정부가 최근 서민 주거안정을 위해 임대주택 활성화 정책을 내놓았습니다. 오는 2012년까지 국민임대주택 100만호를 건설한다는게 정부의 목표입니다. 정부의 임대주택 정책방향을 살펴보고, 문제점과 개선사항을 진단해보는 자리를 마련했습니다. 강팔문 건교부 국민임대주택건설기획단장을 권영훈기자가 단독 인터뷰한 내용을 전해드립니다. 최근 정부가 발표한 임대주택정책 개편방안의 정책방향(공급확대 내용 중심)에 대해 간략히 설명해 주시죠 이번 개편방안은 임대주택 공급이 서민 주거안정과 사회통합에 실질적으로 기여할 수 있도록 필요한 곳에, 부담능력에 맞게, 다양한 계층이 어울려 살 수 있도록 공급체계 및 운영시스템을 근본적으로 개선. 특히 국민임대주택은 서민들의 주거수요에 부응하도록 신규 건설방식 위주에서 다가구 매입임대, 전세임대 등 공급방식을 다변화하여 도심내 공급을 대폭 확대하고, cf)* 다가구 매입임대 물량 확대(‘04～’08년 1만호 → ‘04～’15년 5만호) * 기존주택 전세임대후 재임대(금년 500호 시범사업, ‘06～’15년 1만호) 교도소, 군시설 등의 이전적지 활용이나 철도차량기지 등의 입체개발 등 도심내 가용택지를 최대한 확보하며, 장기적으로는 임대료를 서민들의 소득에 맞게 부담토록 개편해 나가고, 평형이나 품질면에서 분양주택에 손색이 없도록 정부지원도 늘리기로 하였음. cf)* 공급평형 다양화 : 14～20평(방 1～2개) → 11～24평(방1～3개) * 재정 1.7조원, 주택기금 8.6조원 등 총 10.3조원 추가지원 민간임대주택도 단기 수익성 위주가 아닌 주거안정성을 강화하는 방향으로 정책을 개편해 나가기로 하였음. 재무적 투자자 참여제고, 부도방지 대책, 매입임대 공적기능 강화 등을 임대주택검토위원회 논의를 거쳐 6월까지 마련할 계획. 다가구 매입, 전세매입 임대를 늘려 임대주택 활성화하기로 하였는데, 재원은 어떻게 마련할 계획인지? 다가구 매입은 기존 건설재원을 전환하여 사용하되, 도심내 매입으로 사업비가 추가 소요되는 부분은 예산당국과 협의하여 마련할 계획. cf)* 총 5만호(매년 4,500호) 매입을 위해 연간 약 800억원 추가 소요(4,500호 매입비용 약 1,400억, 4,500호 건설비용은 약 600억) 전세임대는 호당 5천만원을 기준으로 현행 국민주택기금의 전세자금을 활용하여 주공이나 지자체에 융자해주는 형태로 사업을 추진할 계획이므로 재원조달에는 큰 어려움이 없을 것. 임대와 분양주택을 단지내 또는 같은 동안에 함께 지을 경우 파생될 문제점도 있을 법한데요. 그리고, 임대와 분양의 비율을 어떻게 설정할지? 현재와 같이 임대단지와 분양단지를 구분하여 건설할 경우 계층분리, 사회적 격리 등의 배제 현상이 생길 소지가 있음. 이에 사회통합을 위해 단지내 동별 혼합이나 동내 호별 혼합 등 다양한 혼합거주방안을 검토해 볼 계획. 특히 이번 개편방안에서 주공이 개발하는 공공택지에서 주공이 분양과 임대를 통합적으로 개발할 수 있도록 하고, 평형도 20평 이상을 건설토록 하고, 사업비 지원을 늘려(평당 324만원 → 375만원, 16%인상) 주택품질도 분양주택에 비해 손색이 없도록 하여 혼합배치의 기반을 마련. 다만, 혼합 거주시는 계층간 갈등, 혼합단지 분양주택의 수요감소, 임대와 분양간 관리상의 문제 등이 예상되므로, 법적/제도적 실현가능성, 사회적 타당성, 기술적 문제 등에 대한 검토를 거쳐 신중히 추진할 계획. 현재 임대와 분양의 비율은 일반 공공택지에서 공동주택용지 면적의 25%(건설호수 기준으로는 약 30～40%), 국민임대단지에서는 건설호수의 50% 정도를 국민임대주택으로 공급. 전체 단지의 임대와 분양의 비율을 50% 정도로 유지하는 범위내에서 다양한 혼합방안이 가능할 것(소형 분양은 임대혼합을 늘리고, 중형분양은 임대혼합을 적게하여 7:3, 6:4 등 다양하게 혼합) 민간건설사들은 사업수익성 문제로 임대주택 사업을 꺼리고 있는 상황입니다. 민간참여를 유도하기 위한 해법(기존 세제지원 방안 제외)이 있다면? 정부는 건실한 투자자가 참여하는 민간임대시장의 육성을 위해 공공택지 공급 및 금융 등 종합적인 지원방안을 추진. 우선은 공공택지내 일정비율을 민간임대용지로 우선 공급하고, 조성원가 이하로 저렴하게 공급할 계획. cf)* 공동주택용지의 40% 이상을 85㎡이하 임대주택용지로 공급(그 중 5% 이상을 민간공공임대로 공급) * 공동주택용지의 5% 이상을 85㎡초과 임대주택용지로 공급 40%이상 공급되는 85㎡이하 임대용지 중 국민임대용지로 25%이상 우선배분되므로, 85㎡초과 임대주택용지로 배분되는 5%를 포함하여 최대 20%이상 까지 민간임대용지로 공급. 또한, 임대주택용지를 조성원가 이하로 저렴하게 공급. cf)60㎡이하는 조성원가의 60%로, 60～85㎡는 지역에 따라 조성원가의 60～85%로 공급(85㎡초과 임대용지는 분양주택과 동일하게 감정가로 공급) 또한, 국민주택기금을 통해 저리의 자금을 지원할 계획. cf)* 60㎡이하 임대주택은 호당 5,500만원(3%)까지, 60～85㎡는 호당 7,500만원(4%)까지 주택기금 지원 * 매입임대주택의 경우 호당 6,000만원(5%)까지 지원 금년에 용인 흥덕지구에서 민간임대 활성화를 위한 시범사업을 추진하는 등 참여제고 방안을 지속적으로 보완할 계획. 도심내 임대주택 공급에는 가용용지 부족이 문제인데요. 구체적인 해결방안은? 임대수요가 많은 서울 등 대도시내는 개발가용지가 거의 고갈되어 차선책으로 도심접근이 용이한 도시인근의 GB해제예정지를 활용중(약 20만호 건설 예정) 특히 이번 개편방안에서는 도심내 임대주택 공급을 확대하기 위한 다양한 방안들을 마련하였음. 다가구 매입을 대폭 확대(1만호→5만호), 기존주택을 전세임대하여 재임대하는 사업을 신규로 도입(1만호) 노후.불량주택을 매입하여 철거후 신축임대하는 사업(금년에 서울 2개소)과 부도난 임대주택을 매입하여 임대하는 사업도 시범적으로 실시(금년에 1～2개 단지 300호) 아울러 교도소, 군시설 등의 이전적지, 장기 미집행 도시계획시설용지 등을 조사활용하고, 철도차량기지 등을 입체개발하는 등 도심내 가용택지도 최대한 확보할 계획 (서울시가 신정차량기지를 입체개발하여 3천호의 임대주택 공급 사례가 있음) 다만, 인공대지조성?점용료 등으로 사업성이 낮은 문제가 있어 관계기관간 충분한 협의를 거쳐 추진할 계획. 이외에도 서울시 길음뉴타운 등 지자체의 재개발사업에서 공급되는 임대주택을 매입하는 재원 중 일부를 정부재정에서 지원하여 도심 재개발임대주택 공급을 확대할 계획. 과거 재개발에 한정된 임대주택 의무공급이 오는 19일부터 재건축으로 확대됩니다. 올들어 재건축 가격움직임이 심상치 않습니다. 공급비율이 상향조정될 가능성은 없나요? 개발이익환수제의 시행 초기이니 만큼 아직 비율조정 등의 계획은 없음 임대주택 공급자로 재무적 투자자를 끌어들이기로 했는데, 공공성 문제가 나올 수 있음. 오히려 금융사 등 부동산투자회사가 투기자본을 유발해 가격상승을 일으킬 수 있지 않나? 민간부문이긴 하지만 정부의 지원을 받는 만큼 공공성 확보를 위해 입주자선정, 분양전환가격 등을 규제. 택지 또는 기금지원을 받아 민간이 건설하는 공공임대주택은 입주자 선정 및 임대료 결정, 분양전환가격 설정시 제한. cf)* 85㎡(전용25.7평)이하의 입주자는 무주택세대주로 한정 * 60㎡(전용18평)이하는 임대료 및 분양전환가격 제한 또한 그간 영세업체들의 난립으로 부도발생 등 임차인 피해가 다수 발생한 점을 감안, 장기 자금운용능력이 뛰어난 재무적 투자자 위주로 참여를 유도해 나갈 계획. 금년에 용인 흥덕지구에서 재무적투자자 참여를 통한 시범사업 추진. 그리고 그간 민간이 주로 공급했던 5년 임대주택이 2.5년후면 분양전환되어 임대기능을 상실해 온 것을 감안하여 향후에는 10년 장기 임대주택 위주로 공공택지 및 금융 등의 지원을 하고, 장기 재무적투자자 중심으로 참여를 유도하므로 단기 투기성 자본이 들어오는 일은 없을 것. 국민임대 수혜자가 도시근로자 평균소득 이하의 계층으로 돌아가야 한다는 지적(임대료 문제 포함)이 있음. 또, 서민 주거안정을 위해 전월세 안정대책이 동시에 이루어져야 한다는 목소리도 있음, 실질적인 서민 주거안정을 위해 국민임대주택 정책의 나아갈 방향은? 실질적인 서민 주거안정을 위해서는 임대주택의 공급을 지속적으로 확대하고, 전월세 자금지원 등 수요자 지원도 병행할 필요. 서민을 위한 국민임대주택은 필요한 곳에, 부담가능한 주거비로, 차별없이 살아갈 수 있도록 공급하는 것이 중요. 최저소득계층은 현 생활권을 떠나 생활하기 곤란하므로, 도심내 기존주택을 매입하거나 임차하는 등 다양한 공급방안을 마련하여 도심내 공급을 확대하여야 할 것. 임대료도 자신의 소득수준에 맞게 부담하도록 단계적으로 임대료 산정체계를 개선해 나가야 할 것. 우선은 정부지원을 늘려 소형평형에 대한 입주자 부담을 낮추고, 소득파악 정도에 따라 장기적으로 소득수준에 따른 應能應益型 임대료 체계로 개선해 나갈 것임. 임대주택의 품질을 높이고 평형도 늘려 임대주택이 열등재라는 인식을 개선하고, 장기적으로 임대와 분양주택을 적절하게 혼합하여 거주할 수 있는 방안을 강구할 필요. 또한, 영세민 전세자금 지원이나 소년소녀가정 무이자 전세자금 지원과 같은 수요자 지원을 확대해 나감으로써서민 주거안정의 효과가 형평성있게 배분되도록 정책을 추진해 나갈 것임. 국민임대주택에 대한 범국민적 관심이 높습니다. 끝으로 시청자들을 위해 한말씀 부탁드립니다. 국민임대주택 건설사업은 ‘03～’12년까지 100만호의 서민용 임대주택을 건설하는 대형사업. 직접적으로는 무주택 저소득층의 주거안정을 위한 사업이나, 장기적으로는 저렴한 임대시장의 형성을 통해 전체 주택시장의 안정을 이끌어내는 견인차 역할을 수행할 것. 다만, 단시간내에 대량의 주택을 건설함에 따라 택지부족, 재원조달, 환경적 우려 등 많은 어려움이 있는 것도 사실. 이에 대해 정부는 도시인근의 개발제한구역 해제지역을 최대한 친환경적으로 활용하고, 정부재정에서도 최우선 순위를 두어 지원을 하는 등 최선의 노력을 하고 있음. 그러나 아직도 우리사회에는 임대주택에 대한 부정적 인식이 커서 사업추진에 어려움이 많은 실정. 정부도 임대주택의 품질이나 규모, 단지설계나 시설 등에 보다 신경을 쓰고 있고, 임대와 분양의 혼합배치 등 사회통합을 위한 다양한 방안들에 보다 심혈을 기울이고 있으나, 무엇보다 중요한 것은 공공임대주택의 공급이 주택시장이나 사회안정을 위한 필수적인 토대라는데 대한 국민적 이해와 공감대 형성에 있다고 생각. 지금까지 강팔문 건교부 국민임대주택건설기획단장을 통해 임대주택 현황과 정책방향, 그리고 개선사항 등 종합적으로 살펴봤습니다. 권영훈기자 yhkwon@wowtv.co.kr