경매의 인기가 날로 높아지고 있다.


시세보다 싼 값에 부동산을 매입할 수 있다는 장점 덕분이다.


특히 '8·31 부동산대책' 발표 이후 부동산 시장이 침체 기미를 보이면서 '괜찮은' 물건들이 쏟아지고 있다.


자금 회전에 문제가 생겨 담보로 잡힌 부동산이 무더기로 경매에 부쳐지기 때문이다.


경매가 '불황기 재테크'로 각광받는 이유다.


실제 올 들어 법원 경매시장 규모는 사상 최대치를 기록했다.


경매정보업체 지지옥션에 따르면 올 경매 낙찰가(12월16일 기준)는 13조4000억원,경매 참여자 수는 52만398명으로 작년보다 각각 24%와 56% 급증했다.


경매 인구도 작년의 33만4000여명보다 20만명 정도 늘었다.


낙찰률은 33.6%로 작년의 27.4%보다 높았다.


내년 1월 말부터 공인중개사의 경매 입찰 대리가 가능해지면 경매시장 규모는 더욱 확대될 것이란 게 경매업계의 전망이다.


고준석 신한은행 부동산재테크팀장은 "경매를 잘 활용하면 내 집 마련과 시세차익의 두 마리 토끼를 효과적으로 잡을 수 있다"면서 "하지만 경매 기간이 길고 절차가 복잡하기 때문에 자칫 비싼 수업료를 지불할 수 있는 만큼 권리 분석에 철저해야 한다"고 조언했다.


◆재개발·뉴타운 노후주택 인기


요즘 경매 시장에서 가장 인기를 끄는 상품은 단연 재개발·뉴타운 지역의 노후 주택이다.


최근 동작구 노량진동의 한 연립주택 경매에는 입찰자만 97명이 몰리면서 최초 감정가(5500만원)의 4배가 넘는 2억3820만원에 낙찰되기도 했다.


지지옥션 강은 팀장은 "재개발·뉴타운 지역에 속한 노후 주택의 경우 아파트 입주권이 보장돼 높은 수익률을 기대할 수 있다"면서 "건물이 낡아 감정가가 낮은 데다 보통 재개발 기간이 길어 자금 운용에도 유리하다"고 설명했다.


환금성이 좋은 아파트의 경우 서울을 기준으로 대개 시세의 80~90% 선에서 낙찰받을 수 있다.


하지만 일부 개발호재 지역에선 감정가의 100%를 넘는 고가 낙찰도 속출하고 있다.


법무법인 산하의 강은현 실장은 "법원 현장 분위기에 휩쓸려 무리하게 입찰 가격을 써냈다가 오히려 손해 보는 경우도 비일비재하다"면서 "특히 낙찰 후 3개월 정도 지난 다음 소유권 이전 등기가 가능하다는 점을 감안해 가격 하락기에는 입찰 가격을 보수적으로 써낼 필요가 있다"고 조언했다.


◆권리 분석과 명도가 성공 관건


경매투자 성공의 관건은 권리 분석이다.


권리 분석이란 경매 물건에 설정돼 있는 근저당권·지상권 등 물권과 가압류·압류 등 채권이 낙찰 후 소멸될 수 있는지 살펴보는 절차다.


특히 경매 물건은 서류와 실제 내용이 다른 경우가 많아 권리분석 과정에서 현장 답사와 시세 조사가 필수다.


결국 다리품을 얼마나 파느냐에 따라 경매 수익률이 결정된다는 얘기다.


낙찰자들이 권리 분석만큼 어렵게 생각하는 부분은 바로 명도(明渡·집 비우기)다.


집에 대한 법적 소유권을 얻더라도 임차인이 비워주지 않으면 온전한 재산권을 행사할 수 없기 때문이다.


요즘엔 매수인이 임차인에게 이사 비용을 일부 지급하는 게 관례다.


임차인과의 협상이 원만하지 않을 경우 곧바로 인도 명령을 신청하거나 명도 소송을 제기할 수 있다.


다만 최종 명도 때까지 6개월 정도 시간이 걸린다는 점을 유의해야 한다.


전문가들은 대화와 인내를 명도의 '왕도(王道)'로 꼽고 있다.


조재길 기자 road@hankyung.com