앵커>

한국경제TV는 오늘부터 민선 4기 서울시 오세훈 시장의 로드맵을 살펴보고 주요 정책을 진단하는 시간을 마련했습니다.

오늘은 오세훈 시장의 제 1대 개발공략인 강북 도심 부활프로젝트에 대해 짚어보겠습니다.

이주은 기자입니다.

기자>

오세훈 민선 4기 시장의 강북개발 키워드, 세운상가 재개발.

도심재개발구역으로 지정된 이후 20여 년을 끌어 온 세운상가 재개발 사업이 이번 민선 4기에서는 이루어질 수 있을까.

환경과 문화, 경제를 시정 키워드로 삼고 있는 오세훈 시장에게 강북도심부활 프로젝트는 제 1대 공략이었던 만큼 사업추진에 대한 의지만은 확고해 보이는 모습입니다.

<인터뷰: 오세훈 서울시장>

"강북도심부활 프로젝트는 문화와 경제, 그리고 환경이 서로 융합된 하나의 도시 생태계를 만드는 사업입니다. 세운상가와 동대문 운동장 녹지화 사업을 추진하겠습니다. 주민들을 설득해서 임기 내에 완성하겠습니다."

CG1> 오세훈 시장 강북 도심개발계획

오세훈 시장이 당선 전부터 줄곧 강조해 온 세운상가 재개발은 북한산에서부터 세운상가를 지나 남산으로 이어지는 녹지 축을 조성하겠다는 것.

청계3ㆍ4가 일대 세운ㆍ대림상가를 철거한 뒤 2천400억원을 투입해 지상에는 녹지대와 공원을, 지하에는 문화복합시설을 만들겠단 계획입니다.

하지만 이러한 재개발 논의가 시작된 것은 벌써 오래 전.

지난 82년 도시환경정비구역으로 지정되면서부터입니다.

하지만 복잡한 상권 이해관계와 철거보상비 문제, 상인 이주대책 등 산적한 난제들 때문에 수 차례 개발이 보류돼 왔습니다.

뿐만 아니라 사업주체, 대상 면적, 개발모델, 사업비 조달 방식 등 프로젝트를 풀어갈 방향조차 설정하기 힘들었던 상황입니다.

CG2> 세운상가 재개발 역사

사업이 보다 구체화 된 것은 지난 2003년.

민선 3기 이명박 시장이 청계천을 복원하기로 하면서 도심지에 대한 전반적인 도시정비계획을 수립하면서 부터입니다.

사업방식 역시 그 동안 국내에서 시도된 바 없는 신탁재개발 방식을 도입하겠다는 것.

부동산신탁사가 시행자인 관을 대신해 설계부터 분양까지를 도맡아 추진하고 토지소유주들과 협의회를 구성해 복잡한 이해관계의 소유주들 의견을 사업에 반영하는 방식입니다.

하지만 그 이후에도 설계 과정의 비리, 신탁사 변경 등으로 얼룩지면서 사업이 지연돼 왔습니다.

예지동 85번지 일대 세운상가 4구역에 대한 신탁사와 시공사가 선정되고 건축기본계획이 수립되면서 사업이 부분적으로나마 탄력을 받기 시작한 것이 올해.

현재는 총 4개 구역 가운데 4구역이 심의 단계에 있고, 2,3,5 구역은 구역지정을 위한 기초조사단계에 머물고 있는 상황입니다.

결국 오세훈 시장의 구상 역시 그 동안 논의되어 온 선상에 머물고 있는 게 현실입니다.

풀어야 할 과제 역시 여전히 잔존하고 있습니다.

CG2> 세운상가 프로젝트 난제

가장 큰 걸림돌로 논의되고 있는 것은 프로젝트를 추진하기 위한 사업비 문제.

단순히 보상-이주비로만 6천억원 이상 들어갈 것으로 추산되고 있는 가운데 지가 역시 끊임없이 오르고 있기 때문입니다.

4구역 청계천변의 경우 후보 당시 평당 4~5천만원 대에 머물렀지만 현재는 1억원을 호가하고 있습니다.

사업진행이 지연 될수록 사업비는 눈 더미처럼 불어날 수 밖에 없는 상황입니다.

이주대책 역시 현실성이 없단 지적입니다.

토지 소유주 협의체를 통해 동의를 얻는다지만 상가의 경우 토지 등기 소유자와 임차인 등 복잡한 권리자가 존재하고 있기 때문입니다.

또 다시 임차상인들이 생계터전을 빼앗기고 거리로 쫓겨나는 일이 번복되지 않을 지, 충분한 해법 마련을 할 수 있을 지 우려의 목소리가 높아지고 있는 상황입니다.

또 서울시에서 마스터플랜을 통해 개발 그림을 조율하겠다지만 구역별 쪼개기식 재개발에 대해 회의적인 시각은 끊이지 않습니다.

<인터뷰: 정종대 주택도시연구원 선임연구원>

“개별 구역마다 컨소시엄 형태로 들어와서 개발을 하게 되면, 이윤을 추구하는 입장에서 종합적인 그림에 맞는 개발이 이뤄질 수 있을 지 의문이다. 해외의 경우 이런 대규모 프로젝트를 진행 할 때는 한시적인 공사를 설립해 운영한다. 자금력을 확보하면서도 종합적인 개발이 가능하도록 하기 위해서이다. 하지만 국내에서는 아직까지 프로젝트를 묶어서 개발할 경우 자금력을 감당할 수 있는 컨소시엄 자체가 불가능한 상황이다. ”

결국 단순히 구역별로 컨소시엄을 구성해 기본계획을 만들고 사업을 진행할 경우

재개발 후 경제적 효과를 충분히 기대할 수 없을 뿐 아니라 지역가치를 창출하는 데도 한계가 있단 지적입니다.

2003년 세운상가 개발을 연구한 서울시 산하 시정개발연구원 관계자 역시 오 시장의 계획에 대해 우려감을 감추지 못했습니다.

<인터뷰: 시정개발연구원 관계자>

"8개블록을 동시에 개발해야 한단 얘기는 2000년도에 주택도시연구원에서 연구했을 때도 나왔던 얘기입니다. 모두가 알고 있는 거죠. 현실적으로 사업을 추진하는 데 어려움이 많으니까..."

이 때문에 도시전문가들은 공간의 역사성과 사업성을 따져 원점부터 재검토할 필요성까지 주장하고 있는 상황입니다.

<인터뷰: 조명래 단국대 교수/ (사)한국도시연구소 소장>

“4대문 안 도시정비는 역사성을 복원하고 정체성을 확립하는 방식으로 진행되야 한다는 게 도시전문가들의 입장이다. 과거처럼 싹쓸이 형태로 철거 후 새로운 도시를 만드는 방식이 되어선 안된다.”

사업성과 경제적 효과, 이에 더해 역사성까지 고려할 때 단순히 철거 후 재개발이란 방식을 취해선 안된단 얘기입니다.

네 번의 시장이 바뀌도록 개발 그림 조차 그리기 힘들었던 세운상가 재개발 프로젝트.

오세훈 시장이 문화와 환경이라는 새로운 컨텐츠를 도입해 강북도심을 부활시키겠다고 나섰지만, 향후 100년을 내다 보는 프로젝트가 될 수 있을 지, 또 사업을 진행하면서 제대로 된 해법을 제시할수 있을 지 기대와 우려가 교차하고 있습니다.

WOW TV-NEWS 이주은입니다.

이주은기자 jooeunwin@wowtv.co.kr