< 법원경매 부동산 구입때 유의점 >

법원경매부동산을 구입할때 가장 신경을 써야할 일은 권리관계를 파악하는
것이다.

권리관계에 하자가 있는 부동산을 낙찰받으면 소유권을 이전해오는
과정에서 추가비용을 지불해야 하는 경우가 발생하기 때문이다.

서울민사지방법원은 최근 경매초보자들을 위해 "입찰안내"라는 팜플렛을
제작 배포했다. 이 안내서는 서울민사지법이 시행중인 입찰방식의
경매절차에 대해 상세하게 기록하고 있다.

이중 소유권이전에 관한 설명은 법원경매의 권리관계에 대한 일반적인
설명이어서 관심을 끈다.

안내서 내용중 소유권이전부분을 간추리면 다음과 같다.

<>소유권이전부분=낙찰대금을 납부함과 동시에 입찰부동산의 소유권이
낙찰자에게 이전되며 각종 저당권 가압류등은 그 순위에 관계없이
원칙적으로 모두 효력이 소멸한다.

그러나 효력이 소멸하는 최우선순위의 저당권 또는 가압류등기보다 먼저
기재된 지상권 임차권 가등기 가처분등의 등기는 소멸하지 않는다.

따라서 이러한 권리가 등기상에 나타났을때엔 입찰참가에 유의해야 한다.

또 경매주택에 최우선순위의 저당권이 설정된 날짜를 기준으로 그 보다
먼저 주민등록전입신고를 마치고 거주하고 있는 임차인(세입자)이
있을때에는 그 임차보증금을 낙찰자가 인수하여야 하는 경우가 있으므로
주의해야한다.

예를들어 주택에 최우선순위의 저당권이 설정된 날짜가 90년1월1일이고
그보다 앞선 89년10월1일 임차인 갑이 주민등록전입을 마치고
거주하고있는데 그 주택이 입찰에 부쳐져 낙찰된 경우 갑은 낙찰자에
대하여 그의 임차권을 주장할수 있다. 따라서 임차인 갑이
낙찰대금으로부터 임차보증금을 배당받지 못하면 낙찰자가 갑의
임차보증금을 인수(지급)해야한다.

물론 최우선순위의 저당권이 설정된 날 이후에 전입신고를 한 임차인의
보증금은 낙찰자가 인수하지 않아도 된다.

갑이 낙찰대금에서 임차보증금을 받은 경우란 2천만원이하 보증금의
임차인에게 5백만원 또는 7백만원을 최우선으로 지급하는 경우를 들수
있다.

이번 16일부터 28일까지 2주간 전국 각 지방법원에서는 모두 62회의
경매가 실시된다.

<박주병기자>