저당권을 설정하고 있던 나대지를 법원경매에서 경락받았는데 경매중에
건물을 신축하여 이건물의 지상권을 이유로 위 토지의 인도를 거부하는데
해결방법을 알아보자.

법정지상권이란 토지와 그 지상건물이 동일한 사람의 소유에 속하였으나
소유자의 법률행위로 인해 토지는 토지대로, 지상건물은 지상건물대로 각기
소유자가 달라지게된 경우, 그 건물의 소유권을 가진자에게 건물의 사용
수익을 위하여 일정한 범위내에서 토지를 사용할수 있도록 인정하고 있는
제도를 말한다.

특히 민법 제336조에서는 "저당물의 경매로 인하여 토지와 그 지상건물이
다른 소유자에 속한 경우에는 토지소유자는 건물소유자에 대하여 지상권을
설정한 것으로 본다"고 규정하고 있다.

즉 저당권이 건물이나 토지 어느 한편에만 설정하였다가 후에 경매로
저당권이 설정된 토지 또는 건물을 각자 경락받게된 경우에는 토지와 건물의
소유자가 각기 달라지게 된다.

이때 민법은 토지소유자가 건물소유자에게 그 토지를 사용할수 있는 권리인
법정지상권을 자동적으로 부여한 것으로 본다.

따라서 건물소유자는 그 토지상에 축조된 건물의 존립을 위하여 그 대지를
사용할 권리가 있기 때문에 그 건물을 철거하고 대지를 인도할 의무를 부담
하지 않는다.

반면, 대지소유자는 건물소유자를 위해 대지의 소유권행사에 일정한 제약을
받게 된다.

그러나 건물사용자는 그 대지를 무상으로 사용할수는 없고 반드시 그 사용
대가인 지료를 대지소유자에게 내야 한다.

이러한 법정지상권이 성립되려면 첫째 저당권설장당시 건물이 존재하고
있어야 한다.

둘째 저당권설정시 토지와 건물이 동일한 소유자에게 속하고 있어야 한다.

셋째 토지와 건물 어느 한쪽이나 양쪽에 저당권이 설정되어야 한다.

넷째 저당권설정권자의 신청으로 경매에 붙여진 경우이며, 특약으로 이러한
법정지상권의 법규정을 배제한다는 규정이 없는 경우라야 한다.

따라서 위 질문과 같은 경우 저당권을 설정할 싯점에서는 빈땅이었던
토지가 그후 경매가 진행되는 과정에서 건물이 축조되었다면 건물소유자는
경매로 인해 소유권을 취득한 토지소유자에 대하여 특별한 사정이 없는한
법정지상권은 물론 어떠한 대지사용권도 주장할수 없게 된다.

다만, 이런경우 건물소유자는 불리한 조건을 감수하고서라도 대지사용권을
부득이 얻을수밖에 없으며 만일 사용권을 얻지 못한다면 건물철거와 대지
인도의무를 이행하여야 한다.

김현 ( 변호사 )

(한국경제신문 1995년 5월 28일자).