에게 증여할 때 부담부증여를 절세 방법으로 활용하는 사람들이 많다. 부담부증여란 부동산을 증여하면서 그 부동산을 담보로 한 채무까지 함께 물려주는 방식이다.

예를 들어 7년 전 3억원짜리 아파트를 산 A씨가 현재 시세 6억원이 된 이 아파트를 증여한다면 자녀에게는 약 1억원의 증여세가 과세된다. 그러나 이 아파트를 담보로 한 대출이 있을 경우에는 아파트와 함께 대출까지 자녀에게 넘김으로써 증여세를 줄일 수 있다. 만약 A씨에게 2억원의 대출이 있을 경우 부담부증여를 하면 아파트 가격 6억원에서 대출 2억원을 뺀 4억원에 대해서만 증여세가 부과돼 자녀가 내야 할 세금은 5700만원으로 줄어든다.

다만 부담부증여를 할 때는 A씨에게 양도세가 과세된다. A씨 입장에서 본인이 갚아야 할 채무를 자녀에게 넘김으로써 그만큼 이득을 얻은 것이라고 보기 때문이다.

이런 경우 양도세 과세표준은 지금의 아파트 가격에서 취득 시점의 가격을 뺀 양도차익에 아파트 가격 중 채무가 차지하는 비율을 곱해서 산출한다. 양도차익이 3억원,아파트 가격 대비 채무가 3분의 1이므로 과세표준은 1억원이 되고 이를 기준으로 양도세를 계산하면 2100만원이 된다. 즉 부담부증여를 하면 증여세와 양도세를 합치더라도 총 세금이 7800만원이 돼 단순 증여를 할 때의 1억원에 비해 세금을 아낄 수 있다.

그러나 부담부증여를 할 때 그냥 넘기지 말아야 할 것이 있다. 당장 내야 할 세금은 줄지만 자녀에게 채무가 남는다는 점이다. A씨의 사례에서 대출 금리를 연 6%로 가정했을 때 A씨의 자녀는 매년 1200만원의 이자를 갚아야 한다. 물론 자녀가 소득이나 자산이 많아 대출을 조기에 상환할 수 있다면 큰 문제가 되지 않겠지만 학생이거나 소득이 적은 사회 초년생이라면 얘기가 달라진다.

대출 원금을 계속 갖고 간다면 부담부증여 후 2년이 지났을 때는 대출 이자가 부담부증여를 통한 절세액보다 많아진다. 자녀가 져야 할 부담을 생각한다면 채무는 A씨 앞으로 남겨둔 채 아파트만 증여하는 것이 낫다는 얘기다.

이처럼 부담부증여가 항상 유리한 것은 아니므로 부담부증여를 할 때는 세금뿐만 아니라 앞으로 내야 할 대출 이자까지 고려해 종합적으로 따져본 후 결정을 내려야 한다.

황재규 신한은행 세무사