토지초과이득세는 그 조세행정에 있어서도 많은 복잡성을 띠고 있다.
과세대상토지인 유휴토지는 소유자, 면적, 소재지역, 토지보유기간등을
종합적으로 참작한 사실상의 현황에 의해서 판정되며 유휴토지및 비업무용
토지의 판정기준이 복잡하다.
또 매년의 예정과세와 3년마다의 정기과세등 과세방법이 이원화되어 있기
때문에 예정과세된 유휴토지가 지가상승세 둔화 또는 유휴토지의 이용개발
등에 의해 과세대상토지에 해당되지 않으면 정기과세시 납부한 세금의
일부 또는 전부를 환급해 주는 복잡성이 야기된다.
유휴토지를 과세기간 종료시점 전후 어느 시점에 양도하는지에 따라,
또는 정기과세기간 종료일 전후 어느 시점에서 양도하는지에 따라 세부담
이 크게 달라지며 그 계산도 복잡하다는 점 등을 지적할 수 있다.
토지초과이득세는 기본적으로 미실현 자본이득에 대한 과세이며 유휴토지의
정상지가 상승분을 초과한 초과이득에 대해서 50%를 부과한다는 점때문에
유휴토지의 조기.비효율적 개발을 초래하였으며 이에따라 토지초과이득세의
실효성이 약하고 유휴토지의 기준에 자의성이 많으며 행정적 어려움이
있는데다가 지가가 아무리 높이 상승해도 유휴토지가 아니면 과세대상이
되지 않아 수평적 형평성에 위배된다는 등의 이유로 폐지되어야 한다는
주장이 있다.
특히 토지초과이득세법은 7월29일에 위헌소지를 지녔다는 "헌법불합치"
형식의 결정을 받음으로써 그 법적 근거마저 상실될 위기에 있다.
반면에 토지초과이득세의 부작용은 크지만 투기적 수요를 억제시키는
효과도 고려하면 토지보유과세가 강화될 때까지는 지가의 지속적인 안정을
위해 폐지보다는 완화하여 일정기간 존속시켜야 한다는 주장도 있다.
현행 토지초과이득세의 가능한 대안을 살펴보면 다음의 세가지가 있을수
있다.
우선 토지초과이득세를 변형시키는 방안이 있다.
토지의 가격상승요인 중에서 정부의 투자계획 결정, 인접토지의 개발,
토지의 용도및 형질변경, 주변지역의 개발등의 외부경제효과에 의한 가격
상승요인이 차지하는 비중이 높다.
따라서 이러한 외부경제효과에 의한 지가상승으로 발생한 자본이득의
일부를 사회에 환수하는 제도적 장치가 필요하다.
또 토지초과이득세의 부과대상토지의 범위와 방법을 개선하면 개발부담금의
부과대상토지가 토지초과이득세의 부과대상 토지에 포함되므로 이를 일원화
하여 지방자치단체에서 매년 부과하는 것이 바람직하다.
이는 지방자치단체가 개별토지의 전산자료로 보유하고 있음을 감안할때
행정적으로 능률적이고 중복을 피할수 있다.
종합토지세가 강화됨에 따라 토지보유 비용이 높아지게 되므로 토지초과
이득세나 개발부담금의 초과이득에 대한 세율을 50%에서 20%수준으로 낮추는
것이 조세저항을 완화할수 있다.
유휴토지 판정을 위한 조세행정이 필요없으므로 행정절차상 간편하고
일반적으로 지가가 급등할 만한 외부경제효과가 존재하면 유휴토지를 중심
으로 가격이 상승하기 때문에 실제 부과되는 토지의 대부분은 유휴토지가
될 것으로 판단된다.
다음은 토지초과이득세 관련 법체계상의 기본사항들을 개선하고 유휴토지
판정기준을 크게 완화하면서 종합토지세의 과표가 현실화되어 강화될 때까지
지속하는 방안도 있다.
유휴토지의 기준을 완화하되 예정과세와 정기과세의 구분을 철폐하여 매년
과세해야 하며 과세기간 종료일을 기준으로 하여 유휴토지를 판단하여
납세의무 성립여부를 판정하며 과세기간 종료전에 양도한 토지는 양도자의
토지초과이득세 의무는 면제되어야 하고 양수자가 이용개발할 의무를 가지게
되므로 유예기간 내에 개발하지 않으면 소급해서 토지초과이득세를 부과해야
한다.
특히 유휴토지의 판정과 관련해서는 토지초과이득세의 유휴토지의 기준이
너무 엄격하게 제정되었기 때문에 투기 목적이 아닌 이유로 토지를 보유하고
있는 선의의 토지소유자에 대한 피해를 줄이기 위해 유휴토지의 범위를
객관적으로 유휴토지라고 인식되는 범위내로 줄여 나가는 것이 무엇보다
선행되어야 할 문제라고 본다.
조세는 재정부담을 공평하게 국민에게 분담시키면서 그 부담의 적정화를
통하여 간접적으로 토지의 효율적 이용을 유도하는 기능 이상을 할수는
없다.
그러나 현행법은 유휴토지등 판정기준 규정과 토지의 매각의뢰규정에
의하여 세법이 토지의 매각을 강제하는데 직접 개입하는 그러한 인상의
모순을 안고 있다.
이러한 매각의 강제는 조세법이 직접적으로 수행해야 할 기능이 아니고
전술한 바와 같이 토지기본법등 토지관계법령이 수행해야 할 기능이다.
토지관련 세법의 상위법으로서의 토지기본법에 의한 그러한 매각강제의
법적 근거도 없이 조세법에 이러한 기능의 부담을 지우는 것은 조세법이
갖는 기능의 한계를 유월하는 것으로서 실질적으로 조세법률주의에도 위반
되어 국민의 재산권 침해문제를 야기시킬 소지가 있다는 점에 유의하여야
한다.
이러한 시각에서 토지의 이용과 관련된 유휴토지등 판정기준에 관한
규정을 평가.분석하여 그 개선방안을 적극 모색하여야 할 것이다.
과세대상토지인 유휴토지는 소유자, 면적, 소재지역, 토지보유기간등을
종합적으로 참작한 사실상의 현황에 의해서 판정되며 유휴토지및 비업무용
토지의 판정기준이 복잡하다.
또 매년의 예정과세와 3년마다의 정기과세등 과세방법이 이원화되어 있기
때문에 예정과세된 유휴토지가 지가상승세 둔화 또는 유휴토지의 이용개발
등에 의해 과세대상토지에 해당되지 않으면 정기과세시 납부한 세금의
일부 또는 전부를 환급해 주는 복잡성이 야기된다.
유휴토지를 과세기간 종료시점 전후 어느 시점에 양도하는지에 따라,
또는 정기과세기간 종료일 전후 어느 시점에서 양도하는지에 따라 세부담
이 크게 달라지며 그 계산도 복잡하다는 점 등을 지적할 수 있다.
토지초과이득세는 기본적으로 미실현 자본이득에 대한 과세이며 유휴토지의
정상지가 상승분을 초과한 초과이득에 대해서 50%를 부과한다는 점때문에
유휴토지의 조기.비효율적 개발을 초래하였으며 이에따라 토지초과이득세의
실효성이 약하고 유휴토지의 기준에 자의성이 많으며 행정적 어려움이
있는데다가 지가가 아무리 높이 상승해도 유휴토지가 아니면 과세대상이
되지 않아 수평적 형평성에 위배된다는 등의 이유로 폐지되어야 한다는
주장이 있다.
특히 토지초과이득세법은 7월29일에 위헌소지를 지녔다는 "헌법불합치"
형식의 결정을 받음으로써 그 법적 근거마저 상실될 위기에 있다.
반면에 토지초과이득세의 부작용은 크지만 투기적 수요를 억제시키는
효과도 고려하면 토지보유과세가 강화될 때까지는 지가의 지속적인 안정을
위해 폐지보다는 완화하여 일정기간 존속시켜야 한다는 주장도 있다.
현행 토지초과이득세의 가능한 대안을 살펴보면 다음의 세가지가 있을수
있다.
우선 토지초과이득세를 변형시키는 방안이 있다.
토지의 가격상승요인 중에서 정부의 투자계획 결정, 인접토지의 개발,
토지의 용도및 형질변경, 주변지역의 개발등의 외부경제효과에 의한 가격
상승요인이 차지하는 비중이 높다.
따라서 이러한 외부경제효과에 의한 지가상승으로 발생한 자본이득의
일부를 사회에 환수하는 제도적 장치가 필요하다.
또 토지초과이득세의 부과대상토지의 범위와 방법을 개선하면 개발부담금의
부과대상토지가 토지초과이득세의 부과대상 토지에 포함되므로 이를 일원화
하여 지방자치단체에서 매년 부과하는 것이 바람직하다.
이는 지방자치단체가 개별토지의 전산자료로 보유하고 있음을 감안할때
행정적으로 능률적이고 중복을 피할수 있다.
종합토지세가 강화됨에 따라 토지보유 비용이 높아지게 되므로 토지초과
이득세나 개발부담금의 초과이득에 대한 세율을 50%에서 20%수준으로 낮추는
것이 조세저항을 완화할수 있다.
유휴토지 판정을 위한 조세행정이 필요없으므로 행정절차상 간편하고
일반적으로 지가가 급등할 만한 외부경제효과가 존재하면 유휴토지를 중심
으로 가격이 상승하기 때문에 실제 부과되는 토지의 대부분은 유휴토지가
될 것으로 판단된다.
다음은 토지초과이득세 관련 법체계상의 기본사항들을 개선하고 유휴토지
판정기준을 크게 완화하면서 종합토지세의 과표가 현실화되어 강화될 때까지
지속하는 방안도 있다.
유휴토지의 기준을 완화하되 예정과세와 정기과세의 구분을 철폐하여 매년
과세해야 하며 과세기간 종료일을 기준으로 하여 유휴토지를 판단하여
납세의무 성립여부를 판정하며 과세기간 종료전에 양도한 토지는 양도자의
토지초과이득세 의무는 면제되어야 하고 양수자가 이용개발할 의무를 가지게
되므로 유예기간 내에 개발하지 않으면 소급해서 토지초과이득세를 부과해야
한다.
특히 유휴토지의 판정과 관련해서는 토지초과이득세의 유휴토지의 기준이
너무 엄격하게 제정되었기 때문에 투기 목적이 아닌 이유로 토지를 보유하고
있는 선의의 토지소유자에 대한 피해를 줄이기 위해 유휴토지의 범위를
객관적으로 유휴토지라고 인식되는 범위내로 줄여 나가는 것이 무엇보다
선행되어야 할 문제라고 본다.
조세는 재정부담을 공평하게 국민에게 분담시키면서 그 부담의 적정화를
통하여 간접적으로 토지의 효율적 이용을 유도하는 기능 이상을 할수는
없다.
그러나 현행법은 유휴토지등 판정기준 규정과 토지의 매각의뢰규정에
의하여 세법이 토지의 매각을 강제하는데 직접 개입하는 그러한 인상의
모순을 안고 있다.
이러한 매각의 강제는 조세법이 직접적으로 수행해야 할 기능이 아니고
전술한 바와 같이 토지기본법등 토지관계법령이 수행해야 할 기능이다.
토지관련 세법의 상위법으로서의 토지기본법에 의한 그러한 매각강제의
법적 근거도 없이 조세법에 이러한 기능의 부담을 지우는 것은 조세법이
갖는 기능의 한계를 유월하는 것으로서 실질적으로 조세법률주의에도 위반
되어 국민의 재산권 침해문제를 야기시킬 소지가 있다는 점에 유의하여야
한다.
이러한 시각에서 토지의 이용과 관련된 유휴토지등 판정기준에 관한
규정을 평가.분석하여 그 개선방안을 적극 모색하여야 할 것이다.
