[재테크 가이드] 3月 투기지역 주택대출 해법은

아파트 담보대출이 갈수록 깐깐해지고 있다.

담보인정비율(LTV),총부채상환비율(DTI),처분조건부대출,소득대비 부채비율 등 생소한 용어로 가득찬 대출 규제가 하루가 멀다하고 쏟아진다.

금융감독 당국이 투기적인 아파트 수요를 차단한다는 명목으로 은행 돈 줄을 틀어막기 위해 점점 더 강도높은 조치를 내놓고 있기 때문이다.

특히 투기지역 및 수도권 투기과열지구의 시가 6억원 초과 아파트만 적용되던 DTI 규제(차주의 연소득에 따라 대출금을 차등화하는 것)가 오는 3월부터는 6억원 이하의 모든 아파트에까지 적용될 예정이다.

따라서 오는 3월 이후 대출을 끼고 내집을 장만하려고 계획을 세워놓고 있는 사람은 내집마련 계획을 다시 짜야할 처지에 놓이게 됐다.

특히 객관적인 소득 증빙이 어려운 자영업자 등의 계층은 더욱 힘들어질 것으로 보인다.

담보인정비율(LTV·Loan To Value)은 집값의 얼마만큼 대출을 받을 수 있느냐를 나타내는 수치다.

가령 LTV가 40%라면 시가 10억원 아파트를 담보로 대출받을 때 최대 4억원까지 빌릴 수 있다는 뜻이다.

현행 투기지역 아파트의 LTV는 금융회사·아파트시세·대출 기간 등에 따라 40~60%로 차등 적용되고 있다.

6억원 초과 아파트의 경우 은행·보험사는 40%,저축은행 신협 새마을금고 단위 농수협 등은 50%다.

6억원 이하 아파트이면서 대출 기간이 10년을 초과하면 모든 금융권에서 60%를 적용받을 수 있다.

하지만 오는 3월부터는 투기지역의 아파트에 대해 LTV만큼 대출을 받기 어려워진다.

LTV에 이어 DTI(Debt To Income)한도 규제가 동시에 이뤄지기 때문이다.

DTI는 연간 소득에서 연간 원리금 상환액이 차지하는 비율을 나타내는 수치다.

DTI를 40%로 제한한다는 의미는 연간 원리금상환액이 연소득의 40%를 넘지 못하도록 대출금액을 제한한다는 것.

가령 연봉 4100만원인 직장인이 현재 투기지역의 시가 5억원짜리 아파트를 구입할 때 집값의 60%(LTV 60%)인 3억원까지 은행에서 빌릴 수 있다.

그러나 오는 3월부터는 대출가능 금액이 절반 가까이 줄어든다.

왜냐하면 연소득 4100만원인 차주가 대출신청(만기 15년·대출금리 연 6.8%·원리금 균등분할상환·기타부채 없음)시 DTI 40% 한도는 1억5400만원으로 나오기 때문이다.



현행 DTI 규제는 6억원 초과 아파트의 신규 구입자금 대출에만 적용되지만 3월부터는 이미 보유하고 있는(등기 3개월 이후) 아파트의 담보대출 시에도 적용된다.

예를 들어 강남에서 시가 20억원 아파트를 이미 보유하고 있는 사람이 이 아파트를 담보로 대출받을 경우 지금은 LTV 40% 규제만 받아 8억원(20억×0.4)까지 빌릴 수 있다.

하지만 3월부터는 집 주인의 연소득에 따라 대출금액이 줄어든다.

예를 들어 연소득이 1억원이면 최대 4억5800만원(20년만기·연 6.2% 가정시)까지,연소득이 5000만원이면 2억2900만원까지만 빌릴 수 있다.

다만 대출금액이 1억원 이하이거나,국민주택 규모이면서 시가 3억원 이하 아파트의 경우 DTI 60%까지 인정된다.

은행들은 변동금리부 대출이 고정금리 대출보다 차주의 상환리스크가 높은 만큼 DTI 한도를 엄격히 적용할 계획이다.

3월부터 시행되는 은행권의 주택담보대출 여신심사 모범규준에 따르면 원금상환 유예형 대출(거치기간이 있는 대출)의 DTI 한도가 원리금균등분할 상환방식의 대출에 비해 5~10%가량 줄어들 것으로 보인다.

거치식 대출의 리스크가 상대적으로 높은 만큼 대출한도를 줄이겠다는 것이다.

따라서 주택금융공사의 보금자리론과 같은 고정금리 대출을 이용하고 첫달부터 원리금을 균등하게 분할하는 대출을 이용하는 것도 검토해볼 만하다.

장진모 기자 jang@hankyung.com