앵커) 추병직 건설교통부 장관이 부동산 거품 붕괴가 이미 시작됐다며 집값 하락을 예고하고 나섰습니다.

이에 대해 시장에서도 집값의 정점 여부 그리고 시장의 거품 여부를 놓고 의견이 엇갈리며 혼란스런 양상을 보이고 있습니다.

실제로 부동산 가격 하락이 본격화되는지 부동산팀 김성진기자와 자세히 알아보도록 하겠습니다.

질문1) 얼마전에 강남집값이 꼭지점에 달했다는 재경부 관계자의 언급도 있었지만 어제 추병직 장관 발언의 여파는 더욱 큰 것 같습니다. 구체적으로 어떤 말을 했습니까?

답변1) "부동산 시장 거품 붕괴가 지방부터 시작됐으며 올 하반기부터는 집값이 전국적으로 하락할 것이다"

추병직 건설교통부 장관이 한 라디오 프로그램에 출연해 한 말로 2-3년내에 집값이 지난 10.29 대책 때 수준으로 떨어질 것이라고 밝히고 있습니다.

CG) 부동산 거품 붕괴 시작

한마디로 서울 강남 등 주거 여건이 양호한 지역은 아직 가격 등락을 거듭하고 있지만 서울 변두리와 지방에서는 거품이 서서히 붕괴해 결국에는 서울 강남으로 가격 하락이 확산될 것이란 이야깁니다.

또 추장관은 잘못된 부동산 시세 정보가 거품 조장의 원흉이라며 부동산 정보에 대한 엄격한 규제를 검토 중이라고 덧붙였습니다.

부동산 중개업소와 아파트 부녀회의 가격 담합 등 최근의 부적절한 시세 제공에 따른 시장 혼란을 염두해 두고 한 말로 풀이되고 있습니다.

이처럼 부동산 정책 수장인 건교부 장관이 이같이 가격 하락에 대해 포문을 열자 청와대에서도 부동산 거품 붕괴의 목소리를 높이고 있습니다.

CG) '버블7' 가격 하락 예상

청와대 특별기획팀은 브리핑을 통해 서울 강남과 서초, 송파, 목동, 그리고 경기도 분당과 용인, 평촌 등 아파트 값이 비정상적으로 급등한 이들 7개 지역의 집값도 8.31 대책의 효과가 나타나면 가격 하락이 가속화 될 것이라고 주장하고 나섰습니다.

이들 '버블 7'을 부동산 거품의 진앙지로 보고 서울 강남의 집값은 오를만큼 올라 이미 최고점에 도달했다는 것이 정부의 판단인 것입니다.

질문2) 정부의 잇따른 부동산 시장 경고성 발언에 대해 시장의 반응은 어떻습니까?

답변2) 이같은 정부의 주장에 대해 전문가들의 반응은 엇갈리고 있습니다.

우선 현재 부동산 시장이 거품인가 아닌가 부터가 논란입니다.

CG) 소득대비 주택가격

김경환 서강대 교수는 2000년부터 2005년까지 강남지역 거주자들의 소득대비 주택가격은 13배로 선진국의 6배보다 월등히 높다며 거품 가능성을 제기하고 있습니다.

CG) 강남, 주택 거품 수치

또 금융경제연구원도 2004년 이후 강남 11개 구의 아파트 가격은 이자율 임대소득 세금 등을 고려한 적정가격에 비해 13.7%가 높다며 구체적인 거품 수치까지 내놓았습니다.

즉 강남 1억원짜리 아파트의 경우 1370만원 가량이 거품이라는 뜻입니다.

이런 거품 논란에 대한 반론도 만만치 않습니다.

정부가 '버블 7'이라는 이름으로 이들 지역 집값의 상당부분이 거품이라고 주장하고 있지만 현 시세는 수급으로 정해진 시장가격인 만큼 거품이라고 싸잡아 말 할 수 없다는 것입니다.

이들 지역은 우수한 주거여건으로 가격 상승 이유가 분명하데도 거품이라는 딱지를 공식적으로 붙인 것은 다분히 작위적이며 정치적이란 주장입니다.

일단 거품의 진위 여부는 아직 판단하기 어렵지만 다음 변수인 가격 하락에 대해서는 대부분의 전문가들이 의견을 같이하고 있습니다.

최근 재건축 개발이익환수법이 국회를 통과하면서 집값 상승세가 주춤하고 있기 때문입니다.

다만 전문가들 사이에서도 본격적인 가격 하락인지 아니면 일시적인 조정인지에 대해서는 의견이 평행선을 달리고 있습니다.

CG) 집값 본격 하락 근거

먼저 주택담보대출 강화에다 송파 신도시와 강북권 개발로 공급물량이 늘어남에 따라 단기적으로는 아파트 가격이 꼭지점에 있으며 하반기나 내년초엔 가격 하락이 있을 것란 목소리가 나오고 있습니다.

CG) 집값 일시조정 근거

반면 세금만 강화되고 공급대책이 충분하지 않은데다 금리가 여전히 낮아 2년 정도후에는 다시 집값이 오르기 시작할 것이라는 가격 조정 의견도 만만치 않습니다.

집값 오름폭만 축소된 건지 아니면 본격적인 거품 붕괴의 시작인지는 올 하반기 가격 동향을 통해 알 수 있겠지만 시장에서는 당분간 이 같은 논란이 지속될 것으로 보입니다.

질문3) 일단 부동산 거품의 붕괴 여부는 좀 더 지켜봐야겠지만 추병직 장관이 서두에 언급했듯이 지방 시장 가격 하락은 본격화되고 있는 것으로 보여지고 있습니다. 현재 지방 부동산 시장의 움직임은 어떻습니까?

답변3) 현재 지방 주택시장은 공급과잉과 고분양가로 침체를 보이고 있는 것은 사실입니다.

CG) 주택건설 물량 중 지방 비중

한국건설산업연구원 보고서에 따르면 지방의 주택건설실적은 외환위기 이후 2003년까지 전체 주택건설 물량의 40%대를 유지했으나 2004년 이후에는 수도권 물량을 추월한 것으로 나타났습니다.

이는 행정중심복합도시와 혁신도시, 기업도시 등 정부 개발 계획에 편승해 건설사들이 주택사업을 무분별하게 벌인 까닭입니다.

지방의 경제규모나 소득수준, 주택보급률 등을 고려할 때 이제는 공급과잉 상태에 진입했다고 연구원은 분석하고 있습니다.

높은 분양가도 지방 주택시장의 거품을 키웠다고 평가했습니다.

CG) 연평균 지방 분양가 상승폭

2002년부터 올해 2월까지 아파트 분양가는 광역시의 경우 연평균 10.3%, 도 지역은 14.2% 오른 가운데 울산은 27.7%, 대전 18.7%, 충남 17.9%가 각각 올라 같은 기간 서울(11.6%), 경기(16.7%)지역 분양가에 비해 상승폭이 컸습니다.

연평균 물가상승률 3%를 감안하면 지방 분양가는 물가상승률의 최고 9배나 오른 것으로 부동산 대책과 맞물리면서 결국 지방 주택시장 미분양과 입주율 저하로 이어지고 있는 것입니다.

현재로서는 부동산 시장 거품 붕괴 여부는 아직 알 수 없지만 지방 주택 시장이 불안 한 것만은 확신한 상황입니다.

김성진기자 kimsj@wowtv.co.kr