[오프닝] 부동산투자하면 직접 발품을 팔아 아파트나 땅을 고르는 것이라고 생각하기 쉬운데요, 이제는 간접적으로 투자하는 길이 넓어졌습니다. 부동산펀드라던가 부동산투자회사를 말하는데요, 특히 부동산투자회사, 곧 리츠에 대한 규제를 대폭 간소화하는 법률이 이번주부터 발효되었는데요, 오늘 부동산포커스 시간에는 부동산간접투자회사, 리츠에 대해 자세히 알아보겠습니다. 건설교통부의 김병수 토지정책 과장 자리하셨습니다. 안녕하세요? [앵커] '리츠'란 어떤 회사를 말하는 건가요? ㅇ 시중에 “리츠”라 불리는 부동산투자회사는 주식발행으로 자금을 모아 회사를 설립한 후 부동산에 투자?운용하여 그 수익을 투자자에게 돌려주는 “부동산투자전문주식회사”임 ☞ 투자자가 실물부동산에 직접 투자하는 것이 아니라 부동산의 취득ㆍ관리ㆍ처분, 부동산개발사업 등을 하는 부동산투자회사를 매개(주식에 투자)로 부동산에 투자하는「간접투자」방식 ※ 리츠는 영문으로 Real Estate Investment Trust의 첫 자를 따면 REIT가 되나, 산업전체 또는 회사를 지칭 할 때에는 복수형으로 사용하여 REITs라 함 2. 기존 부동산투자회사법이 엄격해서 운영상 문제점이 많다고 하던데? ㅇ 2001년 제도도입이후 세제상 인센티브가 미흡하고, 설립ㆍ운영상 과도한 규제로 제도 도입 당시의 기대와 달리 설립 부진 ※ 일반리츠에 대한 법인세 부과, 높은 설립자본금(500억원), 차입금지, 개발사업 정부인가 등 3. 건설교통부가 이러한 규제를 대폭 완화하는 내용의 부동산투자회사법 시행령 개정안을 마련해 23일부터 시행에 들어간다고 하던데 어떤 내용인가요? ㅇ 일반리츠 형태로 세제(법인세 면제) 혜택을 받을 수 있는 위탁관리 리츠를 도입 ㅇ 설립자본금 대폭 인하(500→250억원), 현물출자 확대(자기자본의 50%이내)로 리츠 설립 및 투자 물건 확보가 용이 ※ 기존 현물출자는 설립시는 금지되었고, 설립후 현물출자는 개발사업 인가를 받은 후 자본금의 30%범위내에서 허용 ㅇ 1인당 주식소유한도도 현행 10%에서 30%로 확대하여 REITs의 설립을 용이 ㅇ 차입 및 사채발행을 대폭 허용(자기자본 2배이내)하여 재무활동과 기업경영의 자율성을 제고 ㅇ 개발사업에 대한 정부인가를 폐지하고, 임대주택건설사업 및 도시개발사업 등에는 100%까지 투자를 허용 ㅇ 네째, 투자자 보호를 위해 모든 REITs에 대해 건교부와 금감위가 공동으로 감독하도록 하고, 건교부의 검사권을 신설 4. 개정안이 시행되면 기대되는 효과는? ㅇ 국민들의 투자기회 확대 - 일반국민이 REITs의 주주로 참여하여, 우량 부동산에 대한 투자이익을 누릴 수 있으며, 건전한 장기 투자수단의 제공으로 안정적인 자산관리가 가능함 ※ 자기관리 및 위탁관리 REITs는 일반공모(자본금의 30%)가 의무화 ㅇ 부동산산업 전반적인 파급효과 - REITs 시장의 확대로 「부동산 자산관리, 시설관리, 가치평가, 부동산 투자컨설팅?법률?세무」등 부동산산업 전 분야의 연쇄파급 효과 ※ 현재 국내 상장 리츠의 시가총액은 5,400여 억원으로 전체시가총액(400조)의 0.13%불과하나, 미국의 경우 2.15%로 우리의 17배임 - 특히, 부동산개발사업을 통한 REITs의 건설투자 확대로 건설산업 활성화 지원과 함께, 6만명이상 고용창출효과(장기적으로 10조원 투자시)를 기대 ※ 장기적으로 전체시가총액에서 REITs가 2%인 10조원 규모로 성장한다면, 이중 3조원 이상은 개발사업에 투자할 것으로 예상 ※ 건설업 투자 10억원당 취업유발계수 20.8명 (한은, ’03년) ㅇ 부동산시장의 장기적 안정과 선진화 - REITs의 활성화로 부동산시장을 교란시키는 부동자금의 상당부분을 흡수하여 부동산 시장의 안정에 기여 ※ 부동자금 추정규모(400조원) 중 10%가 부동산관련 부동자금 - 주식상장으로 기업의 내부정보가 공개되어, 과학적인 투자와 거래정보의 투명화로 부동산시장의 선진화에 기여 5. 현재 부동산투자회사로는 어떤 곳이 있고 각 회사별 특징에 대해 설명해 주세요. ㅇ 이번에 시행되는「부동산투자회사법」에 의하면 리츠는 3가지 유형으로 운용됨 - 실체회사형(real comapny)인 자기관리리츠는 상근 임?직원과 지점을 두고 직접 자산의 운용을 담당하는 영속기업 ※ 법인세 혜택(영업이익의 29.7%)이 부여되지 않아 설립된 사례는 없음(법인세 부과시 배당수익률이 2～3%하락) - 명목회사형(paper company)인 위탁관리리츠와 구조조정리츠는 로서 상근 임?직원과 지점이 없는 한시적으로 존립하는 서류상의 회사로서 자산의 운용을 자산관리회사에 위탁 ※ 위탁관리리츠 : 일반부동산으로 대상으로 하는 일반리츠 ※ 구조조정리츠 : 구조조정 부동산을 대상으로 하는 리츠 ㅇ 현재 시중에 나와 있는 부동산투자회사는 모두 기업구조조정부동산투자회사로 10개가 설립되어 있고 이중 7개사가 상장되어 있음 ㅇ 자산규모는 1조5천억원이며 배당수익률은 8.04～11.67%이며 최근에 설립된 코크렙 5호는 8.71%임 - 회사별로 차이점이 있다면 배당수익률에 차이가 있으며 대부분 동시에 출시되기 보다는 시차를 갖고 출시됨 ※ 교보메리츠퍼스트, 코크렙1,2,3,4,5호, 유레스메리츠1호, 맥쿼리센트럴1호, 케이원, 리얼티코리아 1호 6. 우리나라 부동산투자시장 현황과 투자시 유의점에 대해 설명해주세요. ㅇ 부동산에 대한 대표적인 간접투자형태는 부동산투자회사법에 의한 리츠와 간접투자자산운용업법에 의한 부동산펀드(신탁형, 회사형)가 있음 ㅇ 장기적(5년)으로 안정적인 배당을 원하는 투자자는 리츠를 선택하는 것이 좋으며, 단기(1～3년)에 일정수익을 원하는 투자자는 부동산펀드를 선택할 수 있음 ※ 현재 시중에 나와있는 부동산펀드는 신탁형펀드로 금감위에 Funding 약관 보고만으로 자금모집이 가능하므로 설립이 간편한 대신 투자자보호에는 한계가 있음 ※ 부동산펀드(신탁형)는 유가증권을 발행하여 자금을 모집하고 이를 주로 주택사업 대출 등에 투자하고 그 수익을 투자자에게 배당(예상배당수익륭이 7%) ㅇ 리츠에 관한 투자정보를 원하시면 건설교통부 홈페이지 토지국을 방문하셔서 리츠제도를 열람하면 - 부동산투자회사의 투자보고서 및 자산관리회사의 영업보고서, 각종 법령ㆍ지침 등이 게재되어 있음. ㅇ 앞으로 부동산투자회사 설립 활성화 및 투자 촉진을 위하여 부동산 가격, 부동산 임료, 건물의 안정 등급, 수익 등급 등 투자에 필요한 지표를 개발ㆍ공시할 계획. 이종식기자 jslee@wowtv.co.kr