최근 은행권은 230조원에 달하는 변동금리형 주택담보대출의 금리 조정시 기준이 되는 새로운 지표로 9개 대형 은행의 평균조달금리인 COFIX(cost of funds index)와 그 적용 방안을 발표했다. 대부분 변동금리형 주택담보대출의 기준금리로 이용되고 있는 양도성 예금증서(CD 91일물) 금리가 글로벌 금융위기에 따른 한국은행의 기준금리 대폭 인하 등 영향으로 2008년 말 급락하면서 대출금리 관련 불만이 커졌기 때문이다.

우리나라의 주택담보대출은 오랜 역사를 갖고 있는 미국 등 선진국과 달리 금융 자유화 이후 단기간 내에 급속히 성장해왔다. 과거 은행은 경제발전 전략에 따라 대기업의 주요 자금 공급원 역할을 담당했으나 외환위기 발생으로 상당한 부실을 경험한 바 있다.

이에 따라 은행들은 대기업 여신을 축소하는 대신 중소기업 및 개인에 대한 자금 공급을 확대해 왔으며 특히 저금리 기조 아래에서 주택대출 수요가 급속하게 증가하면서 상대적으로 부실 위험이 낮고 담보 확보가 가능한 주택담보대출을 대폭 확대했다.

그러나 주택담보대출이 단시간 내에 급격하게 이루어지면서 장기 고정금리 대출이 대부분인 미국 등 선진국과 달리 단기 변동금리부 원금 일시상환형이 주를 이뤘다. 이후 정부의 장기 고정금리 대출 확대 노력 및 총부채상환비율(DTI) 규제 등에 의해 대출 만기가 다소 길어지기는 했으나 작년 9월 기준 신규 주택담보대출 중 변동금리형 대출은 87.7%，특히 CD 금리 연동 대출은 77.3%에 달했다.

CD 금리는 CD가 은행의 자금조달 구성 중 10% 정도에 불과하며 단기 자금시장 금리를 정확히 반영하지 못하는 문제점에도 불구하고 투명성이 우수하다는 점 때문에 대표적 기준금리 지표로 사용돼 왔다. 고객들 또한 CD 금리 연동 대출이 가장 저렴하다는 점 때문에 가장 선호했다.

그러나 CD 금리 연동 대출은 2008년 말 CD 금리가 최고 연 6.18%에서 연 2.49%로 급락함에 따라 여러 가지 문제를 야기했다. CD 금리는 은행의 여타 대표적 자금조달 수단인 정기예금 및 은행채 금리와 10~30bp(1bp=0.01%포인트)의 차이를 유지해 왔으나 금리 급락 이후 그 차이가 60~100bp로 커짐에 따라 주택담보대출의 기준금리를 대표하는 데 한계가 발생했다. 향후 감독당국의 예대율 관리 강화로 CD 발행이 억제돼 조달자금 중 비중은 더욱 낮아지고 CD 금리의 변동성이 커져 대표성이 더욱 떨어질 것으로 보인다.

또 CD 금리 연동 대출의 경우 3개월마다 기준금리가 조정되고 시장금리에 민감하게 반응하기 때문에 기준금리 조정시 금리 조정 방향에 따라 기존 차입자와 은행 및 신규 차입자 간 부담이 이전되는 문제가 발생하고 있다.

은행의 자금조달은 정기예금과 은행채 등 주로 1년 이상의 만기로 조달하는 반면 운용은 CD 금리 연동 대출에 의해 대부분 3개월 주기로 이루어져 심각한 기간 불일치 문제가 발생하고 있다.

작년 연초에 CD 금리가 급락하면서 기존 차입자들은 3개월 주기의 금리 조정시 대출금리가 대폭 낮아진 반면 기존 대출에서 역마진이 발생한 은행들은 이를 신규 차입자에게 전가해 가산금리가 2008년 10월 100bp에서 2009년 2월 350bp까지 확대됐다. 이 결과 가산금리 산정 방식의 투명성에 대한 문제 또한 불거졌다.

이에 따라 주택담보대출 금리의 투명성 및 기준금리의 대표성 강화를 위해 시장금리인 CD(91일물) 금리 대신 은행의 평균 조달금리를 기준금리 지표로 사용할 필요성이 제기된 것이다.

향후 은행권은 한 달간 신규 취급액 기준 평균 조달금리와 잔액 기준 평균 조달금리，또는 이 두 가지를 혼합하는 기준금리 지표(COFIX)를 이용한 대출상품을 출시할 예정이다.

은행들이 시장금리 대신 조달비용을 반영하는 지표를 기준금리로 사용할 경우의 장점은 다음과 같다. 첫째 시장금리 변동시 조달비용을 반영하기 위해 불투명한 가산금리를 조정할 필요성이 낮아짐에 따라 주택담보대출 금리의 투명성 강화에 기여할 것으로 기대된다.

둘째 평균 조달금리는 CD 금리 등과 같은 시장금리에 비해 변동성이 작고 금리 변경 주기를 조달주기에 맞춰 보다 장기화할 수 있으므로 금리 인상 시기에 기존 차입자의 부담을 완화할 수 있으며 금리 인하 시기에는 은행의 부담을 줄여 신규 차입자의 부담을 완화할 수 있을 것으로 보인다.

향후 은행들은 금리 조정 주기가 길어짐에 따라 금리 예측 및 위험 헤지 능력을 향상시켜 적정 가산금리를 산정하는 한편 장기 고정금리 대출을 확대하기 위해 노력해야 할 것이다.

또한 고객들은 대출 시점의 금리 수준만을 고려하지 말고 금리 급등시 변동금리형 주택담보대출의 위험성을 인식,기준금리 유형 및 향후 금리 변동 가능성을 고려해 주택담보대출 상품을 선택할 필요가 있다.