[차장 칼럼] '1기 신도시 재정비' 성공 방정식은

김진수 건설부동산부 차장

“1기 신도시 재건축 등 도시 정비를 위한 특별법과 마스터플랜을 제대로 만들어야 수도권 부동산 시장의 안정을 도모할 수 있습니다.”

정부가 지난 7일 공개한 ‘노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법’에 대한 업계 전문가의 공통된 반응이다. 특별법은 주차난 층간소음 등으로 정비 압력이 거센 경기 분당·일산·평촌·중동·산본을 비롯한 전국 노후 택지지구에 안전진단 완화와 용적률 최대 500% 적용이라는 파격 내용을 담고 있다. 1기 신도시 재정비는 남양주 왕숙·고양 창릉 등 3기 신도시 건립과 맞먹는 대형 프로젝트다. 업계에서는 1기 신도시 재정비 사업이 순항하기 위해 부동산 시장 경착륙을 막는 규제 완화를 지속해야 한다는 목소리가 커지고 있다.

'재건축 허들' 없앤 특별법

특별법은 택지조성사업 완료 후 20년 이상, 100만㎡ 이상 된 ‘노후 계획도시’에 적용된다. 1기 신도시뿐 아니라 서울 개포·고덕·상계·목동과 인천 연수, 부산 해운대, 대전 둔산 등 전국 49개 택지지구가 해당한다.

특별법에는 재건축 연한(30년)보다 짧은 20년을 기준으로 도시정비계획을 수립할 수 있도록 했다. 대규모 광역교통시설 등의 공공성을 확보하면 안전진단을 면제해줘 사실상 안전진단 걸림돌도 없앴다. 기존 200% 전후인 신도시 용적률도 종 상향을 통해 최대 500%까지 높아진다. 리모델링 추진 단지는 기존 최대 15%인 증축 가구 수를 20%까지 허용할 방침이다.

국토교통부가 기본 방침을 정하면 해당 지방자치단체가 기본계획과 함께 대규모 블록 단위 통합정비 및 역세권 복합·고밀개발을 위한 특별정비구역을 지정한다. 이와 관련, 국토부는 내년 1기 신도시 재정비 마스터플랜을 내놓을 예정이다. 1기 신도시의 아파트는 약 30만 가구로 서울 강남 3구의 아파트 규모와 맞먹는 수준이다.

무분별한 개발이 난립할 수 있는 만큼 기초 인프라 조성과 체계적인 이주 계획 마련이 중요하다. 자율주행 등 4차 산업혁명 기술이 접목된 스마트시티로 조성하되 저출산 고령화 등에 따른 인구 구조 변화도 고려해야 한다.

규제 완화 지속해야

재건축 선도지구 지정 방안을 시행령에 담아야 한다는 의견도 나온다. 선거 때마다 지자체장은 신도시 재정비 공약을 내세울 수밖에 없다. 선도지구 지정을 지자체에 맡길 경우 지역 내 혼란이 가중될 공산이 크다. 이주단지 문제를 해결하기 위해 정부와 LH(한국토지주택공사)가 적극 나서야 하고, 지역민과의 소통도 중요하다. 공공임대주택 공급 등 용적률 상향 인센티브 요건도 명확하게 규정해야 한다.

다행스럽게도 신도시 재정비가 대형 호재임에도 시장에서는 급매물 거래만 있을 뿐 가격은 큰 변화가 없다. 금리 인상, 경기 침체 우려 등 대외적인 불확실성이 크기 때문이다.

이참에 남은 규제를 완화해 부동산 시장 연착륙을 유도해야 1기 신도시 재정비 사업이 계획대로 추진될 수 있다. 오피스텔 도시형생활주택 등 소형주택의 주택 수 산정 제외, 미분양 아파트 양도세 감면 등이 시장 안정책으로 거론된다. 꽉 막힌 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 대출도 선별적으로 진행해 2~3년 뒤 발생할 ‘공급 공백’을 막아야 한다.