[시니어 로스쿨] 살던 집이 팔려 전세금 찾고 싶은데…

Q:저는 작년 9월께 채권 최고액 2억원의 선순위 근저당권이 설정된 갑 소유의 아파트(당시 시가 5억원)를 전세금 2억원에 2년간 임차하고 즉시 전입 신고를 마친 후 현재까지 가족들과 함께 위 아파트에서 거주해 왔습니다.

저는 위 아파트에 선순위 근저당권이 있더라도 위 아파트의 시세에 비추어 전세금 반환에 문제가 없을 것으로 생각했으나 최근 아파트 가격 하락으로 전세금의 확보가 불안한 상황이었습니다.

그런데 얼마 전 갑이 위 아파트를 을에게 매도한다는 통지를 해 왔는 바 이를 이유로 제가 위 아파트에 대한 임대차 계약을 해지하는 것이 가능한지요.


A:원칙적으로 갑이 위 아파트를 을에게 양도한다고 하더라도 이를 이유로 귀하가 임대차 계약의 법률적 구속으로부터 벗어날 수 있다고 보기는 어려울 것입니다.

다만 판례는 '임차인의 보호를 위한 임대차보호법의 입법 취지에 비추어 임차인이 임대인의 지위 승계를 원하지 않는 경우에는 임차인이 임차 주택의 양도 사실을 안 때로부터 상당한 기간 내에 이의를 제기함으로써 승계되는 임대차 관계의 구속으로부터 벗어날 수 있다고 봄이 상당하고 그와 같은 경우에는 양도인의 임차인에 대한 보증금 반환 채무는 소멸하지 않는다'라고 하고 있는 바(대법원 2002년 9월4일 선고 2001다64615 판결 참조) 위 판례의 태도에 따르면 귀하께서는 위 아파트에 대한 갑과 을 간의 매매계약 체결 사실을 안 때로부터 상당한 기간 내에 이의를 제기한 뒤 전세금의 반환을 구할 수 있다고 할 것입니다.

요컨대 본 사안의 경우 귀하께서는 갑이 위 아파트를 을에게 매도했다는 사실을 안 날로부터 상당한 기간 내에 갑에게 내용증명 우편 등으로 이의를 제기해 임대차 계약을 해지하고 을에게 전세금 반환을 청구하는 것이 가능할 것으로 생각됩니다.

법무법인 서정 권오성 변호사 oskwon@sojong.com