7일 정부가 발표한 "주택시장 안정대책"은 <>미분양아파트 해소대책및
<>주택업체 자금난 완화등 주택건설업계의 당면문제 지원대책과 중장기
주택산업 육성방안을 담고 있다.

주요내용은 미분양아파트 구입자에 대한 자금지원과 세제혜택, 아파트
분양가의 부분적 자율화, 중소형아파트의 의무건설비율 완화등이다.

자세한 내용을 문답풀이를 통해 알아본다.

-미분양아파트 구입자에 자금을 지원한다는데 자금지원 대상은.

<>올 10월말 현재 지방자치단체장이 미분양아파트로 확인한 국민주택규모
(전용면적 25.7평)이하의 아파트가 대상이며 서울시내 소재 미분양아파트는
제외된다.

전용면적 18평이하는 국민주택기금에서, 18평-25.7평이하는 민영주택자금
에서 각각 지원하게 된다.

-지원자금의 총규모는 얼마나 되나.

<>오는 97년까지 국민주택기금에서 1조원, 민영주택자금에서 2천억원이상
이 지원된다.

1차년도인 올해에는 국민주택기금에서 4천억원, 민영주택자금에서 2천억원
등 총 6천억원이 미분양아파트 구입자에 지원될 예정이다.

-가구당 지원규모는.

<>국민주택기금의 경우 12평은 분양가의 50%, 15평-18평은 분양가의 40%
수준으로 지원하되 최저 1천6백만원부터 최고 2천5배만원까지 하게 된다.

종전에는 가구당 1천2백만원에서 1천4백만원까지만 지원했다.

또 18평-25.7평 아파트에 지원되는 민영주택자금은 가구당 현행 2천5백만
원에서 3천만원으로 5백만원이 증액되고 잔금만 지원하던 지원시기도
중도금으로까지 확대 적용된다.

-수원 영통지구에서 분양가 6천8백30만원의 24평형 미분양아파트를
구입하려고 한다.

자금지원을 얼마나 받을 수있나.

<>이미 국민주택기금에서 호당 1천2백만원이 지원돼 있고 이번에 추가로
1천3백만윈이 지원되므로 구입자는 4천3백30만원만 있으면 매입할 수 있게
된다.

-자금지원은 어떤식으로 이뤄지나.

<>우선 주택건설업체에 지원하고 아파트가 완공된후에는 주택구입자가
승계하는 수요자금융으로 전환, 입주자가 갚아 나가게 된다.

주택건설업체는 시장.군수로부터 미분양확인서를 발급받아 추가융자 승인을
요청하고 이를 주택은행등이 심사를 거쳐 대출하게 된다.

-지원조건및 상환방식은.

<>현행 지원기준과 동일하게 국민주택기금은 연리 7.5%(전용면적 12평)-
9.5%(18평)에 1년거치 19년 상환이고 민영주택자금은 연리13.5%이다.

다만 민영주택자금의 경우 상환기간이 현행 3년에서 5년으로 연장된다.

-아파트외 연립주택이나 다세대주택중 미분양 물량을 구입할 경우에도
국민주택기금 지원을 받을 수있나.

<>사업계획승인을 받아 건설한 것이면 대상이 된다.

다만 20세대미만으로 건축허가를 받아 건설한 경우는 해당이 안된다.

-일반인이 미분양아파트를 구입할 경우 지원자금 대출 절차는 어떻게 되나.

<>전용면적 18평이하는 건설업체가 국민주택 기금으로부터 직접 지원
받으므로 구입자는 별도의 절차가 필요없다.

그러나 18평-25.7평이하 아파트에 지원되는 민영주택자금을 대출받으려면
구입자가 시.군.구청에서 주택과에서 "미분양주택 확인서"를 발급받아 대출
신청서와 함께 주택은행에 제출하면 된다.

-미분양아파트 구입자에 대해 세액을 공제해주는 세제혜택도 있다는데
대상은.

<>올 10월말 현재 미분양으로 확인된 아파트를 이달부터 내년 12월 31일
사이에 매입하는 사람이 대상이다.

이 말은 소유권 이전등기는 97년이후에 하더라도 96년말까지 계약금만
지급하면 대상에 포함된다는 의미다.

물론 대상자는 무주택이거나 이미 소유한 주택을 대체하기 위해 아파트을
취득하는 1주택 소유 세대주여야 한다.

대체 취득은 기존 소유 주택을 처분하고 미분양아파트를 구입하거나
미분양아파트를 구입한 뒤에 현재 주택을 처분하는 경우 모두 포함된다.

근로소득자및 사업소득자등 종합소득이 있는 사람은 누구나 공제를 받을
수 있다.

-세액공제 범위는.

<>주택매입관련 대출금에 대한 상환이자의 30% 상당액을 세액에서 공제
받는다.

예를들면 2천5백만원을 연리 10%로 대출받아 미분양아파트를 구입한 경우
연이자 75만원을 본인의 근로소득세 또는 사업소득세등에서 공제받는다.

따라서 연간 근로소득세가 75만원 미만인 근로자일 경우 세금을 한푼도
내지 않게 된다.

-세액공제는 시기및 기간은.

<>근로소득자는 연말정산때, 기타 사업소득자는다음해 확정신고때 공제
받으며 대출금을 모두 상환할때까지 유효하다.

-세액공제를 받으려면 어떻게 해야하나.

<>미분양주택 소재지의 시.군.구청 주택과에서 "미분양주택 구입확인서"를
발급받아 매매계약서및 주민등록등본을 첨부해 연말정산때 제출하면 된다.

-미분양아파트 구입자에 대해 양도소득세도 경감해 준다는데 적용요건,
방법및 세율은.

<>올 10월말 현재 미분양아파트를 매입,5년이상 보유하거나 임대한 후
양도할 경우 일반양도세율(30%-50%) 대신 20%의 특례세율을 적용하게 된다.

다만 납세자 원할 경우 양도세 특례세율 대신 종합소득에 포함시켜 종합
소득세를 과세받는 방법을 선택할 수도 있다.

특례세율을 적용받는 가구수는 제한이 없다.

-구체적으로 양도세가 어느정도 경감되는가.

<>미분양아파트를 구입한후 5년후 매각할 경우 약 50%의 양도세를 감면받게
된다.

예를들면 5년후 양도할때 2천만원의 양도차익이 발생할 경우 일반 양도
세율을 적용받으면 4백35만원을 세금으로 내야하나 특례세율을 적용받으면
1백45만원만 내면 된다.

-아파트분양가가 지역별로 부분적으로 자율화된다는데 대상지역및 시기는.

<>분양가자율화는 두가지 형태로 이뤄진다.

첫째, 강원도 충청북도 전라북도 제주도 지역의 국민주택규모(25.7평)초과
아파트와 둘째, 민간건설업체가 서울.경기.인천등 수도권을 제외한 지역에서
자기소유의 토지위에 자기자금으로 공사에 들어가 공정을 80%이상 진척시킨
뒤 분양하는 모든 아파트가 대상이다.

자율화시기는 이달부터다.

다만 강원.충북.전북.제주지역의 경우 내년 하반기부터는 규모(평형)에
관계없이 자율화하는 방안을 검토중이다.

-자율화 실시 대상으로 4개 지역만을 선정한 이유는.

<>이들 지역은 주택보급율이 매우 높아(86%-99.5%) 투기 가능성이 적을
뿐더러 대도시와 인접되지 않아 대도시의 주택가격에 영향을 미치지 않을
것으로 판단했기 때문이다.

-수도권에 대한 분양가자율화 시기는.

<>주택보급율이 90%를 넘는 2005년이후에나 가능할 것으로 보인다.

-자율화할 경우 청약예금제도는 폐지되는가.

<>청약예금제도는 그대로 유지된다.

자율화가 되더라도 민영주택을 신규 분양받고자 하는 사람은 반드시 청약
예금에 가입하여야 한다.

-이번에 자율화되는 지역의 분양가가 크게 오를 우려는 없는가.

<>이들 지역은 주택보급율이 높아 수요가 적은데다 미분양아파트도 적체돼
있어 건설업체들이 오히려 품질및 가격경쟁을 벌이고 있는 실정이다.

따라서 분양가를 인상하기 어려운 실정이며 올리더라도 수요자들이 인정할
수 있는 품질의 고급화가 선행돼야 할 것이다.

-소형아파트 의무건설비율이 크게 감축되는데 그에따라 서민들의 내집마련
이 어려워지는 게 아닌가.

<>전용면적 18평이하의 건설비율이 지역에 따라 현행 40%에서 20%-40%로
차등 축소됨에따라 소형아파트의 공급량이 다소 줄어들 것으로 보인다.

그러나 국민주택기금의 지원 대상이 18평이하로 제한돼 있는 만큼 이
기금에 크게 의존하는 민간건설업체들이 소형아파트 공급을 외면할 수 없는
실정이다.

(한국경제신문 1995년 11월 8일자).