"서울지역의 아파트 미달사태는 구조적 현상인가 또는 일시적 현상인가"

아파트 미분양의 불모지 서울에서도 아파트 미달사태가 속출하면서
건설업계는 물론 부동산업계에서 미분양의 원인을 놓고 논란이 가열되며
건설업계 일각에선 주택공급시장의 재편설까지 고개를 들고 있다.

일부 전문가들은 서울지역 3차 동시분양에서 4백21가구가 미분양된데
대해 일시적인 현상으로 진단하는데 반해 다른 한편에서는 구조적인데서
그 원인을 규명하고 있다.

일시적인 현상이라고 주장하는 측은 이번 서울지역 3차 동시분양 대상
아파트의 위치가 안좋고 또한 대부분이 주상복합건물과 연립주택이어서
미분양됐다고 보고있다.

또 주상복합건물이 주택시장의 새로운 "힛트상품"으로 자리잡은 가운데
"고급"과 "저급"으로 구분,고급 주상복합건물에만 구매수요가 집중되는
양극화 현상이 심화되는 것도 이번 미분양 사태를 부추긴 원인으로
분석했다.

이들은 특히 일시적 원인으로 "삼풍참사"를 첫번째로 꼽고있다.

건국이래 최대의 참사가 가뜩이나 불신을 받고있는 건설업계에 대한
주택구매자들의 불신을 더한층 증폭시켜 지난 84년,86년 상계및
목동아파트 분양이후 최대의 미달사태를 일으켰다는 것이다.

강남구 청학부동산의 김현석씨(41)는 "부실공사파문이 일고있는 신도시
입주민들이 서울로 U턴,본격적으로 집구매에 나서면 다시 주택수요가
늘어난다"며 "따라서 위치등에서 유리하면 얼마든지 과열청약현상이
발생할 수도 있다"고 말했다.

그러나 이번 미달사태를 구조적인 원인으로 보는 주장도 만만치않다.

이들은 우선 분당 일산등 신도시개발과 함께 지난 92년이후의 집값
안정세에서 근본적인 원인을 찾고 있다.

집값의 장기적인 안정세로 충동 구매심리가 없어지는등 주택가수요가
크게 줄어들었다는 것이다.

실제로 지난해 서울지역에서 동시분양 실시이후 처음 1가구 아파트가
미분양된데 이어 올해엔 지난 2차 분양에서 54가구가 미분양되는등
일련의 미분양 현상이 빚어진 것도 이를 뒷받침하고 있다.

또 이달부터 시행된 "부동산실명제"도 미달사태에 한몫을 한 것으로
분석되고 있다.

부동산실명제가 실시되면서 친척등 타인 명의의 예금통장을 빌려
청약하는 사례가 급격히 줄었다는 것이다.

서울시 주택기획과에 따르면 부동산실명제가 실시된 이달들어 직장등
주택조합신청건수가 단 한건도 없는것으로 나타났다.

주택조합의 경우 타인명의로 집을 분양받는 사례가 가장 많았던 것으로
미루어볼때 부동산실명제가 주택시장에 미치는 영향을 간접적으로
암시하는 부분이다.

이들은 특히 지난 3~4월에 발생한 전세파동으로 전세값이 매매가의
70~75%에 이르는데도 과거와 달리 주택수요가 없는 것은 구조적
원인으로밖에 볼수없다며 젊은 신세대 부부계층의 의식변화에 큰
원인을 두고있다.

또 집값이 안정세를 유지하면서 부동산에 대한 투자가치가 상대적으로
낮아짐에 따라 부동자금이 채권투자등으로 몰리는 경향이 있다고
설명하고 있다.

현대증권의 한 관계자는 "과거엔 시중자금이 투자종목을 찾지못하면
부동산으로 몰리는게 관례였다"고 전제,"종합소득세과세등으로 부동자금이
많은 상황이어서 이번 아파트 미달사태를 주목하고 있다"고 말했다.

또 주택청약 기회를 넓히려 청약예금 20배수제를 50배수로 확대했음에도
불구, 미분양 현상이 심화된 것은 주택을 마련하려는 수요계층의 구매
심리가 크게 변했다는 사실을 입증한다고 이들은 주장하고 있다.

< 방형국기자 >

(한국경제신문 1995년 7월 25일자).