명의신탁 부동산을 실명전환하면 실소유자가 자신명의로 부동산을 취득하는
셈이 되므로 취득세와 등록세는 반드시 부담해야 한다.

만약 조세회피를 목적으로 명의신탁했던 것으로 판정되면 누락세금과
함께 증여세가 부과된다.

<>주택을 명의신탁하고 다른 주택을 양도하면서 1가구 1주택으로 비과세
(양도소득세회피)됐거나 <>피상속인이 부동산을 명의신탁함으로써 상속재산
누락(상속세회피) <>법인소유 부동산을 명의신탁, 부외자산으로 처리
(법인세회피) <>농지.임야등을 현지인 명의로 취득(토지초과이득세 회피)
<>직계 존.비속간(배우자사이의 명의신탁은 부동산실명법에서 인정하므로
제외)에 부동산을 명의신탁(증여세회피)한 경우등이다.

다만 부동산 실명법은 실명전환부동산이 1건이고 그 가액이 5,000만원
이하일 때는 증여세 양도소득세를 추징하지 않도록 조세특례를 인정하고
있다.

한편 명의신탁해지를 가장해 부동산을 증여한 경우에도 증여세가 부과된다.

국세청은 실명전환후 <>실명전환 부동산가액 <>실명전환 건수 <>실소유자의
연령등을 토대로 전산통계분석을 실시,명의신탁 해지가 맞는지를 가리게
된다.

자세한 내용을 세금별로 문답을 통해 정리한다.

[[[ 증여세 ]]]

-명의신탁한 부동산을 제3자에게 팔 경우 증여세가 부과되는가.

"다른 사람에게 판 땅이 명의신탁 부동산인지를 확인하기가 곤란해 증여세
는 사실상 부과하기 어렵다.

조세회피 목적이 드러난 명의신탁에 증여세가 부과되지만 조세특례대상
(실명전환부동산 1건에 가격이 5,000만원 이하)이거나 명의신탁 등기 시점이
90년6월30일 이전이어서 조세시효가 끝난 경우 과세대상이 아니다"

-실명제 시행일(95.6.30) 이전에 실명등기한 경우 세금문제는.

"조세를 회피할 목적이 없었다면 문제가 되지 않는다.

다만 실명제 시행일 이전에 실명전환된 경우는 조세특례(1건에 5,000만원
이하는 증여세및 양도소득세 비과세)가 인정되지 않는다"

-부가 시골 친척명의로 명의신탁했던 부동산을 부사망후 실명전환하면
어떻게 되나.

"실명제 시행일 이전에 친척에게 명의신탁한 농지에 대한 처리방법은
2가지이다.

유예기간중 상속인명의로 전환하는 방법과 명의신탁된 상태에서 부동산을
매각처분하거나 시장 군수및 성업공사에 매각을 의뢰하는 것이다.

매매대금은 상속세 신고때 상속재산가액에 합산신고해야 하지만 상속이
시작된 시점이 90년 6월 30일이전이면 과세대상이 아니다.

친척명의로 등기한 시점에서 조세회피 목적이 있었다면 증여세문제가
생긴다"

-명의신탁 부동산에 이름을 빌려준 사람이 사망한 때는.

"명의를 빌려준 사람의 상속인이 상속절차를 밟게 한 뒤 상속인과 명의
신탁 해지 약정서를 작성하면 실명전환이 가능하다.

만약 명의신탁 부동산의 실소유주와 상속인 사이에 다툼이 있을 때는 법원
판결로 소유권 확인을 받아 명의신탁 해지등기를 하면 된다.

피상속인이 명의신탁 부동산의 실소유주가 아님이 확인되면 이 부동산은
상속세 과세 재산에서 제외된다"

[[[ 양도세 ]]]

-유예기간내에 실명전환한 부동산중 양도소득세가 과세되는 경우는.

"명의신탁 해지를 이유로 소유권을 이전등기하면 원칙적으로 양도가
아니므로 양도세는 없다.

그러나 부동산 실명제 시행일(95년 6월 30일)이전에 명의신탁 등기를 한
적이 없는데 명의신탁 해지로 위장, 돈을 받고 부동산을 다른 사람에게
넘기는 경우엔 양도소득세가 과세될 뿐 아니라 부동산 실명법 위반으로
5년이하의 징역이나 2억원 이하의 벌금을 받게 된다"

-86년 1월 15일에 A주택을 매입해 살던중 B주택을 88년 1월 15일에 다시
사서 타인명의로 명의신탁 등기를 했다.

주택A는 3년이상 보유및 거주를 했기 때문에 비과세 처리됐다.

89년 3월 2일에 C주택을 사서 살다가 92년 3월 5일 팔았고 C주택 역시
1가구1주택으로 세금을 물지 않았다.

92년5월 10일에 D주택을 사서 현재 살고 있는데 명의신탁된 B주택을 유예
기간중 실명전환했다면.

"유예기간중 실명전환한 부동산이 1건이므로 그 가액이 5,000만원을 넘지
않으면 양도세를 내지 않는다.

그러나 가액이 5,000만원을 초과하면 이미 면제받은 A및 C주택에 대해
양도세를 추징당하게 된다.

다만 A주택은 조세시효가 지난해 5월31일로 끝났기 때문에 C주택만 양도세
가 추징된다"

-무주택세대가 집한채를 사서 타인에게 명의신탁 등기한 뒤 다른 주택을
매입해 3년이상 살다가 팔아 양도세가 비과세됐다면 먼저 산 집을 실명전환
할 때 양도세는.

"유예기간내에 전환할 경우 먼저 산 집이 5,000만원이하면 세금은 없다.

그러나 5,000만원을 넘는 집이 91년1월1일 이후 팔렸다면 양도시점에
1가구2주택이 돼 양도세가 추징된다"

-집한채를 소유하고 3년이상 살다가 다른 집을 사서 제3자에게 명의신탁
등기한 뒤 먼저 샀던 집을 91년 5월 팔아 양도세가 비과세됐는데 명의신탁된
집을 실명전환하면.

"실명전환한 집이 1건에 5,000만원이하여야 양도세가 없다.

다만 명의신탁 등기한 집을 실제 사들인 날로부터 1년(아파트는 6개월)
이내에 먼저 살던 집을 팔았다면 거주이전을 위한 일시적인 1가구2주택으로
간주돼 양도세가 부과되지 않는다"

-집한채를 상속받아 보유한 상태에서 명의신탁 등기한 다른 주택을 실명
전환할 경우에는.

"매각할 때라야 양도세 문제가 생긴다.

명의신탁 시점이 상속개시일 이전이라면 상속주택을 먼저 팔 경우 비과세
되며 실명전환 주택도 1가구1주택 비과세 요건(3년보유)만 갖추면 세금을
물지 않는다.

그러나 명의신탁 시점이 상속개시 후인 경우엔 먼저 양도하는 주택은 1가구
2주택에 해당돼 양도세가 과세된다"

[[[ 법인세 ]]]

-법인이 부외처리한 부동산을 실명전환하면 어떻게 처리되는가.

"당초 부동산이 누락됐던 시점까지 소급, 각 사업연도 소득금액 계산상
익금에 가산해 법인세를 부과한다.

만약 해당 부동산이 비업무용에 해당되면 누락행위 발생 사업연도부터
소급해 차입금이자및 유지관리비의 손금처리를 인정하지 않게 된다"

-명의신탁한 법인소유 부동산을 실명등기하지 않고 실질적으로 증여하거나
제3자에게 양도했다면.

"부동산을 산 사람과 법인과의 관계, 실질거래 내용에 따라 법인세가 추징
되며 부동산을 받은 사람에 대해선 증여세, 또는 소득세가 부과된다"

-실명전환 법인에게 세무조사등 세정상의 불이익은 없는지.

"없다.

다만 명의신탁해지를 가장한 증여나 부동산 실명법 위반혐의가 있는 법인은
위반혐의의 경중에 따라 법인세 조사대상이 될수 있다"

[[[ 토초세 ]]]

-소유하고 있는 집이 있어서 90년에 주택신축이 가능한 나대지 1필지를
매입하면서 이 땅을 무주택자인 처남 명의로 등기, 토지초과이득세를 물지
않았다.

이 땅을 실명전환하는 경우 토초세를 다시 물어야 하는가.

"92년 12월 31일 현재 무주택 1가구가 아니면서 토지초과이득(93년 1월1일
땅값이 90년1월1일에 비해 44.53% 상승)이 있었다면 부과된다.

초토세법상 나대지는 과세가 원칙이지만 과세기간 종료일(92.12.31) 현재
주택을 소유하지 않은 무주택1가구의 구성원이 소유하는 1필지의 나대지로서
주택신축이 금지 또는 제한되는 지역에 있지 않고 지목이 대지이거나
실질적으로 주택을 신축할 수 있는 660평방m 이내의 땅은 과세에서 제외
된다"

-토초세법 시행일(90.1.1) 이전에 취득한 시.읍.면지역의 임야를 현지인
명의로 등기, 토초세를 물지 않았는데.

"현지인 소유 임야로 간주돼 과세에서 제외됐던 임야가 실소유자 명의로
실명전환됨에 따라 <>92년 12월 31일 현재 외지인 소유였음이 확인되고
<>토초세법상 과세제외 대상임야가 아니며 <>토지초과이득이 있었다면
당연히 토초세가 부과된다"

-부동산 실명법 시행전에 농지를 현지 농민 이름으로 명의신탁해서 토초세
를 물지 않았는데.

"명의신탁 농지가 실명전환되면서 실소유자가 92년 12월 31일 현재 농촌에
거주하면서 직접 경작하지 않았고 토지초과이득이 있었다면 토초세가 부과
된다"

-토초세는 조세특례가 없나.

"그렇다.

따라서 실명전환한 부동산이 토초세법에서 규정하는 유휴토지등에 속하고
토지초과이득이 있었다면 실명전환한 부동산의 건수나 액수에 관계없이
토초세를 내야 한다"

(한국경제신문 1996년 6월 20일자).