꽉 막힌 주택 거래의 숨통을 틔우기 위해 차기 정부가 추진 중인 부동산 세(稅)부담 완화 방안의 가닥이 잡혔다.

세금 부담은 양도세→취득ㆍ등록세→종합부동산세(보유세)의 순서로 완화될 전망이다.

이 가운데 양도세는 1가구 1주택자의 장기보유 특별공제 폭이 최대 80%까지로 높아질 예정이다.

특히 여야가 2월 임시국회에서 이런 방향으로 세법을 고치기로 합의한 상태여서 이르면 3월부터 6억원을 넘는 고가 1주택 보유자들이 집을 팔 때 내는 양도세 부담이 크게 줄어들 전망이다.

여기에다 서울과 1기 신도시,과천에 적용해 왔던 거주 요건(2년)도 폐지될 전망이어서 양도세 비과세 혜택을 보는 수요자들도 크게 늘어날 것으로 보여 주목된다.

◆ 고가주택 언제 팔까

전문가들은 실거래가 6억원을 넘는 고가 1주택의 경우 개정 세법이 시행되는 3월 이후에 집을 팔되 가급적 6월 전에 매도하라고 조언한다.장기보유 특별공제 혜택이 확대돼 양도세 부담이 크게 낮아질 뿐 아니라 6월 전에 팔면 종합부동산세 등 올해분 보유세를 내지 않아도 되는 만큼 일석이조의 효과를 거둘 수 있기 때문이다.

양도세 부담 완화 방안을 담은 소득세법 개정안은 현행 최고 45%로 돼 있는 장기보유 특별공제율을 3년 이상 12%부터 매년 4%포인트씩 높여 20년 이상이면 80%까지 확대하는 쪽으로 가닥이 잡히고 있다.따라서 보유기간별 공제율은 △3년 이상~4년 미만 12% △4년 이상~5년 미만 16% △5년 이상~6년 미만 20% △10년 이상~11년 미만 40% △13년 이상~14년 미만 52% △15년 이상~16년 미만 60% △20년 이상 80%로 예상된다.특히 개정안은 공포 후 즉시 시행되는 쪽으로 발의돼 있는 상태여서 이르면 3월 거래분(등기 또는 잔금 납부 기준)부터 적용될 것으로 보인다.

또 종부세의 경우 공시가격 6억원(세대별 합산)을 넘는 주택을 대상으로 매년 6월1일 현재 소유자에게 부과하되,올해는 과세표준 적용비율이 공시가격의 90%로 지난해보다 10%포인트 높게 적용돼 집값이 오르지 않더라도 세부담이 더 늘어난다. 1가구 1주택자의 양도세 비과세 요건 중 서울ㆍ과천ㆍ신도시(분당ㆍ일산ㆍ평촌ㆍ산본ㆍ중동)에 적용하고 있는 거주 요건(2년)이 폐지될 경우 양도세 비과세 혜택을 보는 수요자는 더 늘어날 전망이다.이렇게 되면 1주택자가 집을 3년 이상 보유한 뒤 팔 경우 실제 거주 여부에 상관없이 양도세를 물지 않기 때문이다.


◆ 양도세 얼마나 줄어드나

현행 세법에 따르면 15년 전 2억원에 매입한 주택을 12억2000만원에 처분하면 양도차익은 필요경비(2000만원으로 가정)를 제외한 10억원이다.하지만 1주택자의 경우 6억원 초과분에 대한 차익에만 세금을 매기므로 과세 대상 양도차익은 4억원이다.

계산 방법은 당초 양도가액(12억원)에서 6억원을 뺀 금액(6억원)에 실제 양도차익(10억원)을 곱한 뒤 양도금액(12억원)으로 나누면 된다.15년 이상 보유자는 양도차익의 45%를 특별공제하므로 과세 대상 양도소득은 2억7500만원(5억원-2억2500만원)이 되고 기본공제액(250만원)을 빼면 과세표준은 2억7250만원이다.따라서 이 금액에 누진세율(구간별 9~36%)을 적용해 세액을 계산하면 8640만원을 양도세로 내야 한다.

하지만 다음 달 세법이 개정된 후에 이 주택을 팔면 60%의 장기보유 특별공제를 받을 수 있어 과표가 1억9750만원이 돼 5940만원만 양도세로 내면 된다.세금이 종전에 비해 31.3% 줄어드는 셈이다.특히 이 주택을 20년 이상 보유했다가 판다면 장기보유 특별공제율이 80%로 높아져 과표가 9750만원이 되므로 양도세는 종전보다 73%나 줄어든 2340만원으로 낮아진다.

재건축 아파트의 경우 집이 헐리고 재건축 이후 다시 입주했더라도 최초 매입 시점부터 매도 시점까지 모든 기간을 보유기간으로 인정받을 수 있다는 점도 알아둘 만하다.

◆ 수혜 대상은 51만여가구

양도세 부담 완화 방안은 실거래가 6억원을 넘는 주택이라면 사실상 모두 수혜 대상이라고 보면 된다.장기보유 특별공제 혜택이 주어지는 최소 기준인 3년 보유자의 경우 공제율이 현행 10%에서 12%로 늘어날 전망이기 때문이다.

부동산114에 따르면 이달 현재 전국에서 집값이 6억원을 넘는 공동주택은 51만여가구에 이른다.지역별로는 서울이 35만여가구로 가장 많고 경기도가 15만여가구로 전체 고가주택의 99%가 수도권에 몰려 있다.특히 서울 강남권의 경우 △강남구 8만3848가구 △서초구 5만3602가구 △송파구 5만6962가구 등이 집중돼 있어 최대 수혜 지역이 될 전망이다.

업계 관계자는 "지난해 거래된 164만가구 중 양도세를 낸 1주택 거래가 0.9%(1만4700여건) 수준이었지만,세부담이 낮아질 경우 고가주택 거래가 더 늘어날 가능성이 크다"고 분석했다. 또 다른 관계자는 "양도세 부담이 줄어도 차기 정부가 취득ㆍ등록세를 현행 2%에서 1%로 낮추는 방안을 추진하기로 한 만큼 매수세가 당장 따라붙지는 않을 것"이라고 조언했다.

강황식 기자 hiskang@hankyung.com