[세테크 ABC] '양도 또는 취득의 시기'

토지나 건물 등 부동산을 양도함에 있어 그 양도 또는 취득의 시기가
언제이냐 하는 것은 대단히 중요한 의미를 지닌다.

왜냐하면 양도소득세는 양도시의 양도가액에서 취득시의 취득가액을 뺀
양도차익(즉 자본이득, capital gain)에 대해 부과하는 세금인데 바로
그 양도차익 계산의 기준이 되는 시기를 결정하기 때문이다.

일반적으로는 부동산 등의 양도시 계약금 중도금 잔금의 순서로 대금을
치르고 소유권을 이전하게 된다.

그런데 장기간에 걸쳐 할부형식으로 대금을 치른다든지, 대금을 치르기
전에 소유권을 먼저 이전하는 등의 경우에 있어 어느시기를 양도 또는
취득시기로 볼 것인지 판단하기 쉽지 않은 일이다.

양도소득세과세대상 자산의 양도(거래상대방의 입장에서는 취득) 시기를
판단하는 기준을 살펴보면 다음과 같다.

첫째 대금청산일이 분명한 경우에는 대금청산일을 양도시기로 한다.

즉 대금청산일이 분명한 경우에는 소유권이전 등 기일이나 계약서에 기재된
잔금청산일에 관계없이 실제로 대금을 청산한 날이 양도(취득) 시기가 된다.

이때 만일 잔금을 소비대차로 전환한 경우에는 그 전환한 날 잔금을 청산한
것으로 본다.

둘째 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 매매계약서에 기재된
잔금지급약정일을 양도(취득)시기로 한다.

그런데 잔금지급약정일이 확인되지 아니하거나 매매계약서에 기재된 잔금
지급약정일로부터 등기접수일까지의 기간이 1개월을 초과하는 경우에는
등기부.등록부 또는 명부등에 기재된 접수일로 한다.

셋째 대금을 청산하기전에 소유권이전 등기(등록및 명의개서 포함)를 한
경우에는 등기부.등록부 또는 명부 등에 기재된 접수일을 양도(취득) 시기로
한다.

넷째 장기할부조건으로 매매하는 경우에는 첫회 할부금의 수령일을 양도
(취득) 시기로 한다.

장기 할부매매라 함은 자산의 양도금액을 월부.연부, 기타의 방법으로
수령하는 것 중 <>양도대금을 3회이상 분할하여 수령하고 <>첫회 할부금
수령일의 다음날부터 최종할부금 수령일까지의 기간이 1년이상인 조건의
매매를 말한다.

여기에서 계약금은 할부금으로 보지 않는다.

그러나 이때에도 첫회 할부금 수령전에 소유권이전등기를 마치면 등기접수일
을 양도(취득) 시기로 본다.

다섯째 자기가 건설한 건축물의 취득시기는 사용검사필증 교부일이다.

그러나 사용검사전에 사실상 사용하거나 임시사용승인을 얻은 경우에는
사실상의 사용일 또는 임시사용승인일을 취득시기로 본다.

무허가 건축물의 경우에는 사실상의 사용일을 취득시기로 본다.

여섯째 상속 또는 증여에 의하여 자산을 취득한 경우에는 상속이 개시된 날
(피상속인의 사망일) 또는 증여를 받은날을 취득시기로 본다.

민법상 상속의 경우는 부동산 등기의무가 없으나 재산권을 행사하고자
할때는 반드시 상속 등기를 하여야만 재산권을 행사할수 있다.

그러나 상속개시후 장기간 등기를 하지 않고 있다가 나중에 등기를 하는
경우에도 그 취득시기는 상속개시일로 소급된다.

잔금을 어음으로 수령하는 경우에는 어음의 결제일이 잔금청산일이 된다.

경매에 의하여 자산을 취득하는 경우에는 경매대금을 완납한 날이 취득
시기가 된다.

한편 부동산 양도신고제가 도입됨에 따라 양도소득세 계산및 납부의 편의를
위해 1984년 12월31일 이전에 취득한 부동산 등은 1985년 1월1일에 취득한
것으로 보고 있다.

< 도움 : 남시환 회계사 * 508-0052 >

(한국경제신문 1997년 10월 27일자).