"호가 높은 기존 주택 공격적 매수할 때 아니다"…신규 분양 아파트는 여전히 유망

도전 2019 - 부동산 투자 전략

부동산 전문가들은 올해 부동산 투자엔 특히 신중한 전략이 필요하다고 조언했다. 서울 등 주요 지역 집값이 이미 지난 2년여간 가파르게 오른 데다 올 들어 대출 제한, 부동산 세제 개편 등 각종 신규 정책이 시행될 예정이어서다.

실수요자라면 섣부른 매수는 금물이다. 양지영 양지영R&C연구소장은 “그간 서울 집값이 상당히 올랐고, 올해는 다주택자 대출 규제와 종합부동산세 최고세율 인상, 시중금리 상승 등에 따른 부담이 커 주택 가격 상승 여력이 높지 않다”며 “기존 재고 주택을 높은 호가에 추격 매수하는 등 공격적 투자에 나설 때는 아니다”고 말했다.

전문가들은 대부분 신규 분양단지를 유망 투자처로 꼽았다. 최근 주택도시보증공사(HUG)가 사실상 분양가 상한제를 적용하고 있어 건설사들이 새 아파트 분양가를 주변 시세보다 낮게 책정하고 있어서다. 이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 “자격이 된다면 신규 분양 단지에 청약하는 것이 가장 좋은 투자법”이라며 “주변 기존 단지 시세보다 신축 단지 분양가가 싸게 책정된 이른바 ‘로또 아파트’를 공략할 만하다”고 말했다.

박원갑 국민은행 부동산수석전문위원은 “최근 지역별로 집값이 보합·하향세를 타는 곳이 늘면서 올해 주택시장 향배가 불확실한 편”이라며 “인근 집값보다 상대적으로 가격이 싼 분양단지는 일종의 안전자산으로 통해 선호가 꾸준하다”고 말했다.

올해는 전국 345개 사업장에서 총 35만5108가구가 공급될 예정이다. 이 중 조합원분 등을 제외한 일반분양 물량은 22만5855가구다. 서울은 알짜 입지 재개발·재건축 사업장 물량이 여럿 있다. 강남구에서는 개포동 개포주공4단지(3343가구), 개포동 개포1단지(3128가구), 서초구 무지개아파트(1446가구), 방배5구역(3080가구), 반포동 신반포3차·경남(2971가구) 등 재건축 단지가 줄줄이 분양을 앞두고 있다. 강동구 둔촌동 둔촌주공 재건축(1만2032가구), 동대문구 전농동 ‘청량리역롯데캐슬SKY-L65’(425가구) 등도 관심 물량으로 꼽힌다.

청약시장 투자에서도 최근 바뀐 정책을 유의해야 한다. 실수요자라면 청약가점제 확대, 신혼부부 특별공급 확대, 신혼희망타운 공급, 신규 택지 추가 공급 등으로 무주택자에게 유리해진 상황을 적극 활용할 만하다. 권일 부동산인포 리서치팀장은 “지난달부터 1주택자가 주택 청약에 당첨된 경우엔 입주 이후 6개월 이내에 기존 집을 팔아야 한다는 제한 조건이 생겼다”며 “시세 차익만을 고려한 ‘묻지마 청약’에 나섰다가 자칫 곤란을 겪을 수 있다”고 말했다.

대출 조건도 잘 따져봐야 한다. 다음달부터 금융권에서 총체적상환능력비율(DSR) 적용이 확대된다. 다음달엔 상호금융, 4월엔 보험사, 5월엔 저축은행·여신전문금융회사로 DSR 제도가 확대 도입된다. DSR은 모든 금융권 대출의 원리금 상환 부담이 연소득 대비 얼마인지를 감안해 대출을 관리하는 지표다. 주택담보대출 외에도 마이너스통장을 포함한 신용대출, 비주택 담보대출 등 다른 대출의 이자를 포함한 연간 원리금 상환액까지 부채로 간주하다 보니 대출 여력이 크게 줄어든다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 “기존 대출이 있는 사람은 추가 투자가 힘들어질 것”이라며 “투자자와 실수요자 모두 본인의 자금 상황에 맞게 보수적으로 자금 계획을 짜야 한다”고 조언했다.

선한결 기자 always@hankyung.com