올해 주택 공시가격이 크게 올라 주택 보유자들의 절세 전략에 관심이 쏠리고 있다.

공시가격은 실거래가와 함께 각종 부동산 관련 세금의 기준이 된다.

특히 요즘처럼 세금 부담이 큰 시기에는 공시가격을 잘 알고 이에 대처할 수 있는 '세(稅)테크'가 어느 때보다 중요하다는 것이 전문가들의 지적이다.


종부세와 재산세는 올 6월1일 기준으로 실제 주택 등 부동산을 보유하고 있는 사람에게 부과된다.

따라서 주택을 연내에 팔려고 계획한 사람은 6월1일 이전에 매각해야 세금을 피할 수 있어 유리하다.

이때 양도시점을 판단하는 기준은 계약일이 아니라 잔금청산일이다.

잔금지급 시기를 맞추지 못할 경우 매도자와 매수자 간 협의하거나 근저당 설정 등의 약정을 달아 소유권 이전등기를 먼저하는 방법도 가능하다.

주택 매매에 통상 한 달 정도의 시간이 필요한 점을 고려하면 지금은 이미 물리적으로 6월1일 이전에 아파트를 팔기가 여의치 않을 수도 있다.

이 경우 특히 2주택자라면 차라리 자녀 등에게 증여하는 방안을 고려할 만하다.

증여는 모든 절차가 1주일 안에 마무리되므로 이달 안에 처분이 가능하다.

주의할 점은 증여대상인 자녀가 독립세대를 구성해야 한다는 것이다.

현행 세법상 독립세대는 자녀가 결혼했거나 배우자가 없는 경우 30세 이상이라야 한다.

이 같은 요건을 갖추지 못하면 자녀에게 법적으로 주택 소유권은 넘길 수 있지만,주택 수는 여전히 부모의 것으로 합산된다.

향후 양도세와 종부세를 줄일 수 없게 된다는 얘기다.

6월1일 이전에 신규 아파트 입주가 예정된 사람이라면 잔금지급 시기를 6월1일 이후로 늦추는 것이 유리하다.

잔금 지급 시점을 취득 시점으로 간주하기 때문에 종부세 등을 피할 수 있다.

입주시기를 늦출 경우 단지에 따라서는 수십만~수백만원까지 세금을 아낄 수 있다.

다만 입주를 지연하면 연체료(통상 10% 안팎)가 부과되므로 보유세 절감액과 연체료 중 어느 것이 높은지를 잘 따져야 한다.

양도소득세는 올해부터 실거래가를 기준으로 매기도록 돼있지만 공시가격을 활용하는 사례도 적지 않다.

실제 매도자가 취득 당시의 계약서를 분실하는 등의 이유로 실거래가격을 확인할 수 없을 때는 매도 시점의 공시가격을 이용해 취득 당시의 실거래가격을 환산하도록 돼 있다.

이때 환산 방식은 양도시점의 공시가격이 높을수록 취득 당시의 취득가액이 내려가는 구조여서 결과적으로 양도차액이 높아지게 된다.

과거 외환위기 직후 예외적으로 적용됐던 '양도세 특례 아파트'도 공시가격의 영향을 많이 받는다.

특히 올해는 입주한 지 5년째가 되는 양도세 특례 아파트가 본격적으로 도래하는 시기여서 관심을 기울일 필요가 있다.

정부는 당시 신규 아파트 분양을 촉진하기 위해 양도세 특례 조항을 적용,계약자가 입주 후 5년 이내에 되팔면 양도세를 면제해 주는 한편 보유한 지 5년이 넘을 경우 5년 경과시점부터 양도시점까지의 양도차익만 내도록 했다.

보유기간이 5년을 넘어 매도하는 주택의 양도차익을 계산할 때는 5년 경과시점의 실거래가를 추정하기 어려우므로 공시가격을 활용하게 된다.

우선 올해 입주한 지가 5년 이내인 주택을 보유한 사람 가운데 매도할 생각이 있다면 양도세 특례를 적용받아 매각하면 된다.

5년을 넘겨 매도할 때는 올해 공시가격과 양도시점의 실거래가를 기준으로 양도차익을 계산하게 된다.

따라서 5년이 경과하는 시점의 공시가격이 높아질수록 양도차액이 줄어드는 효과를 볼 수 있다.

특히 올해 공시가격이 발표된 4월30일 이후에 만 5년이 도래하는 특례 아파트라면 내년 공시가격이 발표되기 이전까지 아파트를 매도할 경우 적용받는 공시가격이 없는 상태이므로 결과적으로 6년 동안 양도세가 면제되는 효과를 볼 수 있다.

취득세와 등록세도 원칙적으로 실거래가를 기준으로 과세하지만,아파트 외에 실거래가를 파악하기 어려운 단독주택이나 토지 등을 상속 또는 증여로 소유권을 옮길 경우 공시가격을 기준으로 세금을 부과하는 일이 많다는 점을 유념할 필요가 있다.

<도움말:원종훈 세무사(국민은행 PB):2073-8518>

이정선 기자 sunee@hankyung.com



◆ 공시가격이란

건설교통부가 매년 4월 말 발표하는 아파트와 빌라 등 공동주택 공시가격과 지방자치단체가 고시하는 단독주택(다세대.다가구 포함) 공시가격은 재산세와 종합부동산세 등 보유세의 과표로 활용된다.

또 양도소득세나 취득.등록세 등 거래세에도 영향을 미친다.

올해 공시가격은 작년보다 공동주택이 평균 22.8%,단독주택은 평균 6.22% 올라 세금 부담이 적지 않은 상황이다.

공시가격은 매년 1월1일을 기준으로 공동주택과 단독주택의 적정가격을 조사.산정해 고지된다.

올해 공시가격이 적용되는 공동주택은 903만가구,단독주택은 405만가구에 달한다.