대출문턱 높아지고 규제 세지고…집값 불확실성 더 커진다

도전 2019 - 부동산 시장

새해 부동산 시장 어디로…
부동산전문硏, 비관적 전망
"서울 집값 상승폭 둔화…전국적으로 하락할 가능성"

증권계 부동산 전문가들은 낙관
"작년보다 전망 밝지 않지만 소폭의 상승세 이어진다"

상업용 부동산엔 '먹구름'…거래 줄고 수익률 하락할 듯

2019년 부동산시장의 키워드는 ‘불확실성 확대’다. 실수요가 반영된 주택시장에 대해서는 ‘전국적으로 하락할 것’이라는 부동산 관련 기관들과 ‘상승세가 유지될 것’이라는 증권업계 전망이 엇갈리고 있다.

서울을 중심으로 아파트 가격이 이미 많이 오른 상황에서 정부의 강력한 부동산 규제 정책이 변수로 꼽힌다. 투자 수요가 대부분인 오피스 상가 등 상업용 부동산시장은 거래가 줄고 정부의 대출 규제 강화로 위축될 것이란 전망이 힘을 얻고 있다.

“주택시장 경착륙 우려 부각”

한국건설산업연구원은 올해 전국 주택 매매 가격(지수 변동률 기준)은 1.1%, 전세 가격은 1.5% 하락할 것으로 예상했다. 지역별로는 지방이 2% 하락할 것으로 내다봤다. 지난해 3.1% 상승한(4분기 추정치 포함) 수도권도 올해는 0.2% 떨어질 것으로 전망했다. 다만 서울 집값은 상대적으로 강세를 유지할 것으로 예상했다. 허윤경 한국건설산업연구원 연구위원은 “고가 주택 수요자들이 장기 보유를 선택한 서울은 상대적 강세가 유지되겠지만, 그 밖의 지역에선 거시경제의 어려움을 피해 가기 어렵다”며 “지방은 거시경제 부진의 영향을 직접적으로 받아 하락폭이 더욱 확대될 것”이라고 지적했다.

주택산업연구원은 ‘2019년 주택시장 전망’에서 전국 주택 매매 가격이 0.4% 하락할 것으로 예측했다. 특히 아파트값 상승률은 지난해 8.6%에서 올해 1.6% 수준으로 떨어질 것으로 관측했다.

이들 연구원은 정부가 내놓은 주택 관련 대출 규제와 양도세 강화 등의 영향으로 주택 거래량이 지난해보다 감소할 것으로 예상했다. 주택산업연구원은 올해 전국 주택 매매 거래량이 지난해(90만 건 예상)보다 6% 정도 줄어든 85만 건을 기록할 것으로 추산했다. 특히 본격적으로 주택 가격이 조정되는 서울·수도권에서 거래량이 크게 줄어들 것이라고 예상했다. 주택 공급량도 지난해보다 10~20% 정도 감소할 것으로 봤다. 집값 상승세가 거셌던 대구와 대전에서 올해 준공 물량이 지난해보다 각각 28.2%, 38.9% 감소할 것으로 예상된다.

“둔화는 되겠지만…올해도 오른다”

증권업계의 부동산 전문가들은 상승폭은 다소 꺾이겠지만 상승세가 이어질 것이라는 긍정적인 분석을 내놨다. 이상우 유진투자증권 연구원은 올해 전국 집값 상승률(KB부동산 평균 가격 기준)은 4.8%, 서울 집값 상승률은 8.4%로 전망했다. 지난해 전국 상승률이 9.8%, 서울 지역 상승률이 21.4%였던 것과 비교하면 절반 수준 이하로 둔화되는 것이지만 여전히 상승세를 이어갈 것으로 봤다. 또 경기는 7%, 인천은 2% 상승하며 수도권은 여전히 강세를 보일 것이란 분석이다. 반면 지방은 3% 떨어져 하락세를 이어갈 것으로 예상했다. 이 연구원은 “지난해보다 주택시장이 좋지 않지만 하락 전환하지는 않을 것”이라며 “다만 지방은 일부 광역시를 제외하고 하락세가 이어질 것으로 본다”고 말했다.

홍춘욱 키움증권 투자전략팀장도 상반기까지 소폭의 상승세가 이어질 것으로 전망했다. 홍 팀장은 “소득 상위 20%의 소득 대비 주택 가격 비율(PIR)을 보면 여전히 주택 구매 여력이 있다”고 설명했다. 인기 부동산 컨설턴트인 아기곰(필명)은 올해 서울 집값(지수 변동률 기준)이 2016~2017년 수준인 5%가량 오를 것으로 전망했다. 시중의 부동자금이 1117조원으로 역대 최대치이고, 양도세 중과와 주택임대사업자 등록 증가로 매물이 부족해서다. 그는 “서울은 매물 부족 현상이 지속되고 있어 수요가 줄어도 가격이 떨어지지는 않을 것”이라고 말했다.

상업용 부동산시장은 ‘먹구름’

자산가들의 주요 투자처로 꼽히는 상업용 부동산시장 전망은 부정적이다. KB금융지구 금융연구소는 “올해 상업용 부동산은 최근 급등한 가격에 대한 부담으로 거래가 다소 위축될 것”이라며 “투자의 주요 변수인 거시환경 역시 부정적이기 때문에 수익률이 지난해보다 낮을 것”이라고 내다봤다.

상업용 부동산시장은 기업 간 거래가 많은 프라임급 오피스빌딩, 대형 호텔 투자 외에도 개인 간 거래 중심인 상가, 오피스텔, 중소형 빌딩 비중도 높다. 이런 상황에서 개인투자자를 대상으로 대출 규제, 임대사업자 규제, 상가임대차 보호법 개정 등 정부 규제가 강화되면서 개인투자자 수익률이 떨어지고 구매력에도 제한이 생기면서 시장 침체로 이어질 수 있다는 분석이다. 자영업자 대출 관리가 본격화되면 상업용 부동산시장에서 유동성이 경색될 것이란 우려도 제기된다.

서기열 기자 philos@hankyung.com