올 들어 '입주 5년 이후 분양 전환'이 허용된 10년 임대주택이 많이 공급돼 내집마련을 기대하는 실수요자들의 관심을 끈다. 특히 수요자들로부터 인기가 높은 수도권 신도시 등 공공택지 물량이 많다. 10년 임대는 10년간 임대로 살다 내 집으로 소유할지를 결정할 수 있는 주택이다. 지금까지는 10년 임대주택의 경우 꼬박 10년을 세입자로 살아야 분양전환이 가능했다. 하지만 올 6월부터는 5년만 살아도 분양전환이 가능하도록 관련 법령이 바뀌었다.

◆10년 임대주택 분양 5년 단축

오는 6월26일부터 임대기간이 10년인 기존 임대주택도 5년이 지나면 분양전환을 할 수 있게 된다.

국토해양부는 10년 임대주택의 분양전환 가능기간을 현행 10년에서 5년으로 단축하는 내용의 '임대주택법 시행령 개정안'을 마련，국무회의 의결 등을 거쳐 이달 26일부터 시행한다고 밝혔다.

이에 따라 다음 달 26일을 기준으로 임대기간이 10년짜리인 분양전환용 임대주택에서 5년 이상 거주한 입주자는 임대사업자(건설사 및 공공기관)와의 협의를 거쳐 해당 주택의 소유권을 넘겨받을 수 있게 된다. 이 개정안은 앞으로 공급하는 임대주택뿐 아니라 기존 10년 임대주택에도 적용된다.

또 입주자가 집값을 임대기간인 10년 동안 나누어 내면 분양받을 수 있는 '10년 분납임대주택(지분형 임대주택)'도 입주자가 원하면 5년 만에 분납금을 모두 납부하고 분양받을 수 있게 된다. 더불어 10년 분납임대주택도 일반 5년 또는 10년 임대주택과 같이 질병으로 퇴거하는 등 불가피한 사유가 있는 경우 임차권의 양도 또는 전대가 허용된다.

◆수도권 신도시 임대주택 노려볼 만

올해 수원 광교신도시와 파주 운정신도시，김포 한강신도시 등지에서 10년 임대가 분양된다. 광교에서는 한양이 하반기 중대형 아파트 480여가구를 내놓는다. 한강에서는 신세기건설 등 3개 업체가 하반기 중 2400가구를 공급한다. 소형과 중 · 대형이 골고루 섞여 있다. 평택 청북지구에서도 우미건설 · 호반건설이 2100여 가구를 연말께 내놓을 계획이다.

운정지구에선 10월쯤 주공이 중 · 소형 600여 가구를 선보인다. 주공은 오산 세교지구와 제주 하귀지구에서도 각각 412가구와 246가구를 분양할 예정이다. 주공 단지 가운데 착공 이후 분양하는 아파트는 입주가 빠른 게 특징이다. 이들 아파트는 계약 이후 5~6년 후 자기 집으로 분양받을 수 있다. 공공택지 중 · 소형(전용면적 85㎡ 이하)의 전매제한 기간이 계약 후 5년인 것을 감안하면,사실상 일반분양 아파트와 차이가 없는 것이다. 최근 판교에서 나온 주공 중 · 대형 임대(5월 입주)도 5년 뒤인 2014년부터 분양 전환이 가능하다.

◆내 집 마련과 재테크 동시에

10년 임대는 보증금만 내기 때문에 목돈 마련이 어려운 서민들에게 제격이다. 일반적으로 주공 임대 보증금은 주변 일반 아파트 분양가의 3분의 1 수준이다. 지난해 9월 주공이 운정신도시에서 분양한 전용 84㎡의 보증금이 7000만원이었다. 같은 크기의 일반 아파트 분양가는 3억원이 넘는다. 대출금이 필요 없으므로 이자비용 부담도 없다.

임차인이 분양받을 때 내야 하는 분양 전환 가격은 주변 시세의 80~90% 수준인 감정평가금액으로 정해진다. 중대형은 임대사업자가 마음대로 정할 수 있지만 대개 중소형과 마찬가지로 감정평가 금액으로 한다. 적어도 10% 이상의 시세차익을 기대할 수 있는 셈이다.

◆분납형 임대주택도 노려볼 만

목돈이 부담스러운 서민들에게는 분납(지분형) 임대주택을 통해 내집 마련 시기를 적당히 조율해 나갈 수도 있다. 지분형 임대주택이란 집값의 일부만 초기분납금으로 납부하고，입주 후 단계적으로 잔여분납금을 납부해 10년 후 소유권을 취득하게 되는 주택이다.

이 때문에 분양주택이나 10년 임대주택과 비교할 때 일시적인 자금마련 부담이 적다. 임대기간 동안 미납부 분납금에 대해 부과되는 임대료도 국민주택기금 대출금리가 적용돼 일반은행의 주택담보대출 이자보다 저렴하다. 분납금 납부에 따라 임대료가 점차 줄어드는 장점도 있다.

처음으로 공급되는 지분형 임대주택은 오산시 세교택지개발사업지구 A1블록에서 선보이고 있는 전용 59㎡ 832가구다. 초기분납금은 4320만원，입주 시 임대료는 월 35만원 수준이며(4년 후에는 32만원，8년 후에는 25만원 수준 예상) 초기 부담비용은 10년 임대주택과 유사한 수준이다.

성선화 기자 doo@hankyung.com