종부세 완화에도 최고세율 5년前 2.5배…취득세·대출 족쇄 그대로

종부세 완화도 미흡
작년 6%로 오른 최고세율
尹정부, 조정 나섰지만
野 반대에 1%P 인하 그쳐

취득세 인하도 미흡
대책 원안대로 시행해도
文정부 이전의 2~6배 수준

과속했던 공시가 현실화
제동 걸긴 했지만 미흡

2018년까지만 해도 종합부동산세 최고세율은 2%였다. 보유 주택 수에 관계없이 과세표준 94억원을 초과하는 ‘슈퍼 부자’만 이 정도 세금을 냈다. 내년부터는 3주택자 이상은 보유 주택 합산가액이 12억원 초과~25억원(과표 기준)만 돼도 2% 세율이 적용된다. 과표가 클수록 세율은 더 높아져 최고 5%의 종부세가 부과된다. 1·2주택자와 3주택자 일부(과표 12억원 이하)의 종부세 부담이 완화되긴 했지만 다주택자를 중심으로 여전히 ‘부동산 대못’이 남아 있다는 지적이 나오는 이유다.

다주택자 징벌 과세 여전

다주택자를 겨냥한 종부세 중과세율이 도입된 건 2019년이다. 조정지역(서울과 수도권 일부) 내 2주택자 이상부터 0.6~3.2%의 세율을 적용했다. 1주택자 세율(0.5~2.7%)보다 높게 종부세를 매긴 것이다. 작년부터는 중과제도가 더 강화돼 1.2~6%로 높아졌다.

윤석열 정부는 출범 직후부터 징벌적 종부세 완화 방침을 밝혔다. 이에 따라 기획재정부는 중과세율을 폐지하고 주택 수가 아니라 주택가액에 따라 0.5~2.7%의 기본세율로 과세하는 세제개편안을 냈다. 하지만 야당이 반대하면서 원안을 관철하지 못했다. 그 결과 3주택 이상자는 과표 12억원 초과 시 2~5%의 중과세율로 세금을 내야 한다. 최고 세율은 올해보다 1%포인트 낮아지지만 5년 전(2%)과 비교하면 2.5배 높다.

종부세의 기준이 되는 공시가 현실화 정책도 지난 정부의 ‘규제 강화’ 이전 수준엔 못 미친다. 국토교통부가 시세 반영률을 올해 71.5%에서 내년 69.0%로 낮추겠다고 밝혔지만 이는 2020년 수준으로 돌아가는 정도다. 2018년(68.1%)보다는 여전히 높다.

기본 소득세율 올라 1주택자도 부담

정부가 취득세율을 4주택 이상 소유자는 12%에서 6%로, 3주택자는 8%에서 4%로 낮추기로 한 것도 이전 수준에는 미달한다. 취득세 중과세율이 도입된 2020년 이전만 해도 주택 수에 관계없이 과표 구간에 따라 1~3%의 취득세만 내면 됐다. 즉 정부 대책이 원안대로 시행돼도 주택 매수자는 문재인 정부 이전에 비해 여전히 2~6배 높은 취득세를 내야 한다. 그나마 야당이 반대한다면 정부의 취득세 인하 방안이 실현될지도 불확실하다.

양도세는 정부가 다주택자 중과세율 배제를 1년 연장(2023년 5월→2024년 5월)하기로 하면서 어느 정도 규제가 완화된다. 3주택 이상 보유자의 양도세 최고세율도 82.5%(지방세 포함)에서 49.5%로 낮아진다.

하지만 이 역시 2017년보다는 높은 수준이다. 소득세 기본세율이 최고 44.0%에서 49.5%로 오른 탓이다. 애초에 기본세율을 적용받는 1주택자도 이로 인해 종전보다 세 부담이 커진다. 단기양도세율도 77%에서 49.5%로 낮아지지만 역시 2017년(44%)보다는 높다.

양도세 장기보유특별공제 요건은 현 정부에서 아직 규제가 완화되지 않았다. 2018년까지만 해도 1가구1주택자는 10년의 보유기간을 충족하면 양도세를 80%까지 감면받을 수 있었다. 하지만 2019년에 ‘2년 이상 거주’ 요건이 생겼고 작년부터는 보유·거주 기간에 따라 최고 40%씩 공제율을 적용하는 방식으로 까다로워졌다.

다주택자 LTV 70%→0→30%

정부는 다주택자의 주택담보대출 담보인정비율(LTV)은 30%까지 허용하겠다고 밝혔다. 현재 다주택자의 주택담보대출이 아예 불가능하다는 점을 감안하면 상당한 규제 완화다. 하지만 2017년만 해도 LTV가 최대 70%였다. 현재 1주택자(최대 50%)와 비교해도 규제가 까다롭다는 지적이 나온다.

임대사업자제도도 마찬가지다. 정부는 전용면적 85㎡ 이하 아파트를 매입해 임대사업자로 등록하는 것을 허용하기로 했다. 종부세와 양도세 감면 등 세제 혜택도 부활한다. 하지만 4년 단기 임대사업자제도는 허용하지 않고, 신규 등록은 아파트 두 채 이상을 매입해 임대등록하는 경우만 허용하기로 했다.

모든 주택 보유자가 내는 재산세는 문재인 정부 이전 수준으로 부담이 완화되는 것으로 평가된다. 재산세율을 0.05%포인트 깎아주는 특례세율이 적용되는 데다 정부가 공정시장가액비율도 올해 45%에서 내년엔 더 낮추기로 해서다.

강진규 기자 josep@hankyung.com