[부동산포커스]내집마련 십계명

이번 순서는 부동산 포커스 시간입니다.

지난해 10.29대책 이후 줄곧 쏟아지는 정부 규제로 부동산 시장은 얼어붙을대로 얼어붙은 모습니다.

다행히 정부가 부동산 경기 연착륙 방안을 내놓는 등 시장활성화를 위한 대책들이 나오고 있는데요.

그렇다면 내집마련 시기를 언제 잡느냐가 수요자들 입장에선 가장 관심거리라 할 수 있습니다.

도움말씀에 한화리츠를 운영하고 있는 김명선 다산인데코 대표가 나오셨습니다.

먼저, 시장 동향이 궁금한데요.

아파트 매매와 전세가 하락세를 벗어나지 못하고 있다는데?

경기 불황의 장기화에 대한 우려와 정부의 경기 부양 정책에 따른 부동산 규제 완화에 대한 기대가 엇갈리면서 시장은 관망세를 유지하면서 향후 추이를 지켜보고 있는 상황으로 보입니다.

재건축 시장은 일단 지난달 말부터 추가 하락은 멈춘 상태이지만, 매수세가 뒷받침되고 있지 않아서 반등은 어려울 것으로 보입니다.

재건축을 제외한 일반 아파트는 전반적으로 약보합세를 유지하고 있으며, 경기 불황의 여파로 외곽지역이나 단지규모가 작고 입지조건이 불리한 아파트를 중심으로 가격 하락이 지속되고 있습니다.

전세 시장은 이사철 성수기 임에도 불구하고 가격 하락세는 여전히 지속되고 있지만, 하락폭이 점차 줄어들고 거래도 하나둘씩 일어지고 있는 것으로 나타나고 있습니다.

결과가 있으면 원인이 있는법. 최근 부동산 시장 침체의 배경은 뭔가요?

최근 부동산 경기 침체의 원인은 크게 내수 경기 침체에 따른 소비 심리 위축과 정부의 강력한 부동산 투기 억제 정책 때문으로 보입니다.

부동산 시장의 투자자들은 정부 정책이, 실수요자들은 소비 심리 위축이 발목을 잡고 있다고 볼 수 있습니다.

최근 2~3년간 쏟아진 정부의 투기 억제 대책들이 실시 시기상의 차이를 두고 단계별로 추진 되고 있으며, 마지막으로 종합 부동산세 과세, 재건축 개발이익환수제 실시, 다주택소유자 양도소득세 중과세 등의 대책이 2005년 초에 본격 실시될 예정입니다.

따라서, 투자자들 입장에서는 투기 억제 대책 실시에 따른 불확실성이 아직 사라지지 않은 상태이므로 관망세를 유지하고 있는 것으로 보입니다.

실수요자들은 부동산 가격 급등, 내수 경기 침체, 담보 대출 비중 하락 등으로 인해 상당한 구매력을 상실한 것으로 보이며, 한국은행의 소비자 동향 조사에 의하면 소비 침체에도 불구하고 여전히 주택 구입 의사를 내비쳤던 임차가구의 부동산 구입계획비중이 2/4분기 이후 큰폭으로 감소된 것을 보면 알 수 있습니다.

그럼, 침체기에 부동산 초보들이 알아야 할 것들이 있을 것 같은데요?

부동산 투자시 피해야 할 십계명이 있다면 어떤 것이 있을까?

요즘 부동산 투자와 내집 마련 전략과 관련된 다양한 의견들이 책이나 인터넷을 통해 쏟아지고 있습니다만, 침체기의 부동산 투자는 어느때보다 실패할 가능성이 높기 때문에 신중에 신중을 기해야 합니다.

부동산 투자 시 제일 경계해야 할 것은 무리한 투자입니다. 특히 무리하게 돈일 빌려 투자하는 행위는 금물입니다.

다음으로 부동산 시장에 떠도는 온갖 투자 이슈들을 쫓아다니지 말고, 자기가 생활하고 있는 주변 지역에 밀착해서 투자 기회를 찾는 것이 성공 가능성이 가장 높다는 것을 말씀 드리고 싶습니다.

지역 사회 변화의 흐름을 잘 관찰하면 의외로 남들이 못 보는 좋은 투자 기회들을 찾을 수 있습니다.

다음은 투자 목적을 확실히 하고, 부동산을 구입할 때는 특히 매각을 염두해 두라는 것입니다. 또한 현재와 같은 ‘저금리’를 전제로 부동산 투자를 고려하지 말라는 것입니다.

다음은 부동산을 선택할 때는 시세 차익을 노리기 보다는 이용 가치가 높은 것을 고르라는 것입니다.

다음은 ‘부동산은 아직 부족하다’라는 인식을 바꿔야 할 때가 왔다는 것입니다.

마지막으로 부동산 투자를 결정할 때는 독단적으로 하지말고 믿을 수 있는 전문가와 상의하라는 것입니다.

부동산관련 사이트를 보면, 침체기 대응전략이라든가 틈새상품으로 돈을 벌었다는 얘기가 있는데요.

내집마련을 위한 정보가 있으면 알려주시죠.

부동산 침체기일수록 더욱 투자에 유의를 하시고 접근을 하셔야 합니다.

앞으로 경기가 나아질 것이라는 막연한 기대를 가지고 접근할 경우에는 자칫 큰 손해를 볼 수 있기 때문입니다.

특히 급매물이 속출하고 가격 하락이 계속 진행되고 있다고 해서 무리하게 융자를 끼고 내집마련을 생각하는 수요자들은 각별히 주의를 요합니다.

이런 때일수록 지나친 낙관적인 투자는 지양해야 하니까요.

무엇보다도 환금성을 생각하고 부동산을 접근해야 하는데요,

따라서 수요층이 얇은 다세대나 연립주택, 오피스텔보다는 소형평형 아파트를, 테마형 복합상가보다는 안정적인 상권을 확보한 근린상가를 눈여겨 보아야 할 것입니다.

아울러 경기불황이 이어질수록 경매나 공매에 나오는 부동산 물건들이 증가하는 만큼 한번쯤 관심을 가져보면 좋을 듯 하구요.

최근 토지 관련된 부동산 서적이 불티나게 팔리고 있는데 토지 투자의 경우 일반 수요자들이 접근하기 어려움이 상대적으로 많은 만큼 보다 면밀한 검토가 필요할 것입니다.

오늘 코너가운데 가장 중요한 질문일 것 같은데요.

최근 시장동향을 감안할 때 내집마련 시기는 언제가 유리할까요.

하반기 시장전망과 함께 말씀해주시죠?

하반기 부동산 시장을 전망하는데 있어서 가장 큰 이슈는 국내 경기가 별다른 회복 없이 장기 불황에 빠지느냐의 문제입니다.

내년부터 종합 부동산세 신설, 재건축 개발이익환수제 등이 예고되어 있어 시장의 불확실성이 커지고 있고, 1가구 3주택의 양도소득세 중과세에 따른 경과 규정이 올해로 끝나기 때문에 다주택소유자들의 매물은 이제부터 본격적으로 나올 가능성이 높습니다.

상황이 이렇다 보니 자금 여력이 있는 투자자들은 관망세를 보이고 있고, 실수요자는 최근 2~3년간 가격 급등과 경기 불황, 담보대출비중 하락 등으로 이미 구매력을 상실하고 있습니다.

이러한 상황에서 국내 경기가 고유가와 수출 부진 등에 따른 장기 불황의 조짐을 보이는 경우, 시장은 상당한 어려움을 겪으면서 본격적인 부동산 가격 하락이 시작될 가능성이 높습니다.

내 집 마련은 하반기 경기 흐름을 지켜보면서 4/4분기에 시도해보는 것이 좋을 것으로 보입니다.

하기들어 아파트 분양이 속속 나오고 있는데요.

관심을 둘 만한 단지나 상가와 주상복합, 아파트 등 각종 주택가운데 어디에 투자하면 좋을 지 궁금합니다.

그동안 분양시기를 조절하던 건설사들이 하반기에 대규모 물량을 쏟아낼 것으로 보여져 수요자들의 관심을 모으고 있는 상황입니다.

이 가운데 특히 도심권 주상복합 물량에 눈길이 가는데요.

지역여건과 단지규모, 분양가 등을 종합적으로 비교, 검토하고서 청약에 임해야 될 것으로 보입니다.

아울러 서울의 경우 300세대 이상의 주상복합은 이제 동시분양을 통해 공급되는 만큼 일반 아파트와의 비교가 매우 중요할 것입니다.

하반기 눈여겨 볼 주상복합을 몇 군데 말씀드리면, 롯데건설의 황학구역 재개발 물량과 시용산 시티파크 옆에 지어지는 삼성물산과 현대건설의 주상복합, 종로구 사직동 풍림산업 등이 있습니다.

황학동 롯데캐슬은 총 1,852세대의 대단지로 청계천 복원과 왕십리뉴타운이라는 개발호재의 수혜를 직접적으로 볼 수 있을 것으로 예상돼 인기가 예상됩니다.

그리고 올 상반기 용산 주상복합 청약과열을 이끌었던 용산 시티파크 옆에 지어지는 삼성물산과 현대건설의 주상복합도 시티파크보다 우위에 있는 입지여건을 가지고 다시 한번 용산의 청약열풍을 재현할 것인가 관심을 모으고 있습니다.

부동산컨실팅업체들도 시세정보 제공 등 컨설팅업무 이외에 분양대행과 개발사업 등 수익사업에 눈을 돌리고 있는데요.

시장현황과 한화리츠가 추진하고 있는 사업내용에 대해 설명해 주시죠.

최근들어 정보 컨설팅 업체들이 정보 수집, 분석, 가공하는 정보 컨설팅 서비스 외에 분양 대행, 개발 사업, 부동산 관리업 등에 진출하여 새로운 성장 엔진을 찾고 있는 것이 사실입니다.

모 업체는 부산에 있는 백화점을 인수, 쇼핑몰로 리모델링하여 운영을 하고 있으며, 강남에 애완동물 애호가 들을 대상으로 하는 펫몰 개발 사업을 추진한 업체도 있습니다.

또한, 특정 업체와 계약을 맺고 해당 업체가 보유한 부동산들의 관리를 대행해주는 등, 정보 컨설팅 업체들이 다양한 실무 분야에서 새로운 시도들을 하고 있습니다.

하지만 일부 업체는 경기 불황의 여파와 전문성의 결여로 인해 상당한 어려움들을 겪고 있는 것도 사실입니다.

심지어, 모 업체는 투자 자금을 회수하지 못한 체 개발 사업을 중도 포기한 사례도 있습니다.

저희 한화리츠는 정보 컨설팅 사업 인력 외에도 개발 컨설팅 및 분양 대행 분야의 전문 인력을 갖추고 있으며, 다양한 부동산 개발 경험을 갖춘 개발 업체들이 가족회사로 참여하고 있습니다.

저희 한화리츠는 최근에 목동에 있는 연면적 3,000평 정도 규모의 근린 상가 임대 대행을 성공리에 마친바 있으며, 단순 시장 조사 대행 업무부터 시작해서 사업 타당성 분석, 개발 사업 매매 거래 중개, 인허가 대행, 시공사 연결 및 개발 자금 조달 등의 각종 개발 컨설팅을 활발히 수행하고 있습니다.

또한, 가족 회사들과 함께 김포시 고촌면 일대와 광주시 오포면 일대에서 공동 주택 개발을 추진하고 있습니다.

저희 한화리츠는 전문성과 신뢰성을 갖춘 개발•분양 전문 컨설팅 업체로 성장해나갈 것입니다.

오늘 부동산 포커스시간에선 내집마련 방법과 시기, 하반기 전망까지 자세히 알아봤습니다.

여기에 부동산 컨설팅업체의 다양한 사업내용까지 추가로 얘기나눠봤습니다.

도움말씀 주신 김명선 다산인데코 대표님 수고하셨습니다.

권영훈기자 yhkwon@wowtv.co.kr