생계를 같이하는 1세대가 국내에 1주택만을 3년이상 소유(거주할 필요는
없음) 하다가 양도하는 경우에는 1세대 1주택으로 보아 과세대상에서
제외된다.

그러나 1세대가 2주택이상 소유하는 경우에는 비과세혜택이 없기 때문에
먼저 파는 주택에 대해서는 양도소득세를 내야 한다.

즉 양도소득세가 비과세되는 1세대 1주택여부의 판정은 항상 양도하는 날
현재로 따지기 때문에 먼저 파는 주택의 양도는 1세대 2주택으로 양도소득세
가 과세되지만 나머지 남은 주택은 3년이상 보유할 경우 1세대 1주택의
비과세혜택을 받을수 있다.

따라서 1세대가 2주택이상을 소유한 경우에는 각각의 주택을 현재 양도할
경우 세금이 얼마 나오는가를 계산해 그중 세금이 가장 적게 나오는 주택부터
파는게 유리하다.

사례를 들어보자.

A씨는 국내에 2주택(단독주택 아파트)을 소유하고 있으며 그 중 하나를
양도하고 싶은데 어느 것을 먼저 팔아야할지 고심하고 있다.

지금 판다면 단독주택의 양도소득세는 2백만원이고 아파트는 1천3백만원이
나온다고 한다.

[답] 당연히 먼저 팔아야 하는 주택은 세금이 적게 나오는 단독주택이다.

단독주택을 팔게되면 1세대 2주택이라 양도소득세가 과세되기는 하지만
아파트를 먼저 팔게 되면 양도소득세로 1천3백만원을 내야 한다.

2주택중 하나를 팔고 난 다음에는 1세대 1주택이 되므로 나중에 파는 주택에
대해서는 3년이상 보유하면 세금을 내지 않아도 된다.

사례에서 나중에 양도하는 주택의 "3년이상 보유"란 해당주택의 취득일로
부터 따져 3년을 의미하는 것이지 먼저의 주택을 양도해 1세대 1주택이 된
날로부터 추가로 3년이상을 보유해야 한다는 의미는 아니다.

한편 주택을 여러채 갖고 있을때 무조건 양도하는게 능사는 아니고 이를
세대가 분리된 자녀에게 증여하는 방법도 있다.

다시말해 1세대 2주택이상을 보유하고 있을 때 그 중 하나를 양도할 경우의
양도소득세와 증여할 경우의 증여세를 각각 계산해 어느 방법으로 처분하는
것이 유리한지를 결정하라는 얘기다.

2주택을 보유하고 있을 땐 그 중 하나를 증여해도 나머지 하나의 주택을
1세대 1주택으로 보게되는 것은 양도와 마찬가지다.

다만 세대가 분리돼 있는 자녀에게 증여해야지 세대가 같은 자녀에게 증여
하면 증여를 해도 여전히 1세대 2주택에 해당되는 점에 주의해야 한다.
(같은 세대원이 각각 주택을 갖고 있으면 이는 1세대 다주택으로 간주된다)

주택을 자녀에게 증여할 경우 양도소득세 대신 증여세가 과세되는데 이때의
증여가액은 <>아파트 등 공동주택은 국세청고시 기준싯가 <>기타주택의
토지는 개별공시지가, 건물은 지방세법상 과세싯가표준액으로 계산된다.

여기에서 해당 주택과 관련된 금융기관 채무나 전세보증금 등은 증여가액
에서 차감하는 대신 그 금액만큼 증여자에게 양도소득세가 과세된다.

증여하는 사람이 부담할 채무를 증여받는 사람이 떠맡게 됨으로써 증여자
에게는 그만큼 채무가 상환되는 유상이전 효과가 생긴다고 보기 때문이다.

이처럼 어떤 재산을 증여하면서 해당 재산에 관련된 채무를 증여와 함께
증여받는 사람에게 부담시키는 것을 부담부증여라고 한다.

< 이성태 기자 >

< 도움말=이규원 신한은행 전문세무상담역(공인회계사) *773-4101 >

(한국경제신문 1997년 11월 6일자).