지난 한 해 수도권 아파트 시장의 주도주는 단연 경기도 과천의 아파트였다. 3일 부동산정보 업체인 내집마련정보사에 따르면 2009년 한 해 동안 경기도 과천시 아파트의 3.3㎡당 평균 매매가는 2737만원에서 3268만원으로 19.4% 뛰었다. 전국 기초지방자치단체 중 가장 높은 상승률이다.

같은 기간 서울 아파트의 평균 매매가격은 3.3㎡당 1753만원에서 1868만원으로 6.6% 올랐으며 경기도 전체 평균 가격은 3.3㎡당 925만원에서 936만원으로 1.2% 상승하는 데 그쳤다.

과천이 지난해 서울 강남권에 있는 강남구 서초구 등을 누르고 최고 상승률을 기록할 수 있었던 것은 올 상반기 경기 회복과 더불어 이 일대 재건축 사업의 구체적인 계획이 가시화했기 때문으로 풀이된다.

과천시는 1978년 정부가 세운 신도시 건설 계획에 따라 들어선 도시로 대부분 1980년대 초반에 입주했다.

재건축을 규정하고 있는 현행 도시 및 주거환경정비법에 따르면 재건축 가능 연한은 20년 이상으로 하고 각 지자체가 조례를 통해 재건축 연한을 구체적으로 명시하도록 규정하고 있다.

경기도의 경우 1983년 이전 건축물은 20년을 기준으로 하고 있어 과천 주공아파트 단지의 경우 재건축을 하는 데 법적인 문제가 없다.

재건축 사업을 하기 위해서는 먼저 기본계획상 예정구역으로 지정돼야 한다. 과천시는 이미 재건축이 끝난 과천주공 11단지(래미안 에코팰리스)와 3단지(래미안 슈르)를 제외한 1~10단지(3단지 제외한 총 9개 단지) 전체를 총 8개 재건축 구역(예정구역)으로 나눠 개발하는 안을 마련해 지난 3월 말 주민공람했다.

기본적으로 각 단지를 1개 구역으로 지정했으나 8,9단지는 하나의 구역으로 묶여 총 8개 구역이 됐다.

과천시 관계자는 이와 관련,"재건축 예정구역 8곳과 재개발 예정구역 3곳을 추가 지정하는 내용의 '도시 및 주거환경 정비 기본계획'에 대해 현재 공람공고를 마친 후 경기도 도시계획위원회에 제출한 상태"라며 "올해 초 심의를 통과해 확정될 예정"이라고 밝혔다.

이번 기본계획안의 핵심은 주공 1~10단지의 건폐율을 30% 이하로 하되 용적률을 최고 250% 이하까지 허용하는 것이다. 이미 재건축이 끝난 3단지(194%)보다 56%포인트나 높다.

이런 내용의 기본계획안이 공개되자 이 일대 아파트 값은 곧바로 수천만원씩 뛰어올랐다.

과천시 원문동에서 영업 중인 박강호 오렌지공인 대표(한경 베스트공인중개사)는 "가장 사업속도가 빠른 2단지의 경우 작년 1월 2억9000만원까지 떨어졌던 24㎡(7.5평)형이 이후 경기가 조금씩 풀리면서 3억8000만원까지 회복했다가 3월 말 공람공고 직후에는 4억3000만원으로 뛰어 올랐다"고 말했다.

59㎡(18평)형의 경우도 작년 1월 5억9000만원에 최저점을 찍은 뒤 3개월 만에 7억4000만원으로 올랐다가 공람공고 직후 8억5000만원으로 수직 상승했다.

박 대표는 "총부채상환비율(DTI) 규제 전까지 꾸준히 오르던 가격이 작년 9월부터 꺾이기 시작해 현재는 3월 말과 비슷하거나 1000만~2000만원 정도 더 내려와 있는 상태"라고 덧붙였다.

그렇다면 앞으로는 어떻게 될까. 전문가들은 향후 5년을 내다보고 투자한다면 충분히 승산이 있다는 분석을 내놓고 있다.

다른 공인중개사는 "과천 2단지 59㎡형을 재건축할 경우 40평형대를 추가 분담금 없이 무상으로 받을 가능성이 높다"며 "현재 래미안 슈르 141㎡(43평)형의 가격이 13억원 선임을 감안할 때 지금 들어가도 금융비용 등을 고려해 충분한 수익을 거둘 수 있을 것"이라고 분석했다.

박상언 유앤알컨설팅 대표는 "과천에 밀집한 행정부처의 세종시 이전 백지화에다 서울대공원의 명품공원 재개발 등 호재가 많아 과천 부동산 시장이 올해도 상당한 탄력을 받을 가능성이 높다"고 말했다.

이호기 기자 hglee@hankyung.com