앞서 살펴보신 데로 건설업계는 미분양 사태로 고사위기에 처했습니다. 이에 정부는 정부가 조만간 강도 높은 미분양 대책을 발표할 것으로 예상됩니다. 이번 대책 얼마 전에 나왔던 것처럼 지방의 미분양 사태 해결에 초점을 맞출 것으로 보여집니다. 출입 기자와 함께 어떤 대책들이 나올 것인지 짚어보겠습니다. 박준식 기자 이르면 이번주에 대책이 나온다죠. 네, 이번주 11일경 발표될 가능성이 높습니다. 새 정부 들어서 전매제한과 고도제한 완화 등 지방의 미분양 해결을 위한 대책을 나왔지만 별반 효과를 거두지 못한 것이 사실입니다. 건설업계는 물론이고 실수요자에게도 크게 도움이 안된다는 평가입니다. 그래서 이번에 발표되는 대책은 기존의 대책을 보완하거나 수정하는 수준이 아닌 전혀 새로운 고강도의 정책이 나올 것이라는 관측이 지배적입니다. 다만 이번 대책 역시 지방에 국한될 가능성이 높습니다. 수도권은 상대적으로 미분양 문제가 크지 않고 투기로 이어질 가능성이 여전하기 때문입니다. 그런데 박기자, 한가지 걱정이 되는 것은 올해 들어 정부와 부처들이 각종 정책을 내놓으면서 불협화음을 일으키는 경우가 많았습니다. 서로간에 의견 조율이 안된 상태에서 정책을 내놨다가 슬그머니 없던 일도 하는 일도 빈번했는데 이번미분양 대책은 그런 일은 없겠죠. 일단 사태가 중대하고 시급하다는 점에서 그런 모습은 없을 것으로 예상됩니다. 청와대는 물론 여당과 관계부처는 이미 다양한 통로를 통해 의견을 수렴해 대책을 협의하고 있습니다. 잠시 뒤에 자세한 설명을 드리겠지만 세제와 대출 규제 완화 등 부처간 긴밀한 협의가 없으면 도출하기 힘든 대책의 윤곽이 이미 어느 정도 드러난 것을 봐서는 치밀하게 준비를 하고 있는 것으로 보입니다. 대책의 강도가 강하다는 것은 그만큼 지방의 미분양 문제가 심각한 수준이고 나아질 기미가 없다는 것을 반증하는 것이겠죠. 실제로 어느 정도로 심각한 상황입니까. 전국의 미분양 주택물량은 지난 3월말 기준으로 13만1천가구가 넘습니다. 이중이 지방이 10만 가구로 추산되는데 미분양 주택 10가구 중 8가구가 지방에 있다는 셈입니다. 하지만 단순한 통계상의 숫자일 뿐 실상은 더욱 심각합니다. 특히 어려움이 큰 대구지방을 예로 들겠습니다. 지난 3월까지 대구 지역의 미분양 주택 물량은 1만3천 가구라는 공식 발표가 있었습니다. 하지만 실제는 3만 가구에 달한다는 것이 전문가와 대구지방 건설업계 관계자들의 공통된 의견입니다. 회사 이미지와 영업상 숫자를 줄여서 말했다는 것인데요, 이런 현상은 대구만이 아니라 지방들의 공통적인 모습입니다. 미분양 사태 때문에 부동산 시장이 혼탁해 지고 있다는 지적도 나오고 있습니다. 어떤 문제점들이 나타나고 있습니다. 일부 건설사들이 미분양 해소를 위해 궁여지책으로 편법을 동원하면서 수요자들의 피해가 우려됩니다. 가장 빈번한 것은 프리미엄 보장입니다. 나중에 해약하더라도 프리미엄을 보장해준다는 것입니다. 하지만 건설사들이 약속을 어기더라도 프리미엄 보장은 공식 계약이 아니기 때문에 하소연할 곳이 없습니다. 중도금의 편법 지원도 문제입니다. 현행 법상 한도를 어기면서 지원을 더했다가 금융당국의 지적을 받는 사례로 적지 않습니다. 과대 허위 광고도 사라지지 않고 있습니다. 지자체와 협의가 안된 상태에서 도로가 신설된다고 광고를했다가 나중에 해약을 요구하는 경우가 대표적입니다. 건설사 편을 드는 것은 아니지만 업계가 이렇게까지 하는 것은 너무나 상황이 어렵기 때문이라고 생각됩니다. 건설업계가 지금 어떤 상태입니까. 분양만 된다면 뭐든지 해야 한다는 것이 업계의 현실입니다. 아시다시피 미분양은 건설업계 입장에서는 고스란히 손실입니다. 손실을 넘어 이미 문을 닫는 업체가 속출하고 있습니다. 지난 5월까지 부도난 건설업체는 일반건설 업체 45곳, 전문건설업체 99곳 등 모두 144곳입니다. 1년전 98곳 이었던과 비교하면 47% 늘어났습니다. 중소형 업체의 어려움은 더욱 심해져서 전문건설업체는 74％ 증가했습니다. 대형사라고 해서 안심할 상황은 아닙니다. 시공능력평가순위 500위 이내 업체 중 부도업체는 2006년 5곳에서 지난해 8곳, 올해는 벌써 6곳에 달합니다. 건설업은 종합산업이며 다른 산업에 미치는 파장이 큽니다. 한동안 주춤했던 금융권의 지원이 다시 늘어난 것도 이런 이유 아니겠습니까. 보통 은행에서 건설사는 가장 껄끄러운 고객 중 하나입니다. 왼만하면 대출을 회수하려고 하고 있으며 신규 대출은 사실상 불가능합니다. 그래서 금융권이 모여서 대주단 운영협약을 체결해서 지원을 하고 있습니다. 한동안 끊겼다가 최근 들어 다시 지원이 시작됐습니다. 자산관리공사도 미분양 아파트 인수를 검토하고 있습니다. 금융권의 이러한 움직임은 사실 건설업체의 부도나 위기가 금융기관의 건전성에도 치명적인 영향을 미치게 때문입니다. 현재 부동산과 관련한 금융권의 프로젝트 파인낸싱 규모는 100조원 정도로 추산됩니다. 만약 건설업계에 연쇄 부도가 발생하면 저축은행, 캐피털, 시중은행 등 금융권까지 도미노 부실 사태가 불가피한 상황입니다. 그럼 이런 문제점을 해결할 수 있는 구체적인 대책은 무엇이 거론되고 있는지 살펴봐야 겠습니다. 큰 줄기는 세제와 대출 규제 완화라고 합니다. 전매기한 완화 보다 구체적이고 효과가 높은 것은 우선 세제 혜택입니다. 미분양주택 매입할 때 취득세와 등록세를 감면하거나 지방미분양주택 구입시 한시적으로 1가구 2주택자 양도세 비과세 기간을 연장함으로써 실제 매매가 이뤄지도록 유도할 수 있습니다. 매입임대사업자 자격 완화도 매매 활성화에 중요한 역할을 합니다. 다른 한편에서는 논란의 여지가 있지만 대출 규제의 완화를 점치고 있습니다. 주택담보인정비율, 보통 LTV라고 말하는 제도와 총부채상환비율 DTI 규제완화가 이뤄져야 지방의 미분양 사태가 해결될 것이라는 지적입니다. 대출 규제 완화는 투기를 조장할 수 있다는 우려 때문에 정부 부처 사이에서도 의견이 엇갈리는 것으로 압니다. 그럼에도 불구하고 건설 3단체는 처음부터 대출 규제 완화를 꾸준히 요구하고 있는 상황이죠. 벼랑 끝까지 몰린 건설업계와 지방의 부동산 경기 침체를 해결하기 위해 대출 규제 완화라는 극약처방을 내릴지가 최대 관심사입니다. 대출 규제 완화가 중요한 이유는 우리나라 일반 국민들의 내집 마련 과정을 살펴보면 쉽게 알 수 있습니다. 보통 사람들은 집을 사거나 전세를 얻을 때 대부분 그 집을 담보로 은행에서 주택담보대출을 받습니다. 예전에는 집값의 얼마를 대출 받았습니다. LTV, 즉 주택담보인정비율에 따라 대출을 받았습니다. 집값이 1억원이면 산술적으로 5000만원에서 6000만원 정도 대출이 가능했습니다. 그러던 것이 투기 열풍이 불자 한단계 강화된 총부채상환비율, DTI가 도입됐습니다. 집값은 물론이고 대출을 받는 사람의 신용도와 연봉, 소득을 감안해서 대출 한도를 정하다 보니 실제 대출 한도가 40% 수준으로 떨어졌습니다. 결국 대출 규제를 완화하면 대출을 받을 수 있는 금액이 늘어나서 실제 매매로 이어질 가능성이 높아질 수 밖에 없습니다. 다만 무리하게 큰 집을 구입하거나 과도한 부채를 떠안을 수 있다는 우려도 있습니다. 수도권의 미분양도 늘고 있는 추세인데요, 이 부분에 대해서는 상대적으로 관심이 덜 한 것 같습니다. 수도권의 미분양도 심각한 수준입니다. 청약 미달도 이미 수도권이 지방을 앞선 상황입니다. 하지만 앞서 전해드린 것처럼 미분양 물량을 놓고 보면 지방이 수도권을 훨씬 앞섭니다. 정부 입장에서 미분양 대책을 마련하는 것도 중요하지만 근본적으로는 부동산 과열은 절대 안된다는 입장입니다. 전국에 걸친 미분양 해소 대책을 내�럽鳴� 자칫 투기 양상이 재발된다면 더 큰 문제를 유발할 수 있다는 점에서 일단은 사정이 더 좋이 않은 지방부터 해결하는 데 중요합니다. 지방의 대책 역시 한시적으로 운영될 것이 분명하기 때문에 상황에 따라서 대책은 유동적으로 바뀔 수도 있을 것으로 보입니다. 마지막으로요, 실수요자 입장에서 보면 지금이 오히려 내집 마련의 적기라는 말도 있습니다. 낮은 가격에 조건도 완화됐기 때문이라고 하는데, 이 부분은 어떻게 보십니까. 건설사 입장에서 보면 얄미울 수 있겠지만 내집 마련 기회인 것은 틀림없습니다. 미분양 물량을 처리하기 위해 분양가를 승인가격보다 낮추는 것은 물론이고 취득세·등록세도 지원하는 등 수요자 중심으로 시장이 형성됐습니다. 청약통장도 필요하지 않은 것도 장점 중 하나입니다. 다만 미분양된 이유는 분명히 있다는 점도 명심해야 합니다. 대개 미분양은 입지 조건이 좋지 못하거나상품 자체의 결함 때문이니까요 미분양 아파트 가격을 주변 시세와 비교한 뒤 적정한 수준인지도 확인하는 과정도 반드시 필요합니다. 감사합니다. 박준식기자 immr@wowtv.co.kr